Un Juzgado condena a un propietario a rebajar en un 30% la renta de una cafetería hasta que desaparezcan las limitaciones por Covid-19

Aplicando la cláusula rebus sic stantibus, un Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de Leganés ha dictado una sentencia el 13 de septiembre de 2021 y ha estimado la rebaja en un 30% en la renta de un local de negocio dedicado a la hostelería desde que se declaró el primer estado de alarma por Covid-19 y hasta que desaparezcan todas las limitaciones de aforo, movilidad u horarias que afecten al mismo.

Posiciones de las partes

La actora-arrendataria solicita la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus respecto del contrato de arrendamiento de local de negocio de hostelería de fecha 1 de febrero de 2019 suscrito con la demandada-arrendadora, como consecuencia de la alteración sustancial de las circunstancias derivadas de la pandemia del Covid-19.

En particular, la arrendataria peticiona que se fije la renta del contrato del siguiente modo:

• Se reduzca en un 30% la renta que se venía abonando al tiempo de la declaración del primer estado de alarma, siempre que la propietaria autorice expresamente al arrendatario para que pueda explotar en el local de negocio máquinas recreativas;
• Para el caso de que la propietaria demandada no autorice la instalación de las máquinas recreativas, se reduzca en un 50% la renta que se venía abonando o en su caso, el porcentaje que considere el Juzgador a la vista de los hechos expuestos.

«El Covid-19 ha supuesto una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de la hostelería». (Foto: Economist & Jurist)

Además, la arrendataria solicita que la reducción de la renta que finalmente termine acordando el Juzgador, se aplicará con efectos retroactivos desde la declaración del primer estado de alarma y se mantendrá hasta la finalización de las medidas restrictivas de aforo u horarios en la actividad de la hostelería.

Por su parte, la demandada-arrendadora se opuso a las pretensiones de la actora y razonó que, en el presente litigio, no concurrían los requisitos exigidos jurisprudencialmente para poder aplicar la referida cláusula rebus.

Alteración imprevisible y significativa de las circunstancias

Al inicio del fundamento de derecho tercero, la Magistrada-Juez en funciones de refuerzo en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 1 de Leganés reconoce que resulta “innegable” que la crisis sanitaria ocasionada por el Covid-19 ha supuesto una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de la hostelería, “siendo este un hecho de notoriedad general y absoluta”.

La Juez tacha la pandemia de “sobrevenida e imprevisible” y señala que las partes nunca podrían predecir o incluso “sospechar” tal emergencia sanitaria al celebrar el contrato de arrendamiento objeto de autos. En palabras de la Juzgadora, “esta circunstancia ha dado lugar, necesariamente, a la reducción de los ingresos obtenidos por el actor a través de su actividad, frustrando las legítimas expectativas del mismo en el momento de la celebración del contrato”.

En la misma línea, declara la sentencia que resulta “evidente” y es un “hecho de carácter objetivo” que las distintas restricciones acordadas por la autoridad sanitaria a causa del Covid-19 “han supuesto una alteración significativa de la relación de equivalencia entre las prestaciones de las partes”.

Las partes nunca podrían predecir o incluso sospechar tal emergencia sanitaria al celebrar el contrato de arrendamiento

Por tanto, de acuerdo con lo expuesto en las SSTS 5/2019, de 9 de enero y 1180/2008, de 17 de diciembre, no puede exigirse a la arrendataria que asuma exclusivamente un cambio de tal circunstancias, siendo así que deberán ser ambas partes las que deban soportarlo. De hecho, siguiendo lo previsto en el art. 6 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, las partes “debieron -tendrán obligación reza el mismo- de negociar una adaptación del contrato en circunstancias tales como las acaecidas”, reconoce la Magistrada-Juez.

En el caso de autos, la voluntad de negociar sí se desprende de la actitud del actor, que siguió incluso abonando la renta durante los meses en los que el local estuvo cerrado, pero no de la demandada, que se niega a rebajar el importe de la renta, argumentando que el local funciona como siempre lo ha hecho y sin que le afecte la pandemia.

Prueba documental

Como es sabido, la evidenciada alternación imprevisible y significativa de las circunstancias tenidas en cuenta al celebrar el contrato de arrendamiento no da lugar a la aplicación automática de la cláusula rebus. Así, para ello, deberá desplegarse una adecuada actividad probatoria para determinar cuál fue el impacto real en el supuesto concreto de autos.

La inquilina sufrió pérdidas con anterioridad a la pandemia

Pues bien, en el presente caso que nos ocupa, la arrendataria aporta junto a su escrito de demanda prueba documental consistente en copia de las declaraciones del IRPF correspondiente a los años 2019 y 2020, de las declaraciones del IVA de los mismos años, resumen anual del IVA de 2019, documento resumen de ingresos y gastos de la actividad de 2019 y copia del libro de facturas emitidas y recibidas.

