La ministra de Vivienda pide solidaridad a los propietarios para que bajen el precio de los alquileres

La vivienda es uno de los grandes problemas del país. Así lo ha indicado el CIS  de Tezanos en su último sondeo. La última en pronunciarse ha sido Isabel Rodríguez, la ministra de Vivienda, que ha dicho en la Cadena Ser que apela a la «solidaridad» de los propietarios para reducir los precios de los alquileres. Sin embargo, no hay autocrítica y la ministra no cambiará la estrategia del Ministerio en política de vivienda.

Frente a estas tesis, los operadores jurídicos del sector le piden a la ministra un cambio notable en su política de vivienda. Una estrategia que con la Ley por el Derecho a la Vivienda del pasado 25 de mayo de 2023 con su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), reguló la ayuda a prestar a aquellos colectivos con más dificultades de acceso a la vivienda, un derecho reconocido en nuestra Carta Magna.

En este sentido, uno de sus puntos más polémicos fue el tope al precio del alquiler, sobre todo en aquellas zonas que la norma definió como «tensionadas», que son aquellas en las que se ha producido un incremento sostenido en los precios de los alquileres en los últimos años, como, por ejemplo, en numerosas zonas y municipios de la Comunidad de Madrid.

Así, la legislación vigente en la actualidad, hasta que se apruebe una nueva ordenanza, establece que los arrendatarios no pueden incrementar en más de un 3% el alquiler cada año. Además, dicha normativa decreta que a partir de 2025 se introducirá un nuevo índice de referencia para la actualización anual, en sustitución del IPC, que evite incrementos desproporcionados en la renta.

Sin embargo, pese a que esta medida aprobada por el Ejecutivo pretendía poner solución al problema relacionado con la Vivienda, lo cierto es que no es del todo eficaz, ya que depende de los Gobiernos autonómicos el que se implemente o no en los diferentes territorios de España.

Por ello, la situación actual en el mercado de la vivienda está más caliente que nunca. Tanto es así que ya se han convocado manifestaciones ciudadanas en diferentes lugares de España para exigir un derecho reconocido en la Constitución: el derecho a una vivienda digna.  La próxima tendrá lugar el dia 13 de octubre en Madrid.

Joan Manuey Trayter cree que lo importante es que el Ministerio cambie de política y no asfixie con normas a los propietarios. (Imagen propia)

Entre las organizaciones implicadas figuran la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca (PAH), el Sindicato de Inquilinas, la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (Fravm), Amnistía Internacional y los sindicatos CCOO y UGT, entre otros. Los convocantes mostrarán su rechazo a pagar mil euros “por una habitación de mierda” y a seguir aceptando “más abusos».

Joan Manuel Trayter, catedrático de la Universidad de Gerona y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico (AEDUR), cree que “las declaraciones no son ninguna novedad. Parten de la idea que las viviendas no son del propietario de las mismas sino de la colectividad sobre todo cuando se tiene mas de una vivienda. Y esta idea es contraria al derecho de propiedad y al ordenamiento jurídico vigente en la materia”.

Frente a este grave problema la escasez y carestía de la vivienda, las administraciones han de construir un parque público de viviendas e invertir de verdad en el mismo, cambiando si quieren la legislación impidiendo que las viviendas de protección pública nunca puedan se vendidas a precio libre.

También, modificando la legislación urbanística, facilitando la transformación ordenada del suelo. Ahora construir es un auténtico calvario, con multitud de trámites no siempre necesarios. De momento, las medidas adoptadas no están dando los frutos deseados, para Antonio Navarro, abogado experto en Derecho Inmobiliario y de la Propiedad, decano emérito de Cartagena.

 Por su parte, Dionisio Moreno, abogado que cambió las normas con el caso Aziz en materia de desahucios, comenta que “ el mercado no entiende de solidaridad, sino de necesidad. Si necesitas vivienda pagarás caro y ahora hay una escasez de vivienda (en venta y especialmente en alquiler) y exceso de demanda, el sueño dorado de la especulación”.

“El problema está en por qué hay escasez de vivienda, y en mi opinión tres son los motivos: uno, el miedo a alquilar, porque se instalado la presunción de que cualquier aspirante a arrendatario es un ‘inquiokupa’, de manera que el aumento del precio y de requisitos para el alquiler como presentación de nóminas, avales, seguros de impago, se convierte en un selector a priori de la solvencia del potencial inquilino. Para eso me pido una hipoteca”, declara.

