Un impago masivo de alquileres convertiría en laberíntica y crítica la situación de la vivienda en España

El pasado domingo, una manifestación en Madrid, convocada por 40 colectivos y liderada por el Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, recorrió el trayecto desde Atocha hasta Gran Vía. Los participantes reclamaron una bajada inmediata de los alquileres y exigieron la dimisión de la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.

La portavoz del Sindicato de Inquilinas e Inquilinos de Madrid, Valeria Racu, ha amenazado con una huelga de alquileres y ha advertido que no habrá «policía ni matones suficientes» para frenar a todas las personas que han acudido a la movilización con este propósito.

La huelga de alquileres es una forma de protesta en la que los inquilinos se unen y acuerdan dejar de pagar el alquiler en masa hasta que los propietarios cumplan con una serie de demandas. En este caso, según señala la portavoz del sindicato, el objetivo es una rebaja del 50% en el precio de los alquileres. Para ello, piden que la acción se repita en todos los barrios de España, comenzando a organizarse desde este lunes, 14 de octubre.

Expertos consultados por Economist & Jurist revelan que, en España, el derecho a la huelga de alquileres no existe, ya que la Constitución solo recoge el derecho a la huelga por motivos laborales. Así, las consecuencias para los inquilinos podrían ser civiles, no penales, como reclamaciones judiciales por parte del propietario o desahucios en el peor de los casos.

La ministra de Vivienda ha pedido solidaridad a los propietarios y que bajen los alquileres. (Imagen: Congreso de los Diputados)

El Gobierno debe dar un volantazo

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, ya avisó en Economist & Jurist que los problemas de la vivienda volverían en otoño ante la ineficacia de la Ley de Vivienda. Según Nasarre, «la Constitución, en su artículo 28.2, no reconoce el derecho de huelga que no sea el de los trabajadores, como también lo indica el artículo 4 del Estatuto de los Trabajadores«.

Desde su punto de vista, «esta iniciativa del Sindicato de Inquilinos no tiene amparo constitucional y es ilegal. La iniciativa implica el incumplimiento contractual masivo, que no está permitido por el artículo 1256 del Código Civil, y los artículos 1555 y 1556 señalan que, si se incumple un contrato de arrendamiento de cosa, te van a desahuciar».

Este jurista recuerda que la Ley 11/2020, en Cataluña, fue declarada inconstitucional, tras muchas presiones del citado sindicato a los diputados catalanes para que aprobaran la norma. Al final, fue contraproducente para los inquilinos. Ahora, esta iniciativa de impagos masivos podría volver a afectar el mercado del alquiler; habrá procedimientos de desahucio que son complejos de tramitar.

Además, cree que una «huelga de estas características podría afectar a los seguros de arrendamientos. Si realmente es una iniciativa masiva, podría hundir el negocio de estas aseguradoras. Esto ya pasó en su día con AIG y los préstamos hipotecarios, que quebraron en un mes. Ante la gran cantidad de impagos, la empresa no pudo hacerles frente y quebró como aseguradora. Aquí el drama es que es voluntario, porque hay muchas pólizas antiguas que deberán hacer frente a esos impagos».

Al mismo tiempo, Nasarre indica que “si no existen estos seguros, el propietario no se va a arriesgar, porque su alquiler no tendrá la cobertura del seguro. Otros efectos que se vieron en las huelgas y desórdenes públicos de inquilinos en Argentina en 1907 fueron la creación de listas negras de inquilinos. Los propietarios hicieron listas negras y esta gente quedó fuera del mercado de arrendamiento”.

Sergio Nasarre cree que el gobierno debe dar un volantazo y establecer una política de vivienda menos intervencionista. (Imagen: Cesión propia)

Para este experto, “no queda muy claro lo que quieren; parece que buscan un control de las rentas, pero realmente no funciona. Ya se ha visto en la Ley 11/2020 catalana que esta medida es insuficiente. Hemos llegado a esta situación porque ha habido leyes como la 1/2013 o la 5/2019 que han expulsado a las familias del mercado hipotecario. Llegaron al alquiler desde 2016, y en lugar de reducir las trabas, se ha intervenido cada vez más en el mercado del alquiler. La actual Ley de Vivienda es un claro ejemplo de cómo se protege a los okupas e inquiokupas”.

