Todos los impuestos que gravan las compraventas de viviendas por personas físicas

I.- Tributos que corresponde satisfacer al vendedor

1.- Las ganancias patrimoniales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

La compraventa, como contrato típico traslativo de propiedad, genera para el transmitente persona física el hecho imponible denominado ganancias o pérdidas patrimoniales. Dicho hecho imponible de igual forma se devenga como consecuencia de otras operaciones traslativas de dominio, V.gr. aportaciones no dinerarias a sociedades, permutas, daciones en pago, expropiaciones, etc.

Su regulación la encontramos en los artículos 31 a 37 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, (TRIRPF), aprobado por RDL 3/2004 de 5 marzo.

Se puede definir como aquellas variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que se califiquen como rendimientos por la LIRPF. Cuando el valor del patrimonio aumenta, dichas variaciones se denominan ganancias y cuando se reduce, pérdidas.

Por lo tanto, para que se produzca una ganancia o pérdida patrimonial es necesario que concurran las siguientes circunstancias:

A) Varíe el valor del patrimonio del contribuyente.

B) Dicha variación no se califique por la LIRPF como generadora de rendimientos.

C) Se produzca una alteración en la composición del patrimonio (sólo están gravados los incrementos realizados, es decir, los efectivamente obtenidos, no las plusvalías latentes).

D) Que no exista una norma legal que expresamente exceptúe de gravamen dicha variación patrimonial o la haga tributar por otro concepto del Impuesto.

Todas estas circunstancias se producen plenamente en los casos de compraventas de viviendas.

1.1.- Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial.

El art. 32 TRIRPF establece como norma general de cuantificación de las ganancias o pérdidas patrimoniales la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición, previamente actualizado, de la vivienda transmitida:

a) Valor de adquisición. Art. 33.1 TRIRPF y 38 RIRPF.

 El valor de adquisición estará formado por las partidas que se exponen a continuación, de las cuales las tres primeras deben sumarse y la última debe restarse:

– Importe real por el que se haya realizado la adquisición del elemento patrimonial que ahora se transmite, cuando se adquirió de forma onerosa, o el valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, en caso de adquisición lucrativa. En las adquisiciones lucrativas de empresas y participaciones que por haberse beneficiado de la reducción prevista en el ISD en las que se estima que no existe ganancia o pérdida de patrimonio reguladas en el artículo 31.3 c) del TRIRPF, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de los bienes.

– Más el coste de las inversiones y mejoras realizadas en el elemento patrimonial que se transmite.

– Más los gastos y tributos (estatales o locales) inherentes a la adquisición realizada en su día por el transmitente del elemento, siempre que hayan sido satisfechos por él, tales como son los de notaría, mediador inmobiliario, gestor administrativo, Registro de la Propiedad, IVA, ITP y AJD, ISD, o el Impuesto de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana cuando, de acuerdo a lo pactado, fuese satisfecho por el adquirente, etc.

En ningún caso se incluyen los intereses por los préstamos solicitados para la financiación del elemento patrimonial que se transmite.

– Menos las amortizaciones correspondientes a los elementos que se transmiten, cuando sean susceptibles de depreciación. El Art. 38 del RIRPF señala que en todo caso se computará la amortización mínima, entendiendo por tal la resultante del período máximo de amortización o del porcentaje fijo (3%) que corresponda, independientemente de que se haya deducido o no fiscalmente como gasto. Esta regla sólo es aplicable a los bienes inmuebles y muebles arrendados y a los afectos a actividades económicas (gasto fiscalmente deducible)

b) Coeficientes de actualización (Art. 33.2 TRIRPF.)

Una vez se han determinado las partidas que componen el valor de adquisición, éstas se deben de actualizar, exclusivamente en el caso de ganancias y perdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de bienes inmuebles, mediante la aplicación de unos coeficientes que se establecerán anualmente por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, los cuales se aplican sobre cada una de las partidas que integran dicho valor. Ver cuadro 1 en página-

c)   Valor de transmisión. (Art. 33.2 TRIRPF)

El valor de transmisión se compone de dos partidas, una positiva, el importe real de la enajenación, y otra negativa, los gastos y tributos inherentes a la venta a cargo del vendedor.

a) Partida positiva: Importe real de la transmisión. Se toma el importe real por el que se haya efectuado la enajenación, considerando como tal el mayor de los dos valores siguientes:

a.- El que efectivamente se haya satisfecho.

b.- El valor normal de mercado.

b) Partida negativa: Gastos y tributos (estatales o locales) inherentes a la transmisión  del elemento, que se restan, siempre que hayan sido satisfechos por el transmitente. Al igual que antes hemos dicho del valor de adquisición, pueden incluirse dentro de estos gastos los de notaría, las comisiones de agentes de la propiedad inmobiliaria, los honorarios de abogados, los honorarios del Gestor Administrativo, los de Registro de la Propiedad, el Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana («plusvalía») …

1.2.- Régimen Transitorio. Aplicación de los coeficientes reductores a la luz de la Disposición Transitoria novena de la LIRPF.

