Aplicada «rebus» con reducción del 40% de la renta durante 20 meses

Aplicando la cláusula rebus sic stantibus, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 7 de Palencia ha acordado, en beneficio del inquilino de un local de negocio (gimnasio) afectado por las restricciones Covid-19, reducir en un 40% la renta y parte proporcional del IBI a abonar al propietario, desde el mes de abril de 2020 hasta noviembre de 2021.

Es innegable que la crisis sanitaria provocada por el Covid-19 ha conllevado una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de los servicios

La sentencia, de 13 de septiembre de 2021, ya es firme.

Posiciones de las partes

Por un lado, la actora, arrendataria del local de negocio destinado a un gimnasio (orientado a la práctica de actividades deportivas de contacto), interesó la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus al contrato de arrendamiento para uso distinto a la vivienda suscrito en abril de 2016 y peticionaba que se acordase, entre un abanico de opciones, la reducción, entre el 20 y el 40%, de la renta y la parte proporcional del IBI desde abril de 2020 hasta diciembre de 2021.

«La cuenta de pérdidas y ganancias desde enero a diciembre de 2020 se saldó con un resultado negativo de 18.750,53 euros». (Foto: E&J)

Para fundamentar su postura, la arrendataria informa que, fruto de la normativa autonómica y nacional dictada durante los primeros meses de la pandemia, se vio forzada a cerrar las instalaciones deportivas, provocando el impago de las rentas del local y propiciando una importante deuda con los arrendadores.

Por otro lado, la demandada se opuso a lo expuesto por la actora y recordó que el contrato de arrendamiento litigioso, en su primera cláusula, ya posibilitaba al arrendatario, transcurrido el primer año y sin penalización alguna, resolver el citado contrato. En cambio, esto nunca ocurrió.

En la misma línea, la demandada alertó sobre el desequilibrio que se podría producir si se atendiese a la propuesta del inquilino, pues incluso, se estaría aceptando la existencia de un enriquecimiento injusto, ya que el arrendador se vería obligado a pagar el IBI además de la carga impositiva del IVA.

Aplicación de la cláusula rebus

Antes de entrar en el fondo del asunto, cabe apuntar que, aunque cautelarmente, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 7 de Palencia ya aplicó la cláusula rebus al supuesto de autos.

Ahora sí, centrándonos en el objeto principal de debate, la Juez sustituta del Juzgado de referencia adelanta que resulta “innegable que la crisis sanitaria provocada por el Covid-19 ha conllevado una crisis económica que ha afectado especialmente al sector de los servicios, siendo este un hecho de notoriedad general y absoluta”.

La pandemia ha supuesto una “circunstancia sobrevenida e imprevisible”, que las partes no podían prever ni advertir al celebrar el contrato de arrendamiento.

No puede exigirse a la parte actora que asuma por sí sola el riesgo de un cambio tal de circunstancias

Este escenario “ha dado lugar, necesariamente, a la reducción de los ingresos obtenidos por el actor a través de su actividad, frustrando las legítimas expectativas del mismo en el momento de la celebración del contrato”, razona la Juzgadora.

Tras citar los diferentes cierres y las “severas limitaciones” que ha sufrido el establecimiento deportivo tal y como se desprende de la lectura del trasiego normativo, el Juzgado subraya varios extremos a tener en cuenta:

• El actor solicitó el aplazamiento del pago de la liquidación del IVA en los ejercicios 2019 y 2020.
• La cuenta de pérdidas y ganancias desde enero a diciembre de 2020 se saldó con un resultado negativo de 18.750,53 euros.
• El actor estuvo de baja laboral por situación de IT desde el 26 de septiembre hasta el 19 de octubre de 2020.
• Según el informe pericial aportado por el demandante, el volumen de facturación durante el 2020 fue de 23.134 euros. Es decir, esto venía a representar una disminución de un 65% respecto al año anterior.
• Consta un intento de acuerdo entre las partes que no se llegó a firmar.

Pues bien, en opinión de la Juez sustituta, “no puede exigirse a la parte actora que asuma por sí sola el riesgo de un cambio tal de circunstancias, siendo así que son ambas partes las que deben asumirlo, no pudiendo pretender la demandada que tal alteración imprevisible y sobrevenida de las circunstancias sea soportada exclusivamente por la contraparte”.

Palacio de Justicia de Palencia. (Foto: Beatriz Álvarez/Cadena Ser)

Así, aludiendo al “espíritu” del art. 6 de los Principios de Derecho Europeo de la Contratación, la Juzgadora recuerda que “las partes debieron –tendrán obligación reza el mismo– de negociar una adaptación del contrato en circunstancias tales como las acaecidas”.

Por todo ello, en el caso de autos, “procede la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”, concluye la Juez.

Fallo

Ya situados en el fallo, el Juzgado, en aplicación de la doctrina jurisprudencial relativa a la cláusula rebus sic stantibus en consideración de los arts. 7 y 1.258 Código Civil, condena a la propietaria demandada a modificar el contrato suscrito en abril de 2016 en base a los siguientes criterios:

• 40% de reducción de la renta y parte proporcional de IBI desde abril de 2020 hasta enero de 2021 el dictado de la presente sentencia (noviembre de 2021)
• 20% de reducción de la renta y parte proporcional de IBI en el mes de diciembre de 2021.
• Moratoria en el pago de las rentas pendientes hasta diciembre de 2021, fecha en la que se empezara a pagar proporcionalmente, mensualmente, en 24 mensualidades iguales, sin penalización ni devengo de intereses.
• Prohibición de incluir a la arrendataria (y avalista) en cualquier fichero de morosos hasta el 31 de diciembre de 2021.
• Suspensión de la aplicación de la cláusula sexta (responsabilidad solidaria de avalistas) y octava (impago) del contrato hasta el 31 de diciembre de 2021.
• Desde el 1 enero de 2022, las partes volverán a regirse por los términos pactados en el contrato de arrendamiento originario.

La letrada Soledad Fernández Simón, Socia de Fernández y Simón Abogados, ha asumido la dirección técnica del presente asunto.