A DEBATE: ¿Cuál es el plazo de prescripción de la acción de reclamación de los gastos de comunidad en el ámbito de la LPH?¿Cinco o 15 años?

15 AÑOS. Manuel Díaz Martínez. Profesor Titular de Dº Procesal UNED.

En relación con la cuestión objeto de estudio, conviene recordar al lector que los dos preceptos que contemplan los plazos de prescripción de cinco y quince años son, respectivamente, los arts. 1966.3º y 1964 del Código Civil. El primero de los citados preceptos (art. 1966.3º ) dispone expresamente que `por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: […] 3º La de cualesquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves.

Por su parte, el art. 1964 CC señala que las acciones personales que no tengan señalado  término especial prescribirán a los quince años.

A tenor de lo que disponen los preceptos transcritos, parece razonable entender que la determinación de cuándo  haya de aplicarse uno u otro precepto viene determinado por la esencialidad del devengo periódico del pago, siendo así que el plazo de prescripción de cinco años que establece el art. 1966.3º CC resulta de aplicación exclusivamente a las obligaciones cuyo contenido consista en una pluralidad de prestaciones fijas de vencimientos sucesivos y distanciados por unidades de tiempo constantes, naturaleza de la que carece el deber de comunero de contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble (art. 9.1, e) LPH).

En efecto, tal y como sostiene la tesis jurisprudencial mayoritaria, dicho deber general que incumbe a cada comunero, al derivar de la existencia del gasto, es inherente a la derecho de propiedad y se traduce en una única prestación, lo que ya de por sí desnaturaliza la aplicación de plazos cortos de prescripción, sin perjuicio de que por operatividad sea práctica habitual fijar el presupuesto anual de gastos y girar recibos periódicos a cada comunero, lo que viene a significar que su obligación es la de contribuir al gasto que se genera, que puede o no coincidir con el presupuestado, ya que no existe precepto alguno que imponga a la Comunidad la división en plazos de la obligación contributiva de referencia, tal y como acontece con las contraprestaciones de las relaciones de tracto sucesivo, lo que hace, a mi entender, que la prescripción aplicable sea la general de quince años que prevé el art. 1964 del CC.

Dicha tesis resulta también avalada por la aplicación restrictiva y cautelosa que la prescripción extintiva merece como instituto limitador de derechos y no fundado en la justicia intrínseca, lo que hace que no quepa aplicar los plazos cortos a supuestos distintos de los expresamente previstos, debiendo prevalecer, en caso de duda, el plazo general de quince años del art. 1964 CC.

15 AÑOS.  Maria Isabel Alsina Arízaga. Letrado del ICAM Si bien la cuestión planteada es objeto de discusión tanto doctrinal como jurisprudencial, máxime tratándose de una materia siempre polémica como es la relacionada con la prescripción, entiendo plenamente justificada la aplicación de un plazo de 15 años en los casos de reclamación de gastos de la comunidad de propietarios. Y es así tanto en los supuestos en que la obligación recaiga en el propietario del inmueble, como en aquéllos otros en que dicha obligación pese sobre el arrendatario del mismo, por haberse así pactado en el correspondiente contrato locativo. La discusión se centra en decidir la aplicación del plazo de 15 años previsto en el artículo 1.964 del Código Civil, o bien el plazo de 5 años que recoge el artículo 1.966,3 del mismo texto legal. La citada opción por el primero de estos plazos debe apoyarse en el hecho de que la obligación de satisfacer los gastos comunitarios a través de la correspondiente cuota o coeficiente, deriva del propio derecho de copropiedad sobre los elementos comunes. Ni el Código Civil ni la propia Ley de Propiedad Horizontal prevén un término especial de prescripción respecto de dicha obligación, por lo que es evidente la adecuación del supuesto a la previsión general contenida en el artículo 1.964 de nuestro Código Civil. El plazo quinquenal del artículo 1.966,3 deberá considerarse limitado a otros supuestos no sometidos a regulación o a régimen específico, como sucede en el caso de la obligación a que nos referimos, que se encuentra enmarcada necesariamente en el ámbito de la Propiedad Horizontal. De haber querido establecer un plazo especial de cinco años para este tipo de acción, sin duda el legislador lo habría hecho constar así expresamente en el Código Civil o en la propia Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960, o en alguna de sus modificaciones posteriores. La obligación de pago de los gastos de comunidad corresponde legalmente al propietario (artículo 9.1.e de la LPH), por lo que en el supuesto de haber pactado el propietario-arrendador y el arrendatario, que dichos gastos sean satisfechos por éste último, se tratará de una obligación nacida del propio contrato de arrendamiento, y nuevamente sería de aplicación el razonamiento antes expuesto a efectos de la reclamación por parte del propietario, en vía de repetición. No en vano, el propio Código Civil, en su artículo 1.966,2, sí prevé por ejemplo de forma expresa, un plazo de prescripción de cinco años para exigir el cumplimiento de la obligación de satisfacer el precio de los arriendos.

