El Gobierno intervendrá el mercado de los alquileres turísticos con una reforma urgente de la Ley de Arrendamientos Urbanos

La ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, presidia este miércoles  la tercera reunión del Grupo de Trabajo para la regulación del alquiler de temporada, creado y coordinado por MIVAU, a cuyos miembros ha trasladado la necesidad de “establecer los mecanismos necesarios para no burlar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y salvaguardar los alquileres de temporada que realmente lo son, como los de los estudiantes o los trabajadores temporales”.

Desde el Ministerio se plantea una nueva intervención en el mercado de la Vivienda, ahora sobre los alquileres turísticos. Ahora  se prefiere reformar la LAU en lugar de crear una normativa especifica como algunos expertos comentaron a Economist & Jurist hace unos días, con motivo de la prohibición anunciada por el alcalde de Barcelona Jaume Collboni de no renovar las licencias de pisos turísticos a partir del 2028. Una medida criticada desde Juezas y Jueces para la Democracia (JJpD) y otros juristas.

En este sentido, la ministra ha destacado la “necesidad de proteger los alquileres de temporada para quienes realmente lo necesitan, desarrollar una norma con urgencia y regular este tipo de alquileres”. “No podemos quedarnos cruzados de brazos ni mirando hacia otro lado, hay que actuar con determinación, rigor y seguridad jurídica”, ha indicado.

“Tenemos que proteger del fraude a quienes realmente necesitan este tipo de contratos para desarrollar su vida laboral y proteger también a aquellas personas que necesitan residencia habitual y se están viendo forzadas a una situación de incertidumbre e inseguridad constante”, ha añadido. 

Durante  esta reunión, Isabel Rodríguez también ha trasladado al Grupo de Trabajo la necesidad de comenzar a trabajar en el desarrollo del artículo 3 de la LAU. “Tendrá que existir una causalidad para poder proceder a este tipo de contratos. Se trata de clarificar la figura de estos arrendamientos para que no puedan ampararse bajos estos contratos y evitar así un fraude o abuso de ley”, ha precisado. 

Asimismo, los contratos temporales (Temporada, Turísticos, Habitaciones o Embarcaciones Flotantes) deberán ser registrados para proceder al arrendamiento de corta duración a través de una Plataforma de Registro Único de Alquileres de Corta Duración, cumpliendo con el Reglamento mandatado por la Unión Europea (Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración).

Reunión del grupo de trabajo ministerial para abordar la reforma de la LAU. (Imagen: Ministerio de Vivienda)

Grupo de Trabajo

Además de la ministra, a la reunión de este jueves han asistido, por parte de MIVAU, el secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, y el secretario general de Agenda Urbana, Vivienda y Arquitectura, Iñaqui Carnicero, junto a otros representantes de la Administración General del Estado: Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, Ministerio de Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030 y de la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia del Gobierno.

Por parte de la sociedad civil han estado presentes los representantes del Consejo de Colegios de Administradores de Fincas, Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda y Suelo, Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias, sindicatos (Comisiones Obreras y Unión General de Trabajadores), Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), Sindicato de Inquilinas e Inquilinos, Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios de Fincas Urbanas.

Aunque no ha sido objeto de esta reunión, la ministra también se ha referido a la problemática de los alojamientos turísticos y a los avances, junto al Ministerio de Industria y Turismo, en colaboración con las CCAA y los ayuntamientos, para el desarrollo inminente y entrada en funcionamiento de un Registro Único Estatal “que aporte transparencia al sistema y nos permita la persecución del fraude y el abuso”.

MIVAU, además, en el marco de sus competencias, trabaja en una propuesta de modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) con el fin de “empoderar a los vecinos y vecinas para que puedan prohibir la implantación de estos alojamientos turísticos en sus fincas residenciales”.

La ministra, de hecho, ya ha comenzado una ronda de contactos con los grupos parlamentarios a fin de asegurar los apoyos necesarios para esa modificación legislativa. Del mismo modo, “nos reuniremos con los sectores económicos y sociales para que todos participemos en la respuesta”, ha concluido Isabel Rodríguez.

Transparencia al mercado

Para Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en Derecho Inmobiliario, “las medidas anunciadas para fiscalizar la causa de los contratos de arrendamiento de temporada son medidas positivas para dotar de transparencia al mercado de alquiler de viviendas y combatir la creciente problemática de fraude o simulación contractual en las ciudades españolas con una mayor presión turística».

“A diferencia de lo que pretendía el gobierno catalán con el recién derogado Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medidas urgentes en materia de vivienda, las medidas anunciadas no pretenden restringir o limitar esta actividad económica, continuando pues operando la plena autonomía de la voluntad de las partes del contrato en estos negocios jurídicos”, indice este letrado.

Alejandro Fuentes-Lojo cree que estas medidas pueden dotar de transparencia a un mercado bastante opaco. (Imagen: Cesión propia)

“En cuanto a la futura reforma de la LPH para facultar a las comunidades de propietarios para prohibir la actividad de viviendas de uso turístico en su edificio, aun no se conoce el contenido de la misma», añade.

