Las consecuencias negativas de la reforma de Ley de la Vivienda en el mercado del alquiler

Recientemente se ha anunciado la nueva Ley de la Vivienda, la cual llevaba unos meses en stand by y que afectará a gran parte de la sociedad española. Se introducen dos nuevos términos y se acuerdan una serie de condiciones que han generado bastante incertidumbre a todo inversor en real state.

Los dos nuevos términos son, por un lado, las denominadas “zonas tensionadas” entran en juego con esta Ley. Se entiende que son cualquier zona cuyo alquiler/hipoteca promedio más los gastos de suministro supere el 30% de la renta media de la zona o que el precio de la vivienda o del alquiler se haya incrementado durante los cinco años anteriores en tres puntos porcentuales más que el IPC.

Por otro lado, se actualiza el término “gran propietario”, siendo considerado siendo considerado como tal a partir de la quinta vivienda que se tenga en propiedad, mientras que anteriormente era a partir de la décima.

Dos pilares básicos

Por otra parte, la ley tiene dos pilares básicos. Se limitará la actualización anual del alquiler, dejando de poder indexarlo al IPC e introduciendo un nuevo índice creado por el INE, el cual a pesar de que no existe, ya se sabe que será siempre inferior al IPC.

Esta medida se traduce en una pérdida en términos reales de los ingresos del propietario, la cual será acumulativa año tras año, ya que la diferencia entre ambos índices será cada vez mayor.

Además, se regulará el precio por alquiler en zonas tensionadas para nuevos alquileres. El nuevo tope al que el propietario pueda cobrar el alquiler al nuevo inquilino será como máximo del alquiler del inquilino anterior más el aumento del nuevo índice.

Se regulará el precio por alquiler en zonas tensionadas para nuevos alquileres. (Foto: E&J)

Por un lado, los pequeños propietarios podrán esquivar esta medida aumentado desde ya el precio por alquiler, para poder rentabilizar financieramente la inversión, mientras que los grandes propietarios no podrán hacerlo, al tener limitaciones a la hora de estipular el nuevo precio.

Por otro lado, basándome en casos como el de Berlín o el de París, las limitaciones de precios en el alquiler acaban fomentando el mercado de alquileres no declarados, donde el inquilino y el propietario acaban acordando directamente las condiciones.

Los propietarios tendrán mayores obligaciones, al tener que hacerse cargo de ciertos gastos como las comisiones de las inmobiliarias, el impuesto de basuras o gastos de comunidad.

Esta medida implica que sea menos atractivo el mercado de alquiler para los potenciales arrendadores disminuyendo la cantidad de pisos en alquiler.

El último aspecto, del cual no disponemos a fecha de hoy mucha información, es que los pequeños propietarios con viviendas en zonas tensionadas tendrán una serie de ventajas e incentivos fiscales.

Cabe preguntarse, ¿a quién va dirigida esta ley? ¿A quién pretende ayudar?

En un principio, parece que esta medida se lanza para ayudar a las personas con menos recursos a acceder a una vivienda. Pero, la realidad es otra muy distinta.

Los arrendadores dejarán de discriminar a los arrendatarios por precio ya que la ley lo va a controlar y comenzarán a discriminar por la solvencia de los nuevos inquilinos, es decir, por los inquilinos con mayor capacidad de pago, perjudicando a las personas con salarios más bajos o contratos inestables.

¿Se está solucionando el actual problema de altos precios de alquiler con esta medida?

No parece ser el caso. El problema del mercado del alquiler es que hay una demanda mucho mayor que la oferta en las zonas tensionadas, la cual provoca un aumento de los precios.

En vez de focalizarse en aumentar la oferta para que los precios bajen, incentivando y dando facilidades a la nueva obra, estas medidas están limitando la oferta, al hacer este mercado menos atractivo y con la consecuente venta de inmuebles y salida de capital hacia otros mercados que no tengan la rentabilidad limitada como el de la renta fija y el de la renta variable.

Por último, esta medida no afectará a todos por igual, ya que será competencia de cada Comunidad Autónoma aplicar esta Ley, aumentando, aún más si cabe, la incertidumbre del mercado inmobiliario.