División de cosa común: negocio ¿derecho a indemnización por la cuota y/o valor del negocio?

UNANIMIDAD:
A FAVOR DE indemnizar a C por el valor de su cuota de propiedad y además indemnizarla por el valor contable de su negocio.

Manuel Giraldez. Abogado.

Considero en primer lugar que no nos encontramos en sede de la ley de Arrendamientos Urbanos por cuanto además de que C es también copropietario no existe contrato locaticio, verbal ni escrito.

Por ello, yo suplicaria en la demanda la extinción y desalojo del negocio como efecto jurídico inherente a la acción Judicial de división con el único gravamen de tener que indemnizar a C, obviamente por el valor de su cuota de propiedad (20%) y además indemnizarla por el valor contable de su negocio.
Mº Fernanda Pardo Fanjul
Alonso y Asociados Abogados

Entiendo que, en principio, no tendría cabida la existencia de un contrato de arrendamiento por confusión de derechos entre la propiedad del inmueble y el eventual contrato de arrendamiento que pudiera existir, ello sin perjuicio de que en la práctica sí se hubiera celebrado un contrato en cuyo caso y, sin perjuicio de lo anteriormente manifestado, habría que estudiar su contenido.
En cuanto al ejercicio de la acción de división de cosa común, toda vez que ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad, habría que solicitar dentro del suplico de la demanda de división el abandono del negocio por parte de C, debiendo abonar a C no sólo la parte que le corresponda en atención a su participación en la comunidad sino además la que corresponda al valor del negocio.

En caso de que el comunero C alegara indivisión del local por hacerlo inservible para el uso para el que se destina, habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 404 del Código Civil que regula la división económica, esto es, si todos los comuneros convienen la adjudicación deberá indemnizarse a C en la forma indicada, y en defecto de acuerdo venderse el local repartiendo el producto conforme a la cuota de cada copropietario y en el caso de C, además la cantidad correspondiente al valor del negocio.
Sergio Ortas Gigorro. G. S. I. Asesores Abogados
Para el estudio del supuesto planteado, debemos partir de la regulación legal que marca el Código Civil en los artículos 392 a 406 (Título III del Libro Segundo), teniendo en cuenta el concepto de comunidad de bienes heredado de las comunidades romanas («Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas´´), así como las reglas de la partición hereditaria previstas en los artículos 1051 a 1067 del Código Civil.

En primer lugar debemos apuntar que la acción que pretende la división de cosa común, amparada en el artículo 400 del Código Civil, se ve afectada por lo dispuesto en el art. 401.1º del mismo texto, el cual la excluye cuando la división haga inservible la cosa para el uso a que se destina; y en cuanto a la división material de la cosa, el art. 404 prevé que cuando sea esencialmente indivisible y no exista acuerdo sobre su adjudicación a uno de los comuneros con indemnización a los demás, se venderá y repartirá su precio. Asimismo, también el artículo 1062 del Código permite a los condueños pedir la venta cuando la cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división.

Así lo ha reconocido el Tribunal Supremo, interpretando que en supuestos de indivisibilidad, la única forma de concluir la comunidad es que los comuneros intenten un acuerdo para adjudicárselo a uno o a varios con las compensaciones correspondientes a los otros; y en caso de no alcanzar dicho acuerdo, habrá de venderse el objeto o derecho en pública subasta (admitiendo licitadores extraños), repartiendo el precio obtenido entre los comuneros. No obstante, en supuestos semejantes al planteado, se argumenta que en caso de no lograrse el acuerdo de adjudicación y compensación, en primer término se celebrará la subasta entre los propios comuneros y sin intervención de terceros, y subsidiariamente, para el caso de resultar también fallida esta vía, acudir entonces a la pública subasta.

Ahora bien, atendiendo al caso planteado, debemos tener en cuenta que sobre el local litigioso el copropietario C tiene instalado un negocio, y según se desprende de la redacción, esa actividad le pertenece a él en exclusiva. Por ello, la acción de división sólo puede referirse a la propiedad del local, pero ostentando C el derecho a percibir una indemnización con cargo al adjudicatario final (posiblemente A y B), que incluya no sólo su cuota de propiedad (20%) sino una compensación basada en datos objetivos por la pérdida de su negocio (valor contable, clientela, pérdida de inversiones económicas, valoración de bienes y enseres, etc.).

Por lo tanto, en el supuesto referido y entendiendo el local como indivisible (por ejemplo, porque no se pueda realizar la división física del local sin vulnerar normas urbanísticas o de otra naturaleza), quien accione la división tendrá que garantizar que, si finalmente es el adjudicatario del bien, indemnizará al no adjudicatario conforme a las valoraciones periciales que se practiquen, y agotar las vías necesarias para eludir la venta de ese bien en pública subasta.

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