Sin embargo, considera que “probablemente, consista en exigir la autorización de la comunidad de propietarios para realizar esta actividad económica en un edificio residencial, de forma mimética a la regulación sectorial turística de algunas Comunidades Autónomas que exige el consentimiento previo de la comunidad de propietarios para el otorgamiento del correspondiente título habilitante”.

Peligrosa intervención del mercado

Por su parte, Joan Manuel Trayter, catedrático de la Universidad de Gerona y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico (AEDUR)”, una cuestión previa que se plantea es clarificar la maraña de conceptos que utilizan los poderes públicos en este ámbito, siempre con el mismo objetivo: la justificación de la lucha por el derecho a la vivienda de toda la población (artículo 47 de la Constitución) y el encarecimiento real y progresivo de los alquileres. Frente a ello, la Administracion estatal en este caso, ha decidido limitar  y restringir cada vez mas el derecho de propiedad (artículo 33 de la misma norma)”.

“Así, la normativa que pretende aprobar el ministerio tiene tres pilares: El primero, la limitación de los precios de los alquileres en las zonas residenciales tensionadas, que son prácticamente todas las de las grandes ciudades “, comenta.

A su juicio, “esa labor se hace mediante los índices de referencia y ya está en marcha. Otra medida es la limitación, cuando no prohibición, de los pisos turísticos cuyo alquiler es hasta 30 días. Allí hay medidas como la prohibición absoluta de licencias, la limitación ex novo de la duración de las ya otorgadas o el establecimiento de límites cuantitativos” Desde su punto de vista, en este contexto “los conflictos judiciales no se harán esperar.

Y el tercer elemento del Ministerio tiene que ver con “la limitación y regulación del denominado alquiler de temporada, aquel que puede realizarse con una duración máxima de un año, estableciendo un registro ,mayores controles y una limitación también de los precios de los alquileres. Es fundamentalmente lo que se pretende también ahora”.

Para este experto “toda esta normativa, cargada de buenas intenciones, se basa en intervenir sobre el mercado y, por tanto, incide  en los derechos de una de las partes de la relación: el propietario, grande, mediano o pequeño, no importa ya”.

Joan Manuel Trayter cree que esta nueva intervención del mercado del alquiler ahora de pisos turísticos puede ser peigrosa. (Imagen: Cesión propia)

Desde su punto de vista, “los problemas de este planteamiento se deducen de su propia lectura. En primer lugar, libera del cumplimiento de sus obligaciones constituciones al Estado, a las diversas administraciones públicas que poco o nada han hecho por tener un potente parque público de vivienda, haciendo dejación de sus funciones constitucionales”.

Recuerda que “España tiene el 1,5% del parque de viviendas público, mientras en Europa la media es el 9%. Convendría que no mirasen tanto la paja del ojo ajeno (el pequeño propietario) y mirasen la viga que tienen en el suyo, pues cada ciclo electoral está lleno de promesas incumplidas”, subraya.

En segundo lugar, destaca que «no existen estudios serios en manos de la administración que demuestren que restringiendo la oferta (por la limitación de precios y todo tipo de trabas a las que hay que sumar las urbanísticas y fiscales al propietario) bajarán los precios. A priori, está ecuación va contra la lógica aristotélica pues puede producirse una retirada del mercado de muchas viviendas y que se produzca un efecto boomerang”.

Para Trayter, en  tercer lugar, llevar a cabo todas estas medidas por Decreto-Ley, sin el debido consenso  político  y social es «pan para hoy y hambre para mañana (conflictos judiciales de todo tipo)». «Así no se puede gobernar. Por lo demás, algunas de estas medidas, chocan frontalmente con el derecho europeo, basado en la regla de la libertad económica”, sentencia.

Urge regulación detallada

Por su parte, Francisco Echeverría, abogado experto en derecho hipotecario y urbanístico, opina que «las declaraciones de la ministra Rodríguez son una mera declaración de intenciones, cuyo verdadero alcance exige conocer el contenido exacto de los borradores de normas que se vienen trabajando y cuyo objetivo es tratar de calmar los movimientos sociales que se están produciendo en diferentes ciudades de nuestro país en denuncia del descontrol que existe respecto de los denominados arrendamientos turísticos y el efecto que dicha circunstancia está teniendo sobre los precios de las viviendas”.

Francisco Echeverría prefiere una regulación detallada de esta actividad económica más que prohibir su regulación. (Imagen: Cesión propia)

“El problema de origen es concretar exactamente qué debe entenderse por arrendamiento turístico, ya que, si se atiende al contenido de las diferentes normas autonómicas aprobadas hasta la actualidad, se comprueba cómo el concepto de este arrendamiento varía sensiblemente. En unos casos se pone el énfasis en la duración del contrato, en otros se sitúa el foco en los canales de comercialización o en los servicios que se prestan”, comenta.