CINCO AÑOS Jaime Cabrero Garcia. Abogado y A.P.I.

Reza el artículo 1966.3 del C.c., «Por el transcurso de cinco años prescriben las acciones para exigir el cumplimiento de las obligaciones siguientes: 3º La de cualquiera otros pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves».

 Lo esencial para que esta norma sea aplicable es que estemos ante una obligación integrada por varias prestaciones de carácter periódico y cuya exigencia venga establecida en plazos anuales o inferiores al año, siendo además susceptibles de acumulación. La obligación de contribuir a los gastos contemplada en las normas del Código Civil y Ley de Propiedad Horizontal tiene una naturaleza periódica y debe satisfacerse por plazos bien anuales,… o en periodos más cortos», si esto se une a la razón histórica del origen de este plazo de prescripción y la ausencia de un tratamiento distinto para el caso de los gastos comunitarios, la conclusión es la aplicación de este plazo corto de prescripción. (Criterio seguido entre otras Sentencias, por las Audiencias de Málaga Sección 4º de fecha 4 de noviembre de 1995, de Burgos la Sección 3º fechada el 26 de noviembre de 1993, Audiencia de Las Palmas sección 2º el 17 de febrero de 1995, y otras más recientes, como son las dictadas por la Sección 3º de la Audiencia de Las Palmas el 11 de octubre de 2000, la de Málaga sección 4º el 19 de marzo de 2003, y la de Cádiz Sección 7º el 31 de julio de 2003, y algunas Audiencias de Madrid, entre otras) Sentencias que no desconocen que existe otro criterio mayoritario, el de quince años,  pero que no comparten.

Estas Sentencias vienen declarando que el plazo de prescripción de la acción de reclamación de cuotas comunales es de cinco años de conformidad con el artículo antes referido y ello tras poner en relación dicha norma con el artículo 3.1 del C.c. según el cual las normas han de ser interpretadas según el sentido propio de sus palabras, en relación con el contexto, antecedentes históricos y legislativos y la realidad social en que son aplicadas, no olvidando cuál es su espíritu y finalidad ya que la razón histórica por la que se fijó este plazo corto de cinco años era evitar la acumulación de reclamaciones por prestaciones periódicas y sucesivas a fin de impedir que el obligado al pago, que podía abonar los mismos si se devengaban y exigían periódicamente, no podría hacerlo si le eran reclamadas de una sola vez, pudiendo esa acumulación provocarle un grave quebranto.»

No existe una jurisprudencia uniforme de los tribunales en materia de prescripción, no obstante es un tema que no está superado, ya que de forma reiterada aunque no mayoritaria, por Juzgados y Audiencias se ha venido manteniendo que el plazo es de cinco años por estar sujeto el mismo a lo dispuesto en el artículo 1966. 3 del Código Civil.

Cinco años . Gabriela Boldó Prats.  Juez sustituta de BarcelonaLa obligación de contribuir a los gastos de la comunidad de propietarios es una obligación propter rem, entendida ésta como  un derecho de obligación en que el deudor aparece determinado por  ser el propietario  del piso. En este tipo de obligaciones la propiedad de la cosa actúa como punto de determinación de la obligación de contribuir a los gastos comunes. Por lo tanto se trata de relaciones jurídicas obligatorias cuyo sujeto pasivo se determina  en virtud de la posición jurídica respecto de una cosa. El hecho que la obligación sea propter rem no varia en nada que la reclamación de las cuotas sea una acción personal, motivo que permite la discusión en relación a que plazo de prescripción debe aplicarse, si el previsto en el artículo 1964 o el previsto en el artículo 1966.3 del CC.

La discusión en la aplicación de uno o de otro artículo viene determinada por si se puede considerar que en la LPH los pagos y gastos de comunidad son periódicos o en plazos más breves al año, lo que permitiría la aplicación del art. 1966.3, o,  si bien al contrario al no estar previsto expresamente debe aplicarse el art 1964.

