Alejandro Fuentes-Lojo: «La cláusula rebus no es un mecanismo de exoneración de deudas”

El pasado miércoles realizábamos un análisis de la sentencia de 4 de junio de 2021 del Juzgado de Primera Instancia de A Coruña que tildaba de “oportunista” la postura de la parte actora que pretendía, mediante la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, reducir el importe del arrendamiento de local de negocio debido a las nuevas circunstancias derivadas de la crisis del Covid-19.

Portada del artículo titulado “Juzgado rechaza aplicación de rebus sic stantibus por ‘oportunista’” publicado el pasado 01/09/2021. (Foto: Economist & Jurist)

Aunque recomendamos al lector acudir a tal análisis técnico-jurídico pormenorizado, brevemente debemos anunciar que, el Magistrado-Juez, disconforme con las pretensiones de la actora, subraya una serie de circunstancias relevantes que obligan a dudar de que verdaderamente exista, en el supuesto de autos, una relación de causalidad entre la crisis sanitaria y socioeconómica que de golpe asoló a la sociedad a partir del 14 de marzo de 2020 y las dificultades económicas para pagar la renta contractualmente pactada que alega (y no prueba) la mercantil arrendataria y demandante.

¿Por qué la actora no relata en su demanda que no debía solo las rentas devengadas a partir del mes de marzo de 2020, sino la renta correspondiente a todo el año 2020 y la parte variable del año 2019? ¿Cómo se explica que, según las cuentas anuales de 2019, la arrendataria tuviese cerca de 280.000 euros en efectivo? ¿La mercantil demandante no se ha visto beneficiada por ninguna de las medidas adoptadas por la Administración para ayudar a las empresas más afectadas por la crisis sanitaria? Estas y otros interrogantes son planteados y resueltos por el propio Magistrado-Juez en la sentencia de referencia.

Voz letrada autorizada

Conocedores de la relevancia de la resolución del Juzgado de A Coruña, el equipo de Redacción de E&J se ha auxiliado, por enésima vez y por suerte, por Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho líder en el campo del derecho civil inmobiliario, Fuentes-Lojo.

Como suele ser habitual, después de acceder amablemente a nuestra llamada, el letrado ha estimado oportuno aportarnos una serie de comentarios expertos que reproducimos a continuación:

“La sentencia n.º 113/2021, de 4 de junio, dictada por el Juzgado de Primera Instancia n.º 4 de A Coruña constituye el primer precedente que considera inaplicable la cláusula rebus sic stantibus a un arrendamiento de local de negocio con motivo del impacto de la crisis económica causada por la pandemia de la COVID-19. A pesar de no ser firme, es una sentencia de gran interés ya que, en contra del criterio mayoritario en estos momentos en los tribunales, aboga por una aplicación muy restrictiva de esta figura jurisprudencial, hasta el punto de rechazar contundentemente que sea aplicable la doctrina jurisprudencial de la rebus del Tribunal Supremo de 2014 impulsada por Orduña, invocada por la actora para fundamentar su pretensión de reducción de renta durante la pandemia”, adelanta Fuentes-Lojo.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (Foto: ICAB)

“La Sentencia fundamenta la inaplicación de la cláusula rebus principalmente en el principio de subsidiariedad que caracteriza a esta figura”, agrega.

En particular, “declara que la disminución de ingresos en el negocio de restauración de la arrendataria causado por la pandemia debe ser asumido exclusivamente por la arrendataria en tanto que era un riesgo contractual que, de conformidad con el contenido del contrato, se había asignado a esta parte, pues (i) se pactó un sistema mixto de renta, con una renta mínima garantizada y otra variable justamente en previsión de posibles incrementos o disminuciones de ingresos del negocio, (ii) se pactó una cláusula de desistimiento sin penalización al transcurso de los primeros cincos años que faculta al arrendatario para poner fin al negocio cuando no sea rentable; y (iii) el legislador ya dispuso una serie de medidas legales para intentar paliar esta problemática arrendaticia contenidas en el RDL 15/2020, por lo que no cabe exigir una medidas distintas de las que el legislador dispuso para combatir esta problemática, más aún cuando ni siquiera la arrendataria cumple los requisitos para acogerse a dichas medidas paliativas”.

Detrás de esta apariencia de mecanismo salvador de catástrofes humanitarias y económicas existe una complejísima teoría de riesgos contractuales que hay que dominar

A mayor abundamiento, “aun cuando la sentencia no lo dice expresamente, aprecia que el arrendatario ha actuado de mala fe – se utiliza el término ‘oportunista’ –en tanto que (i) ya venía impagando la renta con anterioridad a la pandemia y (ii) no ha pagado un solo euro de renta desde enero de 2020 a pesar de que, conforme a la prueba practicada, tenía tesorería más que suficiente para afrontar dichos pagos”, advierte el abogado.

En opinión de Fuentes-Lojo, “este precedente constituye un ‘toque de atención’ para quienes erróneamente creen que la cláusula rebus es un mecanismo de exoneración de deudas y la invocan alegremente ‘porque total, seguro que algo me da el juez…’, olvidando que detrás de esta apariencia de mecanismo salvador de catástrofes humanitarias y económicas existe una complejísima teoría de riesgos contractuales que hay que dominar y aplicar a las circunstancias de cada caso concreto para determinar si se puede aplicar quirúrgicamente este mecanismo revocatorio de negocios jurídicos.

Está muy bien fundamentada y técnicamente es correcta

Para terminar, “pronostico que la sentencia será confirmada por la Audiencia Provincial ya que está muy bien fundamentada y técnicamente es correcta, a pesar de no estar conforme en su totalidad”, concluye el letrado.