En su opinión, “el momento es grave. Hay que recordar que, en la Guerra Civil, se permitió a las personas hacer con sus pisos lo que quisieran, sin pedir permiso a nadie. Así fue como se relanzó la construcción de ciudades, y se alcanzaron los 6,8 millones de viviendas públicas desde 1959 hasta 2011. Ahora llevamos desde 2011 sin hacer nada en materia de vivienda. Esto hace que la vivienda sea un laberinto sin salida, con distintos gobiernos de diferentes colores que no han hecho nada en estos años”.

Así, explica que “en Cataluña, desde 2009 hasta 2022, se han multiplicado por 3,5 el número de subsidios para el pago de alquileres. Cada vez hay más subsidios para evitar que se desahucie a esas personas anualmente. Lo más grave de esto es que los políticos sacan pecho con estas iniciativas. Lo único que hacen es subsidiar a la gente de forma permanente, lo que provoca que nunca salgan de esa situación, porque no hay ninguna política de vivienda bien estructurada”.

Para Sergio Nasarre, lo peor es que el Gobierno “no cambia su política de vivienda. Ahora, con el bono joven, va a pasar lo mismo. Todos los estudios internacionales de los últimos años indican que entre un 30% y un 78% del total de ese dinero acaba en manos de los propietarios, de los caseros. Es una medida inflacionista, como la renta básica de emancipación de 2008. Todas estas políticas de vivienda son contraproducentes, como estamos viendo”.

Un caos de grandes proporciones

Fernando Portillo, juez decano de Melilla, advierte de los efectos devastadores de dichos impagos masivos. Cree que lo peor son algunos comentarios populistas de nuestros políticos y coincide con los expertos consultados en este reportaje en que la frase de Pedro Sánchez, “no quiero un país de propietarios ricos y de inquilinos pobres”, no ha sido afortunada y ha generado mucha más tensión en estos momentos. “Los poderes públicos deben resolver esta situación generada por la vivienda. No debe criminalizarse a los propietarios”, advierte.

Desde su punto de vista, “cuando se habla de incumplir de forma masiva los contratos, hay que recordar las consecuencias legales que puede acarrear. Es una llamada a la desobediencia civil y, en parte, al caos. No pagar el alquiler no es hacer huelga; es incumplir (una ilegalidad), beneficiarse económicamente de ello y perjudicar a quienes no tienen el deber constitucional de arreglar el problema”.

Fernando Portillo advierte del problema que se avecina a nivel judicial, con juzgados colapsados y algunos propietarios embargados. (Imagen: Cesión propia)

A su juicio, son los responsables públicos, nuestros políticos, quienes deben hacer política, creando las condiciones necesarias para garantizar una vivienda digna y adecuada, no los propietarios (ni directa ni indirectamente). Me preocupa que parte de la sociedad quiera dejar de cumplir estas obligaciones contractuales por diversos motivos. Habitualmente, cualquier tipo de revolución es contra el poder, no una revuelta entre ciudadanos.

Sobre esta cuestión, parece que se está generando una división en la sociedad y se está centrando equivocadamente en que el problema está en los propietarios, en lugar de dirigirse a los poderes públicos, que pueden modificar la legislación y, sobre todo, resolver este tema con sensatez. No debe hablarse de buenos o malos ciudadanos cuando, en realidad, si hay un problema con la vivienda, es con los poderes públicos. Nuestros políticos no pueden aparecer como comentaristas neutrales en este tipo de situaciones en las que tienen mucho que decir.

Portillo recuerda que, en su esencia, estamos ante un problema de gestión pública. En cuanto a las consecuencias legales de estos incumplimientos masivos, debemos hablar de consecuencias individuales para cada uno de los incumplidores. Globalmente, esto generará un efecto de colapsar los juzgados, ya sobrecargados por las miles de demandas que reciben. Esto retrasará mucho las reclamaciones de cantidad o demandas de desahucio que se interpongan. El propietario verá que su contrato se incumple, con lo cual ese contrato se resolverá de esa manera.

Esa resolución supone que el inquilino debe devolver la casa. El problema es que, a corto y medio plazo, seguiría en esa casa hasta que se ponga en marcha el posible lanzamiento o desahucio, lo cual podría tardar más de un año. Al final, es una huida hacia adelante, porque aunque se produzca dicho desahucio, se ahorraría solo un año de alquiler.

