Condenados dos copropietarios a pagar 8.000 euros de deudas a la comunidad de propietarios, a pesar de que sólo uno de ellos vive en la vivienda

La Audiencia Provincial (AP) de Madrid ha condenado a los propietarios de un piso sito en una comunidad de propietarios de Torrelodones, a abonar las cuotas pendientes que tenían y que ascendían a 8.000 euros.

Aunque la demanda de la comunidad de propietarios fue desestimada en primera instancia, alegando el juzgado que las cantidades reclamadas no estaban debidamente aprobadas en una junta de propietarios y que el presidente de la comunidad no tenía legitimidad para reclamar estas cantidades sin dicha aprobación, finalmente la AP madrileña ha revocado ese primer fallo judicial y condenado a los vecinos a pagar las cuotas pendientes.

La Sección Decimonovena ha dado la razón a la comunidad de propietarios en dicha sentencia condenatoria (disponible en el botón ‘descargar resolución’), pues a pesar de que el matrimonio se había divorciado y en dicho proceso se había atribuido la vivienda a uno de los dos cónyuges, ambos copropietarios son solidariamente responsables del pago de las cuotas, ya que la obligación de contribuir a los gastos generales es inherente a los propietarios del inmueble, no a sus usuarios.

(Imagen: E&J)

Los hechos

El presente caso enjuiciado llega a raíz de una demanda formulada por una comunidad de propietarios de Torrelodones (Madrid) en concepto de gastos comunes a cargo de dos vecinos, en su condición de titulares registrales de un inmueble perteneciente a dicha comunidad.

Los vecinos demandados debían una deuda vencida (a 30 de septiembre de 2017) por importe de 7.450 euros (deuda que se certificada por la administradora de la comunidad con el visto bueno del presidente), y que se amplía posteriormente por cuotas comprendidas hasta agosto de 2018 en la cantidad de 8.000 euros; objeto de reclamación en la demanda.

El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de Collado Villalba desestimó la demanda interpuesta por la comunidad de propietarios. La sentencia del Juzgado pone de manifiesto que si bien la liquidación de la deuda por cuotas comunitarias ordinarias y extraordinarias, así como consumo de agua desde fecha inicial no determinada hasta la interposición de demanda, las cantidades que se reclaman son las que aparecen en certificación de saldo de 25 de septiembre de 2018 por importe de 8.000 euros; sin constancia de su aprobación en Junta.

Asimismo, el Juzgado falló que las facultades otorgadas al presidente de una comunidad para interponer una demanda, no podían suponer la reclamación de cantidades no devengadas ni aprobadas; en consecuencia, la demanda de la comunidad de propietarios ha de desestimarse por falta de legitimación activa de su presidente para interponer esta acción, al no peticionarse tampoco cuotas mensuales que se vayan devengando durante la tramitación del procedimiento y referirse la solicitud a liquidación diferente.

(Imagen: E&J)

La Justicia da la razón a la comunidad de propietarios

Contra la sentencia de primera instancia la comunidad interpuso recurso de apelación, que ha sido estimado por la Audiencia Provincial de Madrid y, en consecuencia, se ha revocado el fallo del Juzgado y estimado la demanda, condenando a los demandados a que procedan a abonar a la comunidad de propietarios de Torrelodones la cantidad de 8.000 euros.

La AP madrileña afirma que, la interpretación que hace el Juzgado sosteniendo que el presidente de la comunidad no tiene legitimación para interponer la demanda, es incorrecta, pues éste sí que tiene legitimación activa para llevar a cabo la acción judicial; además, la deuda estaba debidamente aprobada en Junta, por lo tanto, no había indeterminación que impidiera al presidente de la comunidad reclamarla.

Respecto a la exigibilidad de dicha deuda, la Sección Decimonovena señala que la reclamación de la comunidad se basa en gastos generales, los cuales deben ser cubiertos por cada propietario para el mantenimiento adecuado del edificio, conforme a lo establecido el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal. Y en el presente caso, la deuda es líquida y exigible por cuanto la misma se ajusta a las cuotas y la forma de pago acordadas en la Junta, sin que haya constancia de que esos acuerdos hayan sido impugnados.

Asimismo, la Audiencia Provincial destaca que la falta de impugnación judicial del acuerdo comunitario, en el que se aprobó la deuda, y la ausencia de prueba de pago de las cantidades posteriores, justifica la revocación de la sentencia inicial. Y, en el mismo sentido, el Tribunal también rechaza los argumentos de la parte demandada sobre la falta de desglose de gastos, afirmando que esto no invalida el acuerdo comunitario.

Además, al tratarse de un proceso declarativo ordinario, y no de un procedimiento monitorio, no se exigen los requisitos adicionales del artículo 21.2 de la Ley de Propiedad Horizontal; ya que en este tipo de proceso lo determinante es la prueba de la existencia de la deuda y no otros requisitos formales. Este razonamiento de la AP se apoya en una sentencia previa del tribunal, del 5 de mayo de 2022, en la cual se estableció que, en casos de reclamación de deuda la parte demandada debe probar que ha cumplido con su obligación de pago, lo cual no se ha demostrado en el presente caso.

(Imagen: E&J)

La deuda no está prescrita, ya que los deudores tenían conocimiento de la misma

El tribunal provincial razona en la sentencia que los vecinos deudores tenían conocimiento previo de la deuda, antes de que ésta fuera reclamada por vía judicial. Pues, uno de ellos manifestó en una Junta la solicitud de justificación de gastos, así como su intención de pagar las cantidades pendientes; sin que se opusiera a las mismas en ese momento. 

En consecuencia, dado que ha quedado probado que los propietarios deudores estaban al tanto de los conceptos reclamados, no es posible alegar la prescripción de parte de la deuda, ya que los demandados conocían su existencia.

En cuanto a la obligación de pago, la Audiencia Provincial de Madrid señala que ésta recae sobre los copropietarios registrales, sin importar quién ocupe efectivamente el inmueble. Y, en casos de condominio, la deuda no puede fraccionarse según la relación interna de los copropietarios, ya que se trata de una obligación indivisible que la comunidad de propietarios puede exigir a la totalidad de los propietarios.

Por ende, respecto a la extensión de la responsabilidad solidaria en casos de divorcio, la AP afirma que, aunque el uso de la vivienda haya sido atribuido a uno de los cónyuges en el proceso de divorcio, ambos copropietarios registrales son solidariamente responsables del pago de las cuotas. Además que, en el presente caso, la comunidad no tenía constancia de las circunstancias personales de los propietarios ni recibió comunicación alguna que indicara un cambio en la titularidad del inmueble, por lo que ambos deben responder por la deuda reclamada, sin perjuicio del derecho de repetición que uno pueda ejercer sobre el otro en virtud de la sentencia de divorcio o de otras resoluciones judiciales.

Asimismo, los magistrados recuerdan a los vecinos deudores en la sentencia que, la obligación de contribuir a los gastos generales es inherente a los propietarios del inmueble, no a sus usuarios; y que el incumplimiento de dicha obligación recae sobre ellos, independientemente del uso efectivo que se haga de la propiedad. Esta obligación asegura el mantenimiento y sostenimiento adecuado del edificio, y por tanto es exigible a los propietarios registrales del mismo.