Dionisio Moreno, advierte a la ministra de los miles de desahucios que se están produciendo: «Hay que parar esto ministra». (imagen propia)

Para este jurista, “el otro, es la necesidad de vivienda». «Entre las emancipaciones de nuevas generaciones que por mucho que trabajen no pueden acceder a la vivienda, el incremento de familias monoparentales fruto de las disoluciones de familia o de decisiones propias, la gentrificación en determinadas zonas por motivos de trabajo, estudio o incluso servicios y motivos fiscales, y los desahucios fruto de extinciones de contratos de arrendamientos ya cumplidos, pero sin impagos de inquilinos decentes y cumplidores, incrementan una demanda que está dispuesta a pagar lo que incluso no pueden, con lo que con el tiempo o un cambio de circunstancias los convierte en ‘inquiokupas involuntarios’, en una profecía autocumplida.

Para Moreno, “finalmente, un tercer elemento ha llegado a barrer el mercado en los lugares turísticos. Los arrendamientos de temporada, sin  los compromisos de los arrendamientos urbanos ordinarios, con beneficios de explotación más elevados. En una semana se gana más por turista que en un mes por inquilino”.

Desde su punto de vista, “al final, ya no es que la vivienda sea un derecho fundamental, es que lo que puede permitirse una familia a precios elevados ya no tiene ni la consideración de “digna”. “La solidaridad a que se alude la ministra no la tiene nadie”, comenta.

Muchos pisos sin vender

Las principales asociaciones del sector inmobiliario lo tienen claro: “Aunque en los grandes núcleos urbanos se vende casi todo por la falta de oferta, sigue habiendo más de medio millón de inmuebles en los portales inmobiliarios, muchos de ellos ‘estancados’, que podrían venderse más rápido y a mejor precio si se extendiera el uso del Home Staging en nuestro país”.

En ello coinciden el presidente de la patronal FADEI (Federación de Asociaciones de Empresas Inmobiliarias), Miguel Ángel Gómez Huecas, que a su vez ostenta la presidencia de la Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias (AMADEI); el presidente mundial de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI), Ramón Riera; la presidenta de la Asociación de Mujeres Profesionales del Sector Inmobiliario (AMPSI), Ana Luengo, y el presidente de la Asociación de Consultores Independientes del Sector Inmobiliario (ASCISI), Mariano Fuentes.

Todos ellos participarán en una mesa redonda para analizar el “Panorama sectorial inmobiliario actual”, que tendrá lugar en el I Foro Nacional de Home Staging y Marketing Inmobiliario, el próximo 8 de noviembre, en IFEMA Madrid.

Miguel Ángel Gómez subraya que hay medio millón de viviendas en portales inmobiliarios que no se promocionan. (Imagen: Cesión propia )

Según datos del portal Idealista, relativos a las ventas del segundo trimestre de este año, el 24% de las viviendas tardaron entre uno y tres meses en venderse; el 28%, entre tres meses y un año, y el 12% más de un año. Sin embargo, las viviendas preparadas con Home Staging se suelen vender como máximo en un mes, y entre un 5-10% superior al precio medio de la zona.

Las ciudades donde es mayor el porcentaje de viviendas que tardan en venderse entre tres meses y un año son, por este orden: Segovia (37% sobre el total de los inmuebles en venta), Castellón de la Plana (36%), Valladolid (36%), Huesca (36%), La Coruña (34%), Santa Cruz de Tenerife (33%), Cáceres (31%) y Las Palmas de Gran Canaria (31%).

Las ciudades donde es mayor el porcentaje de viviendas que tardan en venderse más de un año son: Cáceres (20% de sus inmuebles en venta), San Sebastián (17%), y Santander, Castellón de la Plana y de Guadalajara, con el 15% en las tres.

Por su parte, en opinión del primer presidente español a nivel mundial de la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias, Ramón Riera: “Las viviendas preparadas con Home Staging consiguen un valor añadido que sería positivo que tuvieran antes de ser lanzadas al mercado inmobiliario”.

El Home Staging es una técnica de marketing inmobiliario llevada a cabo por profesionales que se enfoca en preparar y presentar una vivienda de manera que resulte lo más atractiva posible para su venta o alquiler. Originada en los años 70 en Estados Unidos por Barb Schwarz, esta técnica se ha expandido globalmente debido a su efectividad en el mercado inmobiliario.

El proceso de Home Staging incluye varias etapas: evaluación inicial de la propiedad, eliminación de elementos personales (despersonalización), reorganización del espacio para mejorar la funcionalidad, decoración normalmente neutra y atractiva, reparaciones y mejoras menores, optimización de la iluminación y de los accesorios y, finalmente, realización de fotografías profesionales para que destaque en los portales inmobiliarios.

Esta técnica ha demostrado ser una herramienta poderosa en el mercado inmobiliario, logrando que las viviendas se vendan en mejor precio que la media de su zona y siete veces más rápido que en un proceso de venta sin preparación de la propiedad.