Los vecinos no pueden parar las obras de un local que no afecta a la seguridad y estructura del edificio, a su fachada o a sus derechos

La comunidad de propietarios no puede oponerse a las obras en un local que no afectan a la seguridad del edificio, a su estructura general, a su configuración o estado exteriores, y que tampoco perjudican los derechos de otro propietario. Así lo ha ratificado la Audiencia Provincial de Oviedo después de dar validez a lo dictado por el Juzgado de Instancia y determinar que las obras realizadas en la fachada de un establecimiento ubicado en el bajo de un edificio de la ciudad son totalmente lícitas.

De acuerdo con lo recogido en la sentencia (cuyo contenido puede consultarse pinchando en ‘descargar resolución’), el caso llegó a la Justicia después de que la comunidad de propietarios de un inmueble ubicado en Oviedo decidiera demandar al dueño de un local situado en el sótano del edificio por haber anexionado un trastero a su local y por haber modificado un hueco en la fachada posterior del inmueble, «agrandándolo para convertirlo en puerta transitable y modificando para ello la fachada», todo ello sin contar con el consentimiento de la comunidad.

La obra no requería de la autorización de la comunidad de propietarios

Pese a estos razonamientos, el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Oviedo desestimó la demanda al sostener, de acuerdo con la prueba practicada, que no se acreditó la existencia de un trastero comunitario en la planta baja del edificio, ni que la sustitución de un portón de acceso al local hubiera afectado de alguna manera la estructura de la fachada del edificio. Por tanto, se consideró que esta obra «no requiere la autorización de la Comunidad de Propietarios, por no afectar a la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudicado los derechos de otro propietario».

Cabe señalar, en este sentido que de acuerdo con la estructura del bloque, el establecimiento tenía acceso a través de la escalera comunitaria y del patio posterior del edificio, éste último con acceso de entrada y salida a través de la vía pública.

(Imagen: E&J)

No conforme con la valoración en primera instancia, la comunidad de propietarios apeló la resolución, argumentando que las pruebas presentadas acreditan que el local comercial del demandado siempre estuvo separado del cuarto contiguo, comunicándose únicamente por un pequeño hueco tipo ventana.

Según los demandantes, este cuarto había sido siempre de uso común por parte de todos los propietarios del edificio, utilizado inicialmente como carbonera y posteriormente como cuarto trastero, con una puerta de acceso distinta e independiente de la del local en cuestión. De esta circunstancia se deriva que el cuarto nunca formó parte del local, sino que se había convertido en un elemento de naturaleza comunitaria por el uso continuado por parte de la comunidad, adquiriéndose por prescripción de acuerdo con el artículo 1.959 del Código Civil tras una posesión ininterrumpida durante 30 años, sin necesidad de título ni buena fe.

Finalmente, en cuanto a la segunda cuestión planteada en el recurso de apelación, los demandantes afirmaron que el demandado había modificado un elemento común, la fachada del inmueble, mediante el cambio de un portón de acceso al local, lo que alteraba el estado exterior del edificio y requería la autorización de la comunidad de propietarios.

La Audiencia Provincial confirma la sentencia de instancia

En orden a la primera de las peticiones de la parte recurrente, la Audiencia Provincial ha considerado que, dado que el planteamiento del primer motivo sobre la adquisición por usucapión del local era «una cuestión nueva en el recurso de apelación», su planteamiento resulta vedado por el artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil sobre el ámbito y los efectos de los recursos de apelación. Básicamente, si en la demanda no hacen referencia a tal queja, no pueden luego plantearla en la siguiente instancia.

Por su parte —y en lo referente al segundo de los motivos sobre la fachada y el portón— la Audiencia Provincial ha concluido que la demandante se basó en el informe pericial del arquitecto, quien llegó a e la conclusión de que se había modificado un hueco en la fachada posterior del inmueble a partir de una fotografía obtenida de la aplicación Street View. Sin embargo, durante la vista, se afirmó que la alteración no era claramente determinable a partir de dicha fotografía. Además, entre las dos fotografías aportadas en el informe, una no se refería al portón sustituido, sino al de acceso exterior, y en la segunda sólo se vislumbraba de forma mínima la parte superior.

(Imagen: E&J)

Por otro lado, el tribunal ha señalado que el arquitecto técnico que dirigió la obra informó que solo se había realizado la sustitución del deteriorado portón existente, de doble hoja de madera y apertura batiente, por otro nuevo de aluminio. En este contexto, no había pruebas de que se hubiera ampliado el hueco de apertura ni habilitado un acceso rodado a la vía pública, que ya existía desde la constitución de la propiedad horizontal.

Finalmente, la Audiencia Provincial también ha mencionado que en el presente litigio no se podía invocar la jurisprudencia que permite una mayor flexibilidad para la realización de obras en locales comerciales, ya que, como afirma la sentencia del Supremo de 17 de octubre de 2023, ésta no está pensada para que el titular de un local comercial pueda realizar obras alterando la fachada sin la autorización de la comunidad, con el único fin de destinarlo a un uso privado como garaje. Más bien, dicha jurisprudencia está destinada a evitar que las exigencias normativas de la LPH en materia de mayorías impidan a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa o desarrollar su actividad.

En este caso, aunque el demandado utilizaba el local como garaje o guardería de vehículos, lo acreditado era que solo había sustituido un elemento dañado por otro de igual naturaleza, sin alterar el estado exterior del edificio, su estructura general ni perjudicar los derechos de otro propietario. Por lo tanto, el tribunal ha considerado pertinente desestimar el recurso, confirmando con ello la sentencia de instancia.