La disposición transitoria novena TRIRPF establece: «Las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, adquiridos antes de 31 de diciembre de 1.994, se reducirán de acuerdo con los establecido en la regla 2.º y 4º del apartado 2 de la disposición transitoria octava de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personal Físicas.´´

A efectos exclusivamente de la aplicación de los coeficientes reductores del régimen transitorio, la disposición transitoria novena considera elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas, aquellos en los que la desafectación de estas actividades se haya producido con más de tres años de antelación a la fecha de transmisión.

Como consecuencia de la aplicación de esta norma, las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos  a actividades económicas que hayan sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, se obtienen del siguiente modo:

Primero.– Se calcula la ganancia patrimonial por diferencia entre el valor de adquisición (que en el caso de viviendas, como hemos dicho, se actualiza mediante la aplicación de coeficientes de actualización a las distintas partidas que lo integran) y el valor de enajenación, según se han definido con anterioridad para el régimen actual.

Segundo.– Una vez cuantificada la ganancia patrimonial, si procede de la transmisión de elementos cuyo período de permanencia en el patrimonio del contribuyente exceda de 2 años, computados desde la fecha de adquisición hasta el 31/12/1996, no se somete a gravamen en su totalidad, sino que se reducen en función de dos condiciones:

1º .- El período de permanencia.

El período de permanencia del elemento en el patrimonio del contribuyente, se calcula como regla general, por el número de años que medie entre la fecha de adquisición del elemento y el 31/12/96 (con independencia de la fecha en que se produzca la venta de la vivienda), redondeando por exceso.

Ahora bien, en el caso de que se hayan realizado mejoras en la vivienda transmitida, se toma como período de permanencia de dichas mejoras el número de años que medie entre la fecha en la cual se hayan realizado éstas y el 31/12/96, redondeando por exceso. Es por ello, como ya avanzamos, que en este supuesto deberá distinguirse la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del valor de adquisición a efectos de aplicar a cada una de las ganancias patrimoniales que se obtengan sus respectivos porcentajes de reducción.

2º .- El coeficiente reductor.

Se establecen porcentajes distintos en función de la naturaleza del bien o derecho transmitido.

Por aplicación de estos coeficientes reductores, quedarán las ganancias patrimoniales no sujetas al impuesto cuando el período de permanencia supere un  determinado número de años (10, 5 y 8 años), según el tipo de bien, desde la fecha de adquisición hasta el 31/12/1.996.

Dichos coeficientes son los siguientes:

Elemento patrimonial transmitido

Coeficiente reductor anual (por cada año que exceda de 2)

No sujeción (años)

En general

14,28 %

más de 8

Acciones cotizadas

(excepto sociedades de inversión mobiliaria e inmobiliaria)

25%

más de 5

Bienes inmuebles, derechos sobre ellos o valores de entidades cuyo activo esté constituido al menos en el 50% por inmuebles (*) (excepto sociedades o fondos de inversión inmobiliaria).

11,11%

más de 10

(*) Son las entidades comprendidas en el art. 108 L 24/1988, de 28 julio, del Mercado de Valores.

Ver cuadro 3 en pagina-

1.3.- Cuánto ha de pagar el transmitente por la venta.

El tipo de gravamen de las ganancias patrimoniales generadas en más de un año es del 15 por cien, agregando la cuota estatal más la autonómica.

En caso de que la ganancia se haya generado en un año o menos de un año, la misma se integra en la base imponible general del impuesto, por lo que al aplicársele la escala del impuesto (estatal mas autonómica), soportaría la progresividad del tributo, pudiendo llegar su tributación al 45 por cien.

1.4.- Exención por reinversión en la transmisión de la vivienda habitual.

El artículo 36 LIRPF excluye de gravamen las ganancias patrimoniales (no las perdidas) producidas por la transmisión onerosa (no lucrativa o gratuita) de la vivienda habitual  del contribuyente siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta, en las condiciones establecidas en el art. 39 RIRPF.

Dichas condiciones son las siguientes:

Primera.- La reinversión del precio obtenido en la transmisión se debe destinar a la adquisición o rehabilitación de otra vivienda habitual.

Segunda.- Tanto la vivienda transmitida como la adquirida o rehabilitada, deben tener el carácter de vivienda habitual.

Tercera.- El plazo para efectuar la reinversión es el de los 2 años anteriores o posteriores a la transmisión.

1.5.- La venta de la vivienda por un mayor de sesenta y cinco años.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 31.4.b TRLIRPF, se declaran exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con la transmisión de la vivienda habitual por un mayor de sesenta y cinco años cualquiera que sea la prestación que éste reciba.

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