A su juicio, “la solución debe pasar por una regulación detallada de la figura y, sobre todo, por el desarrollo de unos mecanismos de control efectivo. De hecho, en algunas normas locales se concreta el arrendamiento turístico a edificios destinados exclusivamente a ello. En modo alguno considero que sea una solución acertada la prohibición sin más de este tipo de contratos”.

“Desde el punto de vista del arrendamiento de temporada, el objetivo es muy diferente y lo que se persigue es evitar el fraude respecto de los controles aprobados para los arrendamientos de vivienda permanente. En este punto, establecer un mayor control de la realidad de la causa que se recoja en el contrato para justificar la temporalidad no parece plantear inconveniente”, prosigue.

Así, este experto recuerda que “puede servir de ejemplo el decreto catalán Ley 6/2024, de 24 de abril, que, entre otros aspectos, pretendió regular los arrendamientos de temporada, exigiendo que la causa apareciese en el contrato y se justificase documentalmente, debiéndose inscribir tanto el contrato como los documentos justificativos de la causa en el registro establecido para el depósito y control de fianzas”.

Echeverría señala que “esta norma no fue ratificada por el Parlament, debido a que su contenido revelaba una elaboración precipitada con inclusión de medidas extraordinariamente controvertidas, como el establecimiento de un derecho de adquisición preferente de la administración en la venta de cualquier vivienda situada en una zona declarada de mercado residencial tensionado”.

“En cuanto a las medidas relativas a la propiedad horizontal, el gobierno ya afrontó el tema en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, introduciendo un número 12 en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal”, comenta.

Desde su punto de vista, “el problema es que lo hizo de forma tibia, señalando que las comunidades de propietarios podían, por mayorías de tres quintas partes de propietarios y cuotas, limitar o condicionar, entre otras, la actividad de arrendamiento turístico. Sin embargo, la vaguedad de los términos empleados en la norma ha planteado muchas dudas interpretativas sobre si dichas actuaciones incluyen la prohibición de la propia actividad. Algo que entiendo es lo que se quiere aclarar».

Mejor una ley especifica de alquileres turísticos

Mariano Ramallo, abogado experto en derecho hipotecario, con despacho en Bilbao, destaca que “en primer lugar, el artículo 3 de la LAU regula los arrendamientos para uso distinto de vivienda que no satisfacen la necesidad permanente de vivienda y pone como ejemplos los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebre”.

“Estos arrendamientos se rigen por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”, comenta.

Al mismo tiempo, “bajo este paraguas se formalizan los contratos de verano, de estudiantes, de desplazamiento por motivos laborales. Es decir, de temporada. No se aplica la LAU a este tipo de arrendamientos y esto hace que haya más oferta, ya que impera la autonomía de la voluntad”, destaca.

Mariano Ramallo, abogado de Bilbao, es partidario de una regulación específica de los alquileres turísticos. (Imagen: Cesión propia)

Desde su punto de vista, “esta definición podría amparar a los arrendamientos de alquiler vacacional, salvo la diferencia del plazo temporal que oscila de tres a siete días”.

A su juicio, esta intervención del mercado tiene riesgos. “Se pretende ahora modificar la LAU y la LPH para intentar frenar este tipo de alquileres y la consecuencia es que se va a poner en peligro la residencia estudiantil, los de veraneo y los que se realizan por motivos laborales”.

“Existen ya unos derechos adquiridos por los propietarios que desarrollan el alquiler vacacional en base a la actual regulación administrativa y urbanística de cada Comunidad Autónoma y/o Ayuntamiento que, en principio, tendrán derechos a recibir una indemnización”, señala.

En su opinión, si al final van a desaparecer todos los arrendamientos de temporada porque va a existir “sospecha” sobre si el tipo de alquiler es vacacional o no, «la oferta de pisos por los propietarios en el mercado de alquiler se verá más drásticamente reducida y esa escasez hará que los precios suban”.

Para Mariano Ramallo, “la seguridad de los propietarios ante la diarrea normativa (canon a pisos vacíos, no desahucios a personas vulnerables, y cambios normativos en la LAU y la LPH) hace que un propietario se lo piense mucho antes de tomar una decisión sobre su propiedad”.

En su opinión, “las comunidades de propietarios tienen la posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad de alquiler vacacional, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20% si bien estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”.

Al mismo tiempo, este jurista destaca que “no hay que olvidar además que la Ley de Propiedad Horizontal determina los remedios legales —civiles y procesales— de que disponen los vecinos y la Comunidad de propietarios para hacer frente a las molestias provenientes de un inquilino de vivienda turística, como es la acción de cesación recogida en el artículo 7.2.1 LPH”.

“En definitiva, considero que habría que obtener un consenso en todos los afectados y regular una Ley específica sobre este asunto”, aclara este abogado, que en su día logró una sentencia importante de Supremo sobre los pisos turísticos y las comunidades de propietarios.