Reforma de sistema hipotecario: hipoteca inversa.

Sin pretender, por razones de urgencia, efectuar un análisis completo de dicha norma adicional, y remitiendo al lector a un estudio profundo de la Ley, anotemos lo siguiente:

I – ¿Qué es la hipoteca inversa? – La persona avanzada en edad, o en situación de dependencia, precisa de una determinada renta para subsistir, que será periódica, y para ello hipoteca su finca en favor de una entidad financiera, para que ésta periódicamente  le pague una cantidad. Los sucesivos plazos se acumulan en una cuenta, que está garantizada mediante dicha hipoteca; PERO ESTA HIPOTECA NO SERÁ REALIZABLE SINO DESPUÉS DEL FALLECIMIENTO de la deudora hipotecaria-habitante.

Naturalmente que se trata de una hipoteca del tipo “de máximo” y como tal tiene un límite (máximo) que se debe preestablecer en el título; y contando evidentemente también que los pagos periódicos sucesivos, devengan el correspondiente interés (disposición 1ª).

II – Dos limitaciones importantes

1ª. –  Es aquella, ya relacionada, de la posposición de la ejecutoriedad hasta después de la muerte del deudor-habitante de la vivienda hipotecada (adicional 1ª, núm. 5).

2ª. – Si, fallecido el deudor-habitante, sus herederos no deciden rembolsar a la entidad financiera prestamista, ésta NO PODRÁ PRETENDER LA PERCEPCIÓN SINO HASTA DONDE ALCANCEN LOS BIENES DE LA HERENCIA (Nº 6).

III – ¿Cuándo vence el deber de rembolsar?
1º. – Al fallecimiento de deudor-habitante
2º. – Si dicho deudor-habitante enajenare su vivienda, la entidad financiera acreedora PODRÁ DAR POR VENCIDO EL PRÉSTAMO Y EXIGIR EL REEMBOLSO, a menos que se ofreciera una sustitución de la garantía de cobertura suficiente (disp. adicional 1ª, 5, páfo 2º)

IV – ¿Sólo pueden constituirse hipotecas inversas si concurren los requisitos establecidos en el núm. I de la adicional?

Pueden constituirse también sin tal total concurrencia (finca distinta de la habitada) , pero sólo cuando concurren cumulativamente tales requisitos el deudor disfrutará de los beneficios de esta Ley (disp. adicional 1ª núm. 10).
Se reproduce por su interés el Texto literal de la Disposición Adicional primera de Ley 41/2007, de 7 de diciembre  relativa a la hipoteca inversa

1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia,

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo (RCL 1981, 900; ApNDL 8840), de Regulación del Mercado Hipotecario.

2. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades aseguradoras, imponga su normativa sectorial.

3. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda.

4. En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento.

5. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.

En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente.

6. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. A estos efectos no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 342, 886).

7. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación.

8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre (RCL 1989, 2555), por el que se aprueba el arancel de los Notarios.

9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre (RCL 1989, 2556), por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por 100.

10. Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición.

11. En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.

José Juan Pintó Ruiz. Abogado. Doctor en Derecho.