Yo comparto la posición minoritaria que considera que la cantidad que se debe a la comunidad de propietarios debe interpretarse como un crédito, o lo que es lo mismo, la obligación de pago del propietario en relación con la comunidad de propietarios es una obligación de pago que debe  interpretarse de manera analógica con el resto de normas de la LPH y del CC. Cabe interpretar la acción de reclamación  de los gastos de comunidad de acuerdo con el artículo 3.1 del CC  y conforme al hecho que la obligación de contribuir a los gastos de la comunidad contemplado en el CC y en la LPH tiene una naturaleza periódica y deben satisfacerse en plazos anuales o más cortos como así se recoge en el artículo 9.5 de la LPH, que otorga a los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior la condición de preferentes a efectos del art 1932 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.

Todo ello unido al hecho que el plazo de quince años es excesivo al tratarse de una obligación propter rem, dado que quien soporta la obligación de pago de determinadas cuotas generales impagadas por el transmitente frente a la comunidad es quien  adquiere el piso.

Por todo ello y dado que la contribución de los gastos generales se configura mediante pagos exigibles en plazos inferiores al año no existe razón para no aplicar el art 1966.3, dado que la propia ley de propiedad horizontal  contempla en su articulado la exigencia de prestaciones periódica y de vencimientos inferiores al año.

CINCO AÑOS. Ana Isabel Berrocal Lanzarot. Doctora en Derecho. Profesora de Derecho Civil. U.C.M.