Llamativamente, de la documentación aportada por la actora, la Magistrada evidencia que la misma sufrió perdidas con anterioridad a la pandemia, “en lo que puede tener incidencia una mala gestión del negocio, pero también la reciente apertura del mismo, tan solo un año antes de la pandemia”, advierte. Asimismo, también se desprende de tal documental que, durante el 2020, las perdidas fueron mayores que las del año anterior en cada uno de los ejercicios económicos.

Añade la Juzgadora que la documental aportada por la actora “adolece de falta de un informe económico-pericial” que determine con exactitud el concreto perjuicio económico sufrido por la misma en relación con las diferentes restricciones impuestas como consecuencia del estallido del Covid-19.

Máquina «tragaperras» en un bar de Valencia. (Foto: Mónica Torres/El País)

Pese a lo anterior, dado el hecho objetivo de la crisis sanitaria y la incidencia en el sector hostelero, la Magistrada reconoce una alteración significativa en la relación de equivalencia entre las prestaciones de las partes y considera “prudente” reducir la renta en un 30% con carácter retroactivo al momento de la declaración del estado de alarma y mientras se encuentren vigentes limitaciones de aforo, movilidad u horarias que afecten a la hostelería.

Se limita la potencialidad de captación de posibles clientes

En palabras de la Juzgadora, “porque en tanto en cuanto se mantengan las restricciones, se limita la explotación del local en las condiciones en las que se suscribió el contrato de arrendamiento y que fueron tenidas en cuenta, entre otros aspectos, para determinar el precio de la renta mensual, en tanto se limita la potencialidad de captación de posibles clientes, bien sea por la imposibilidad de admitirlos por los límites de aforo o de horarios, bien sea por la imposibilidad de acudir al mismo desde otros municipios, y dado el carácter cambiante e imprevisible de las normas que regulan las restricciones y que redundan en una inevitable disminución de ingresos, por causas totalmente ajenas a la voluntad del demandante y que, de ser previstas, hubieran determinado la celebración del contrato en otras condiciones o, incluso, hubieran dado lugar a su no celebración”.

Como último apunte, en opinión de la Magistrada-Juez en funciones de refuerzo, la declarada reducción de renta del 30% es independiente a si finalmente si instalan o no las aludidas maquinas recreativas propuestas por la actora, en la medida en que se acordó en el referido contrato de arrendamiento que el mismo “no podría instalar otras que no fueran las de propiedad de la demandada sin su autorización”, acuerdo que fue libremente asumido por la actora-arrendataria.

Voz letrada autorizada

“Lo más destacable de este asunto es que no aportamos prueba pericial. Únicamente se adjuntó las declaraciones trimestrales, que además reflejaban pérdidas ya desde el año 2019, aunque menos que en el 2020”, nos adelanta Jesús Ramírez del Puerto, letrado del despacho J. Ramírez Abogados sito en Leganés y encargado de la dirección técnica del presente procedimiento.

“La defensa de la propietaria insistió mucho en jugar con los números que nosotros ofrecíamos para intentar demostrar que no reflejaban la realidad y que además ya había perdidas antes de la pandemia”, añade.

“En nuestra demanda ya explicábamos que aun no siendo imputable a la arrendadora el mayor o menor éxito comercial que pudiera desempeñar el arrendatario en la actividad, sin ninguna duda la situación de la pandemia y la restricción de los aforos son dos elementos fundamentales que, de haberse conocido al momento de la celebración del contrato, hubieran sido determinantes ya no solo en cuanto a la decisión de explotar un negocio de hostelería, sino en cuanto al precio a pagar por el alquiler del local, que hubiera sido muy inferior al realmente abonado por mi mandante”, razona Ramírez del Puerto.

Lo que era objetivable era la pérdida potencial de clientes como consecuencia de la propia pandemia

“Y en esa línea insistimos mucho en la subjetividad de un informe pericial, por los múltiples factores que pueden influir en las ganancias o pérdidas en un negocio. Pero sin duda, lo que era objetivable era la pérdida potencial de clientes como consecuencia de la propia pandemia (por el miedo a acudir a sitios cerrados) y por las limitaciones de aforos y horarios”, agrega el abogado.

Advierte el letrado que “este razonamiento ha pesado y mucho en la resolución”.

“En definitiva, “lo más interesante a nuestro juicio es el carácter objetivo de los efectos que la pandemia ocasiona a la hostelería, por esa limitación de horarios y aforos, que permite sin más moderar la renta por los evidentes perjuicios que se derivan de dichas medidas, sin necesidad de aportar ningún informe pericial que cuantifique con exactitud dichas pérdidas”, concluye Ramírez del Puerto.