Cancelación de inscripción de hipoteca en registro de la propiedad

Se presenta en el Registro testimonio de un Acto de conciliación, terminado con avenencia, el que, ante la pretensión del demandante (titular de la finca) de que el acreedor hipotecario `reconozca que carece de interés en el mantenimiento de las inscripciones de hipoteca«, y, en consecuencia, `se avenga a prestar consentimiento para la cancelación«, el representante de la entidad demandada (acreedor hipotecario) declara: `Que se aviene a lo interesado por el demandante de conciliación para que se lleve a efecto por el Registrador de la Propiedad las cancelaciones de las inscripciones reflejadas en la demanda de conciliación«. No existe en la documentación presentada ninguna expresión en la que se diga cuál es la causa de la extinción de la hipoteca.

El Registrador deniega la inscripción por los siguientes defectos: 1) No expresarse la causa de la extinción del derecho inscrito, lo que impide, además, la calificación de las facultades del apoderado; 2) No constar lo convenido en escritura pública. El interesado recurre, y el Presidente del Tribunal Superior estima el recurso, apelando el Registrador.

La DGRN estima el recurso y mantiene la calificación del Registrador

Es doctrina de este Centro Directivo que, para que pueda registrarse cualquier acto traslativo, se requiere la expresión de la naturaleza del título causal, tanto por exigirlo el principio de determinación registral, como por ser la causa presupuesto lógico necesario para que el Registrador pueda, en primer lugar, cumplir con la función calificadora en su natural extensión, y después, practicar debidamente los asientos que procedan.

Esta misma doctrina ha de regir cuando, por consistir la vicisitud jurídico-real en la extinción de un derecho real inscrito, el asiento que proceda practicar sea un asiento de cancelación, no ya solo por exigirlo su naturaleza genérica de inscripción, sino también porque resulta impuesto por las normas específicas sobre cancelaciones: en aplicación del principio de determinación registral se exige, entre las circunstancias del asiento de cancelación, la expresión de la `causa o razón de la cancelación« (cfr. 193.2 del RH). La expresión de la causa de la cancelación es presupuesto obligado para la calificación registral, pues obviamente no son los mismos requisitos que se exigen, por ejemplo, para la extinción de un derecho real limitado por redención, para la extinción por pago, si del crédito hipotecario se trata, o para la extinción por condonación; no son las mismas la capacidad o las autorizaciones exigidas para un acto de extinción que implique una enajenación a título gratuito o para una renuncia (cfr. arts. 99 de la LH y 178.1 de su Reglamento), que para el que implique una enajenación a título oneroso (cfr. por ejemplo los arts. 166 y 261 del CC). Y también de la causa o razón de la cancelación dependerá que sean unos u otros los asientos procedentes (cfr. por ejemplo art. 240 del RH).