El artículo 9.1 e) define los gastos comunes en un sentido positivo como los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades; y en un sentido negativo, como aquellos que no son susceptibles de individualización; (SAP, Sevilla, sección 5º, de 14 de noviembre de 2002). Estos gastos generales del inmueble son los llamados gastos de conservación y reparación, siendo los primeros aquellos que deben abonarse con arreglo a las cuotas asignadas a cada piso, para cuidar y mantener el mismo; y los segundos, los que aquellos aplicables a toda clase de compostura o mejoramiento, que sean necesarios para realizar los servicios que les están encomendados. Generalmente, se divide en ordinarios y extraordinarios según hayan sido o no contemplados en los presupuestos de la Comunidad y se sufraguen con cargo a ellos o mediante desembolsos que son objeto de acuerdo y de recaudación especial (derramas).Esta obligación de pagar los gastos comunes en una Comunidad horizontal es una obligación propter rem ; SSTS 25 de junio de 1984; y 20 de febrero de 1997; y RDGRN de 7 de julio de 1986), donde el sujeto deudor viene determinado por su relación con la cosa (inmueble), esto es, por ser propietario del piso o local. Y, el sujeto acreedor es la Comunidad de Propietarios ya constituida. Esta relación jurídica entre Comunidad y propietario nace, pues, en el momento en que éste adquiere el piso o local ñsobre la base de una Comunidad ya constituida- y dura hasta que el propietario deja de serlo. De ahí que, en el tiempo que dura esta relación obligatoria, el pago de los gastos se concrete en sucesivas prestaciones, exigibles en el tiempo y la forma determinados por la Junta (artículo 21.1 de la LPH por Ley 8/1999, de 6 de abril). Corresponde, por tanto a la Junta de Propietarios la determinación cuantitativa de las prestaciones concretas de esta obligación y el tiempo de su nacimiento y exigibilidad.Si durante el tiempo en que nacen cada una de las prestaciones de pagos comunes, el deudor no cumple con su obligación, debe la Comunidad de Propietarios requerirle el cumplimiento. Para ello dispone de la acción de reclamación que se mantendrá viva durante cierto período de tiempo. La LPH no establece un plazo especial para la prescripción de la acción de petición de pago de los gastos comunes, de ahí que la controversia surja, precisamente en la determinación de ese plazo de prescripción. Son dos principalmente las posiciones adoptadas por la doctrina y por la jurisprudencia menor, pues, el Tribunal Supremo, aún no se ha pronunciado. Una primera, mayoritaria, se muestra favorable a la aplicación del plazo de quince años que marca el artículo 1964 del Código Civil para todas las acciones personales que no tengan señalado un término especial de prescripción  y, una segunda, se inclina por el plazo de cinco años que establece el artículo 1966.3º del mismo cuerpo legal, referido a las obligaciones cuyos pagos deben hacerse por años o en plazo más breves; Diferentes son los argumentos para justificar ambas posturas.Así, para  los que se muestran partidarios de aplicar el plazo de quince años que fija el citado artículo 1964, señalan como argumentos en que apoyar su posición los siguientes: 1. La obligación del titular del piso o local de contribuir a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación, proviene del derecho de propiedad común y no de una relación contractual, fijándose de ordinario por las Juntas de las Comunidades de los Propietarios el fraccionamiento del pago de las cantidades presupuestadas para gastos; 2. Como tal obligación inherente al derecho de propiedad deriva de la administración de los elementos comunes y, basada en la contribución del comunero al mantenimiento de los gastos comunitarios, es el resultado de una liquidación, según la contabilidad de la Comunidad acreedora. 3. No puede conceptuarse como una obligación fija en su cuantía y periódica por su vencimiento, sino dependiente del presupuesto de ingresos y gastos de la Comunidad de Propietarios que varía en cada ejercicio. Aún cuando el presupuesto se confeccione anualmente y, la Junta de Propietarios fije el fraccionamiento de pago de las cantidades que se presupuesten para atender a dichos gastos comunes, en abonos mensuales, trimestrales, semestrales o anuales, o incluso en periodos superiores al anual, no permite catalogar a estas obligaciones con un carácter temporal, por lo que tratándose de obligaciones de carácter personal que no tienen plazo especial, procede aplicar el plazo prescriptivo referido a éstas como es el general de quince años; 4. Aunque las cuotas de gastos comunes se devenguen normalmente con periodicidad anual, ello es debido únicamente a razones de buena administración o de contabilidad, y, que el artículo 16 de la LPH establezca que la Junta se reunirá, por lo menos, una vez al año para aprobar los presupuestos, no supone que estemos ante una obligación periódica anual por naturaleza; 5. El verdadero significado negocial y jurídico del pago, que puede ser mensual, de los gastos comunes no es otro que cubrir dichos gastos cuando se vayan produciendo, la verdadera liquidación de la deuda se produce con motivo de la aprobación de cuentas, viniendo el comunero que resulte deudor al pago del saldo negativo resultante sin posibilidad de fraccionamiento o pago periódico, salvo que por la Junta en uso de sus facultades establezca tiempo y forma diferentes de pago (artículo 21.1 LPH); 6. Enlazando con lo expuesto, el hecho de que los desembolsos se subdividan en pagos fraccionados, no comporta que las obligaciones de los copropietarios tengan ese carácter limitado temporalmente sino que normalmente se establece en beneficio de los comuneros (división en plazos), no existiendo norma concreta que imponga a la Comunidad la división en plazo de la obligación contributiva referida.Para los partidarios de aplicar el plazo de cinco años que fija el artículo 1966.3 del Código Civil, los argumentos que se aducen, igualmente, para defender su posición, son los siguientes: 1. Esta obligación de contribuir a los gastos generales es una obligación que tiene una naturaleza periódica y debe satisfacerse por plazos bien anuales o más cortos. De hecho, la contribución de los gastos generales se configura mediante pagos en plazos exigibles iguales o inferiores a un año, lo que viene confirmado por la llamada afección real, contenida en el artículo 9 de la LPH. Configuración «propter rem´´ que también justifica su carácter periódico. En todo caso, la obligación de contribuir no sólo a los gastos generales sino al resto de obligaciones parte de la existencia de prestaciones periódicas y de vencimiento inferior al año, el artículo 11.2 al regular la contribución por mejoras y el artículo 16 al establecer la obligación de reunirse la Junta anualmente para fijar estos gastos que deberán a su vez ser abonados. 2. Esta obligación de contribuir al sostenimiento de las cargas comunes del edificio se devenga en cuotas periódicas, anuales o de inferior duración, aprobadas y ratificadas en presupuestos y cuentas cuya periodicidad anual viene impuesta por el artículo 15 de la LPH. Se está en presencia de una obligación permanente, vinculada a un fin específico y fraccionada en cuotas cuyo pago se realiza por años o, generalmente, en plazos más breves (mensuales, trimestrales o semestrales), porque están vinculadas a un presupuesto que se fija y aprueba anualmente, sin olvidar que las cuotas a abonar por los comuneros van destinadas a atender las necesidades más perentorias e inaplazables de la Comunidad.  3. La aplicación del plazo quinquenal tiene justificación legal en diversos preceptos de la LPH: el artículo 9.1 e), párrafo 2º que habla de «la parte vencida de la anualidad en curso´´; el artículo 11.2 que alude a «mensualidades ordinarias de pago de cuotas mensuales sea la forma «ordinaria´´´´; el artículo 16 que dispone que «la Junta de propietarios se reunirá al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas…´´; y, el artículo 21.1 que indica que el pago deberá realizarse en el tiempo y forma en que se acuerde por la Junta, siendo lo común que se acuerde una cuota de cuantía fija y de periodicidad mensual para atención de los gastos previsibles 4. Razones históricas. El origen del artículo 1966.3 proviene del Code Francés y antes del mismo, de la Ordenanza promulgada en 1510 por Luis XII y luego el Código Marillac y su fundamento en principios de equidad y conveniencia económica, salvando al deudor del daño previsible que provocaría una petición de pago de débitos periódicos venidos y acumulados largo tiempo que, aisladamente y en el momento de su vencimiento y exigibilidad podrían ser atendibles por el deudor, no así acumulados los unos a los otros después de muchos años, que podría conducirle a un estado de ruina o de quebranto de su patrimonio. 5. Razones de orden práctico aconsejan mantener dicho criterio: a) La reducida cuantía que suelen tener; b) Dado su carácter periódico, se dificultaría su exacción de aplicarse el plazo del artículo 1964 del CC ñquince años-; c) La Comunidad acreedora lleva una fácil gestión que en todo caso permite créditos; d) La fijación de un amplio plazo de prescripción provocaría dejadez en los órganos representativos de la Comunidad; y, por ende, los demás comuneros deberían cargas con unas deudas que no habrían generado y en un lapsus de tiempo prolongado; e) Las amplias facilidades que la legislación vigente concede a las Comunidades de Propietarios para el efectivo cobro de las cuotas impagadas ha de tener como necesaria contrapartida una mayor diligencia por parte de la comunidad en la gestión de tales cobros.A las anteriores posiciones no falta una tercera intermedia, si bien, minoritaria, que distingue según la procedencia del débito y aplica el artículo 1966.3º para las cuotas ordinarias y el artículo 1964 para las derramas por gastos extraordinarios. Incluso, una opinión discrepante con todas las expuestas, que entiende que en rigor, ni siquiera puede hablarse de prescripción en los gastos comunes, ya que tanto el artículo 1966 como el artículo 1964 tienen como fundamento y premisa que la deuda es contra un tercero; lo cual no ocurre cuando la falta de pago es contra uno mismo, ya que a quien se debe es a la propia comunidad de la que es propietario es parte integrante

