¿Merece la pena la hipoteca inversa? Varios datos a tener en cuenta

Cerca del 90% de la población mayor de 65 años tiene una vivienda en propiedad. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE) dicho grupo de edad representa aproximadamente un 19,7% de la población total del país. Este hecho, unido a que las pensiones no son muy elevadas, constituye el entorno propicio para que proliferen modalidades de préstamo como la hipoteca inversa.

¿Qué es la hipoteca inversa?

Como hemos señalado, es una modalidad de préstamo pensada especialmente para personas mayores con inmuebles en propiedad. Permite obtener liquidez a través patrimonio: en ella, el propietario de la vivienda cobra del banco una renta mensual con el respaldo del inmueble, que sirve como garantía.

En España, de media, los beneficiarios de una hipoteca inversa cobran unos 400 euros al mes

Podría decirse que funciona, de ahí su nombre, de manera inversa a un préstamo normal. En las hipotecas tradicionales se entrega el capital de una sola vez, con la garantía de la vivienda, y se va devolviendo mediante cuotas mensuales. En la hipoteca inversa, el capital se entrega mediante cuotas mensuales por el banco y no tiene que devolverse hasta el fallecimiento del prestatario.  En ese momento, los herederos deberán decidir si satisfacen la deuda con fondos propios o se procede a la ejecución de la garantía hipotecaria (venta del inmueble).

Una mujer pasa junto a una publicidad de hipotecas en una sucursal de Bankinter. (Foto: Reuters/Susana Vera)

La regulación de esta figura llegó en el año 2007. Según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado, el ejercicio en el que más operaciones se registraron fue 2009, con un total de 780. Su pico de éxito fue coincidente con la crisis económica del 2008. Desde entonces, el número de préstamos de este estilo ha caído. En 2019 y 2020 se formalizaron 149 y 111 actos, respectivamente.

De estas cifras se deduce que no es una opción muy popular, principalmente por factores culturales: en nuestro país está muy arraigada la idea de dejar en herencia los inmuebles, por lo que la idea de “vender” la vivienda al banco o dejar una deuda a los hijos no resulta muy atractiva.

Los expertos consideran que es posible que el número de hipotecas inversas aumente próximamente, a consecuencia de la crisis económica producida por la pandemia.

Características de las hipotecas inversas

1. No debe confundirse con la venta de la vivienda. En el caso de las hipotecas inversas, el prestatario mantiene la propiedad y el uso hasta su fallecimiento (momento en el que los herederos deberán saldar la deuda).
2. La opción más común de préstamo es aquel en el que se entrega el mismo valor que el que tiene la vivienda. En otras palabras, el prestatario cobrará por la hipoteca inversa lo que le den por la casa. El dinero durará más o menos en función de lo que se quiera cobrar cada mes.
3. Como esta cantidad no siempre es suficiente, la banca dispone de una solución: contratar un seguro de rentas vitalicias diferido. Con este seguro si se termina el dinero de la hipoteca la persona seguiría cobrando su renta mensual.
4. Las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF, ya que son disposiciones de un crédito. Esto quiere decir que no va a haber que pagar impuestos por la hipoteca inversa. La cosa cambia cuando se recibe del dinero del seguro de rentas, pues este capital sí que tributa por el IRPF.
5. De media, en España los beneficiarios de una hipoteca inversa cobran unos 400 euros al mes, pero es algo variable que dependerá del valor de la vivienda por un lado y de la edad del cliente en cuestión por otro. Cuanto mayor sea el prestatario, mayor será la renta que pueda cobrar cada mes. Un ejemplo: si contratas una hipoteca inversa a los 75 años podrás cobrar más cada mes que si lo haces a los 65 años. El motivo es que hay 10 años menos de rentas a cobrar sobre el valor de la casa.