La firmeza de los documentos judiciales inscribibles en el Registro.

Cuando un abogado obtiene una resolución judicial favorable a los intereses de sus clientes, lo que desea es que se ejecute cuanto antes, sin demoras ni obstáculos, que ya bastante lenta es la Administración de Justicia como para topar con más trabas. Ocurre, sin embargo, que a veces ese cumplimiento del mandato judicial no puede ser tan inmediato porque la mayoría de resoluciones son recurriblesóla posibilidad de recurso es otra de nuestras garantías como justiciables y forma parte del contenido de la tutela judicial efectivaó. Y mientras dichas resoluciones no sean confirmadas y devengan inatacablesóesto es, firmesóno causan estado. Dicho de otro modo, mientras penda la posibilidad de ser revocado, el pronunciamiento contenido en la decisión judicial no puede convertirse en verdad jurídica ni frente a las partes, ni mucho menos frente a todos.
Sin embargo, quien ha obtenido a su favor una inscripción en el Registro, sea de la Propiedad o Mercantil, también adquiere, ligada al siento, una presunción de existencia, legalidad y veracidad de su derecho (artículo 38 Ley Hipotecaria); presunción legal iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario, pero que sólo puede ser desvirtuada con una sentencia (art 1 LH) dado que los asientos están bajo la salvaguardia de los tribunales. Y ello es así porque para su extensión han sido examinados los documentos públicos por el Registrador, quien controla bajo su responsabilidad la legalidad material y formal de los títulos presentados a inscripción. Es lógico entonces que cuando se pretende lograr una mutación jurídico registral se extremen las precauciones porque si se produce la cancelación formal de un asiento registral, opera la misma presunción de veracidad citada, pero en sentido inverso o negativo: el derecho se presume extinguido (art 97 LH), así que es fácil imaginar los desastrosos efectos que puede suponer para el titular registral ver su asiento cancelado.
Por eso el legislador exige que para practicar asientos o cancelarlos conste el consentimiento del titular registral, o en caso contrario que concurra una resolución judicial firme (art 82 LH). Para destruir la presunción de existencia del derecho y propiciar la presunción negativa de su inexistencia es imprescindible que la decisión jurisdiccional sea inatacable y definitiva. La razón de esta exigencia de firmeza es clara. Pongamos un ejemplo: si una sentencia obtenida en un juicio declarativo hubiera provocado una transmisión dominical reflejada registralmente a favor de A, demandante, en perjuicio de B, anterior titular registal demandado, y luego A vende a C apoyándose en la presunción a su favor, y luego C inscribe a su vez, toda posible revocación de dicha sentencia en una instancia superior tendría nulos efectos en el Registro ya que C habría devenido tercero protegido por el artículo 34 LH, y la presunción de existencia de su titularidad ya será iuris et de iure.
Así pues, la firmeza de los documentos judiciales para motivar asientos en el Registro no es un capricho del registrador, sino una exigencia de pura justicia material para proteger todos los intereses en juego, que no son sólo los de las partes en litigioó los del titular registral demandado y los del demandanteósino también los del tercero que con ellos hubiera podido contratar. Es decir, exigir que un documento judicial sea firme para alterar el contenido del registro es una necesidad de interés social y un imperativo constitucional por razones de seguridad jurídica, puesto que en definitiva, terceros somos todos.
Pero que no se alarme nadie ante los presumibles retrasos en la ejecución de las resoluciones no firmes. Los intereses legítimos de los demandantes pueden quedar salvaguardados en el ínterin mediante las distintas medidas cautelares previstas en nuestra legislación procesal y registral, como las distintas anotaciones preventivas de demanda, de prohibición de disponer, de secuestro o de sentencias dictadas en rebeldía… Medidas que no habrá dificultad en obtener teniendo en cuenta que la resolución judicial obtenida en primera instancia es un inmejorable fumus boni iuris. Así que dejando aparte las incomodidades y perjuicios que supone el mero retraso en el Administración de Justicia, la suspensión de los efectos definitivos tanto materiales como registrales no supone un verdadero riesgo para el demandante si se saben utilizar las potencialidades cautelares de nuestro Registro de la Propiedad y Mercantil.
Sin embargo, como registrador de la propiedad me he encontrado en numerosas ocasiones frente a profesionales jurídicos que no tenían muy claro qué es el Registro de la Propiedad, para qué sirve, qué se le puede y no se le puede pedir, cuál es la eficacia de un asiento, cómo se pueden inscribir los documentos judiciales o cuales serían para ellos las medidas cautelares más útiles. Ignorancia grave y triste, además de lesiva para sus representados. La responsabilidad sin duda es compartida por todos, registradores incluidos, porque a lo mejor no hemos sabido ejercer una adecuada labor pedagógica de nuestra función. Pero quizá lo más grave sea que muchos abogados, procuradores, secretarios judiciales, e incluso jueces, no tengan muy claro el concepto de firmeza de los documentos judiciales y su importancia frente al Registro de la Propiedad y Mercantil.
Es muy frecuente que en el Registro se presenten documentos judiciales que digan en el encabezamiento que «la presente resolución es firme a efectos registrales´´, y sin embargo, esos mismos documentos concluyan afirmando en su parte dispositiva que «frente a la presente resolución podrá interponerse recurso de reposición en el plazo de cinco días´´. Tales documentos merecen una nota de calificación negativa por no quedar acreditada la firmeza de la resolución judicial. Y no es raro que pocos días después el registrador reciba la visita o la llamada del procurador o del abogado interesándose por la, para ellos, exótica nota denegatoria, toda vez que los mandatos judiciales obligan a todos, registradores incluidos.
Y yo contesto que por supuesto, los registradores hemos de acatar y cumplir las resoluciones judiciales, faltaría más. Pero la ley también nos impone el deber de controlar determinados aspectos de la actuación judicial para proteger tanto a los titulares inscritos como a los posibles terceros que pudieran resultar afectados por una mutación jurídico real (art 99 RH). Una de las garantías que la ley exige para hacer constar en el Registro una transmisión inmobiliaria, la existencia de un gravamen o la cancelación de un derecho es que el acto que lo origine sea definitivo, que cause estado, porque a partir del momento de su inscripción surtirá efectos frente a todos. Y las resoluciones judiciales mientras puedan ser recurridas no causan estado; anuncian con bastante probabilidad la posible mutación jurídica, pero no la aseguran definitivamente hasta que hayan devenido firmes e inatacables.
Ante estos argumentos, el interesado suele indicar el encabezamiento del documento donde consta eso de que es «firme a efectos registrales´´. Momento en el cual no me queda más remedio que sacar la vigente LEC de 7 de enero de 2000 y señalar el artículo 207: «una resolución sólo es firme cuando no es susceptible de recurso alguno´´. Eso de la «firmeza a efectos registrales´´ no existe, es un estrambote, una fórmula vacía. La firmeza es o no es. Y si lo es, lo es a todos los efectos.
Dicho de otro modo: el concepto de firmeza es único, como ha reconocido de forma reiterada la Dirección General de los Registros y del Notariado en sus resoluciones. Y un documento judicial sólo es firme cuando no es susceptible de recurso alguno, incluido el de reposición. Téngalo en cuenta la próxima vez que obtengan un documento judicial inscribible.

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