Descartadas desde nuestro punto de vista las dos últimas posturas indicadas, nos inclinamos por considerar aplicable a estos supuestos el artículo 1966.3 y, por tanto, el plazo de prescripción de cinco años. Además de compartir la totalidad de los argumentos expuestos en defensa de dicho plazo de prescripción y su aplicabilidad al supuesto concreto, como es la acción de reclamación de gastos generales en sede de Comunidad de Propietario, hemos de añadir, no sólo la referencia a unas exigencias de seguridad jurídica, sino también de solidaridad y cooperación entre los comuneros que forma parte de la base sobre la descansa la Comunidad de propietarios, y que resultarían mermadas si se permitiera situaciones de morosidad durante un largo periodo de tiempo. No sólo se perjudicaría a la Comunidad de Propietarios ñfavorecida por la propia inacción en la reclamación de los gastos por existir un amplio lapso de tiempo para actuar-, que mermaría su poder económico, sino al propio deudor al permitirle con ello una acumulación excesiva de débitos. Ahora bien, a estas razones, habría que añadir desde la pura técnica jurídica, además del carácter periódico y, por ende, el de su temporalidad, al que se alude en numerosos preceptos de la LPH, el hecho de que, si bien es cierto que el artículo 1966.3 solo se aplica a las obligaciones cuya cuantía es fija, y que, en principio, no puede darse tal calificación cuando a aquellas, se determinan en función de un presupuesto de ingresos y gastos que se aprueba anualmente en Junta, lo cierto es que una vez establecido éste, y concretadas las cuotas periódicas -bien sea convenido su pago de forma mensuales, trimestrales, semestrales- a abonar por cada propietario para cubrir precisamente los gastos generales que se generen en dicha Comunidad; son a partir de ese momento, obligaciones cuya cuota es de cuantía fija y vencimiento periódico. Se trataría de cuotas fijas mensuales, trimestrales, semestrales ñsegún lo convenido- de la misma naturaleza, a satisfacer de manera separada y sucesiva, a intervalos constantes e iguales. La obligación de pago de gastos generales es una obligación «ex lege´´, permanente, inherente al derecho de propiedad y con un fin específico contribuir a los gastos que se generen en la comunidad. Aún siendo su determinación cuantitativa consecuencia del presupuesto que anualmente ha de aprobarse por Junta, -elaborado en función de unas necesidades concretas y por un período concreto- las cuotas que se fijen una vez definido éste no son algo abstracto, son cuotas fijas en relación con unos gastos presupuestados y en función de una necesidades de carácter también periódico, y con un plazo y vencimiento concretado en los mismos términos.

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