En su opinión, en el otro lado habrá pequeños propietarios que no podrán soportar esos impagos; algunos son divorciados, jubilados u otras personas con situaciones individuales complicadas. Podrían tener problemas con el banco si no han pagado su hipoteca, en otros casos. La mayoría de ellos son pequeños propietarios que tendrán dificultades. A medio plazo, estos pisos podrían acabar en manos de fondos buitres y bancos, lo que dañaría a la clase media inmobiliaria que existe en nuestro país.

Para este magistrado, que los inquilinos dejen de pagar no mejorará la situación de acceso a viviendas asequibles en alquiler. El problema seguirá existiendo, y esas viviendas se concentrarán en menos manos. Es posible que haya alguna negociación entre propietarios e inquilinos, y que algunos alquileres se reduzcan, pero no será la norma habitual.

No estamos ante una huelga

Francisco Echeverría advierte que el Estado tiene el papel de gestionar la vivienda, no de pasar la responsabilidad a los propietarios. (Imagen: Cesión propia)

Por su parte, Francisco Echeverría, especialista en derecho inmobiliario, abogado y socio director de Echeverría & Summers Abogados Asociados, considera que «la terminología se utiliza para cualquier cosa. Hablar de huelga en un incumplimiento de contrato, por masivo que sea, no es adecuado. Se trata de forzar al legislador a modificar la norma, pero no es lo ideal. Realmente, no es una huelga, es un incumplimiento de obligación respecto a otros particulares”.

Este experto reconoce que la situación actual de la vivienda en nuestro país tiene tintes dramáticos: “Soy solidario con lo que le pasa a muchas familias, pero eso no legitima actuaciones arbitrarias en cuanto a incumplimientos masivos de contratos. Podría colapsar aún más la Justicia. No puedo recomendar a ninguno de mis clientes que siga esa tendencia e incumpla sistemáticamente sus obligaciones contractuales”.

Al mismo tiempo, destaca que «en mi caso, en algunas facetas, incluso a nivel residencial, tengo la condición de arrendatario. Y no me ampararé en ninguna huelga para incumplir los contratos de arrendamiento que tengo. La frase de Pedro Sánchez, diciendo que no quiere un país de propietarios ricos e inquilinos pobres, no es afortunada. Alimenta el enfrentamiento en estos momentos tan complicados”.

Desde su punto de vista, “dicha frase traslada a los ciudadanos el cumplimiento de una obligación que es del Estado, como garantizar una vivienda digna. El Estado debe esforzarse por encontrar soluciones que den respuesta al derecho constitucional a una vivienda digna. Los particulares no son ni víctimas ni verdugos, solo actúan dentro de un marco legal establecido por las administraciones”.

Para este jurista, el actual gobierno está mostrando su incompetencia a la hora de buscar alternativas que ayuden a mejorar la situación de la vivienda en nuestro país. “La medida del bono joven, aprobada este martes en Consejo de Ministros, puede ayudar a acceder a la vivienda. Sin embargo, es necesario buscar más medidas efectivas que aumenten la oferta de alquiler. El Estado no puede delegar en los particulares el cumplimiento de sus políticas de gestión de la vivienda”.

En su opinión, se trata de que “las administraciones se centren en buscar alternativas que puedan agilizar el mercado. No es fácil, pero es en lo que realmente deben enfocarse, en lugar de lanzar mensajes que generan aún más división en el mercado y fracturan la situación social que vivimos. Estamos ante una crisis de futuro. Se observa la dificultad de acceso a la vivienda para toda una generación, dada la situación de la economía y los contratos. Quizá debamos darnos cuenta de que no debemos ser solo una sociedad de propietarios, sino que abrirse al arrendamiento es una opción”.

Francisco Echeverría cree que “de las situaciones complicadas surgen los cambios. Es importante que se trabaje bien y se eviten ideas como las planteadas por el Sindicato de Inquilinos, que son rocambolescas al proponer un incumplimiento masivo. Eso hará que el juez tenga que aplicar la ley, y si incumplo, no hay ningún derecho constitucional que me ampare en un incumplimiento masivo de contratos. Este es un problema relevante. Junto a la bajada de los alquileres, es muy complicado recuperar una vivienda ocupada”.