No cabe aplicar la cláusula «rebus» con motivo de la pandemia a un arrendamiento de vivienda

La Audiencia Provincial de Madrid ha confirmado la sentencia que desestimaba la demanda formulada por un inquilino de una vivienda sita en un barrio exclusivo de Madrid que, en base a la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, pretendía reducir al 50 % la renta que venía abonando, por la disminución de ingresos en los locales de hostelería que explotaba durante la pandemia.

La sentencia, de 28 de septiembre de 2022, establece que “la aplicación sumamente restrictiva o excepcional de esta cláusula por parte de la jurisprudencia no puede llevarnos a una solución generalizada”.

El caso

En agosto de 2020, el arrendatario interpuso una demanda de juicio ordinario contra la mercantil propietaria del inmueble sito en un barrio exclusivo de Madrid.

Según su escrito de demanda, con motivo de la pandemia por Covid-19, el inquilino, que explotaba varios negocios en el sector de la hostelería, sufrió una considerable disminución de sus ingresos con motivo de las medidas restrictivas acordadas por las autoridades gubernativas para el control de la crisis sanitaria, que le impidieron el normal cumplimiento de su obligación de abonar la renta pactada en el contrato de arrendamiento.

Fruto de tal circunstancia, el actor solicitó rebajar la renta que venía abonando mensualmente desde 2.813 euros a la cantidad de 2.250 euros. Sin embargo, la propiedad rechazó tal petición.

Terrazas en la Plaza Mayor de Madrid. (Foto: Laura Sanz/Cadena Ser)

Así las cosas, el arrendatario se plantó en sede judicial solicitando que, en base a la aplicación de la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus, se declarase la reducción de la cuantía de la renta al 50 % desde la fecha del cierre de la actividad de hostelería ejercida por el demandante, ocurrida el 11 de marzo de 2020, hasta el principio de actividad en los locales, que tuvo lugar el 5 de julio del mismo año. Además, como segunda pretensión, el actor peticionó que se acordase una rebaja en la renta a la cuantía de 2.250 euros mensuales desde el 5 de julio de 2020 hasta la finalización del contrato (el 20 de octubre de 2021), y, al menos, hasta tanto se recupere la total normalidad en la actividad de los locales.

El inquilino pretende trasladar la reducción de ingresos en su actividad empresarial a su situación particular

En junio de 2021, el Juzgado de Primera Instancia n.º 41 de Madrid desestimó la demanda.

La Magistrada-Juez interpretó que no cabía aplicar la cláusula rebus en el presente caso, por cuanto la misma resultaba de aplicación de un modo restrictivo o excepcional. Además, recordó que, el demandante, como persona física que explotaba cuatro negocios de ocio y hostelería, pretendía con esta demanda trasladar la reducción de ingresos en su actividad empresarial a su situación particular como inquilino de un contrato de arrendamiento de vivienda cuyo arrendador no tiene la condición de gran tenedor.

Por si no fuese suficiente, la Juzgadora de instancia subrayó que el demandante era propietario de una vivienda en Madrid de 139 metros cuadrados y que el mismo carecía de los requisitos para acogerse a la protección dispensada por el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, al no tener la condición de arrendatario económicamente vulnerable.

La Juzgadora de instancia aplicó de forma correcta la doctrina jurisprudencial

Ahora, la AP de Madrid ha desestimado el recurso de apelación formulado por el inquilino y ha confirmado todos los pronunciamientos de la sentencia arriba descrita.

En primer término, la Sala declara que la aplicación “sumamente restrictiva o excepcional” de la cláusula rebus por parte de la jurisprudencia “no puede llevarnos a una solución generalizada de que cualquier arrendatario pueda invocar la mera reducción de los ingresos que percibe, en relación con los obtenidos antes de la pandemia, como fundamento de aplicación de la cláusula, pues en esta situación se encontrarían la inmensa mayoría de los arrendatarios”.

«No puede considerarse que las circunstancias extraordinarias ocasionadas por la crisis sanitaria supongan la desaparición de la base del negocio o la frustración del contrato»

En segundo lugar, la Audiencia reconoce que nada impediría que en determinados contratos pueda invocarse por el inquilino o arrendatario la aplicación de la cláusula rebus, “pero para ello es necesario que estemos ante concretos supuestos en que pueda apreciarse de forma nítida la concurrencia de los dos criterios que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha fijado, esto es, que la mutación o cambio de circunstancias determine la desaparición de la base del negocio y que se trate de riesgos que no sean los normales o inherentes al contrato”.

Por último, la Sala estima que la Magistrada-Juez de instancia ha aplicado “de forma correcta” la doctrina jurisprudencial, pues no puede considerarse que las circunstancias extraordinarias ocasionadas por la crisis sanitaria supongan la desaparición de la base del negocio o la frustración del contrato, “sino la apertura de un marco negociador, pues en definitiva en estos contratos la fijación del precio o renta está sujeta a la oferta y a la demanda”, concluye el reciente fallo.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, explica a Economist & Jurist que, “a diferencia de lo que sucede con los arrendamientos de local de negocio o de industria, no cabe reconocer al inquilino de vivienda habitual o permanente un eventual derecho a exigir una modificación, suspensión y/o resolución del contrato con motivo de la pandemia del Covid-19”.

En palabras del letrado, “aun cuando las externalidades negativas derivadas de la pandemia puedan impactar muy negativamente en la economía familiar o personal del inquilino, ello no le faculta a exigir al arrendador una suspensión, modificación, y/o resolución del contrato de arrendamiento de vivienda”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

“Téngase en cuenta que para que el arrendatario pueda exigir con éxito en los tribunales la suspensión, modificación y/o resolución del contrato dicho impacto de carácter imprevisible, inevitable y sobrevenido debe afectar necesariamente a la causa económica del contrato”. Es decir, en otras palabras, “el suceso de fuerza mayor de la pandemia Covid-19 debe alterar de forma muy significativa las circunstancias originarias del contrato de tal forma que se produzca una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes”, agrega Fuentes-Lojo.

«No se da el presupuesto jurídico habilitante para la invocación por el inquilino de la cláusula o regla rebus sic stantibus«

Así pues, “dado el destino de esta tipología de contratos – morar de forma permanente – no se da el presupuesto jurídico habilitante para la invocación por el inquilino de la cláusula o regla rebus sic stantibus relativo a la alteración de la causa económica del contrato, pues no se alteran las circunstancias relativas al goce pacífico de la cosa arrendada, pudiendo destinarla el inquilino al uso pactado en idénticas circunstancias que en el momento en que se perfeccionó el contrato”, apunta el abogado.

“Nótese que no hay en estos casos una afectación en la base del negocio jurídico, pues la afectación se produce exclusivamente en la economía del sujeto. En tanto que debe aplicarse un principio de justicia conmutativa, hay que estar exclusivamente a la economía del contrato para verificar si ha quebrado la base del contrato, sin tener en cuenta la economía subjetiva de las partes”, concluye Fuentes-Lojo