Condenado un propietario a derribar un muro con el que bloqueaba el acceso a una zona común que había usado de forma exclusiva durante años

La Audiencia Provincial de Oviedo ha ordenado a un propietario demoler un muro que impedía el acceso de los vecinos a una zona ajardinada común, pese a que durante años había venido utilizando dicho espacio de forma exclusiva. Sin embargo, en contra de lo considerado por el Juzgado de Primera Instancia, la Audiencia ha determinado que, a pesar de esa utilización prolongada, el demandado no tiene ningún derecho legal para privatizar el espacio ni para bloquear el acceso a los demás comuneros.

El conflicto surgió cuando el propietario de una de las viviendas, considerando que el jardín adyacente era de uso exclusivo para su disfrute, decidió levantar un muro que impidiera el acceso de otros vecinos a esta área. Según él, dicha zona estaba destinada únicamente a su propiedad y, tras observar que otros comuneros comenzaban a entrar en ella, optó por “proteger” lo que percibía como su espacio particular, ejerciendo un control restrictivo del acceso. Su argumento se basaba en la creencia de que, al haber utilizado el jardín durante años sin oposición formal, tenía derecho a decidir sobre su uso exclusivo y a limitar el ingreso de otros propietarios. En su opinión, esta medida estaba amparada por su derecho a disfrutar sin interferencias de ese espacio que consideraba bajo su posesión.

Sin embargo, otra propietaria se opuso a esta acción, impugnando tanto la construcción del muro como la apropiación unilateral del área común, y defendiendo que el jardín debía permanecer accesible para todos los vecinos. La comunera argumentó que el demandado, sin contar con autorización ni acuerdo comunitario alguno, había transformado un espacio común en un área de uso exclusivo, lo que afectaba de manera negativa a los derechos de los demás propietarios. Señaló que tal modificación alteraba el destino original del espacio compartido y violaba las normas de la propiedad horizontal que regulan el uso colectivo de estas áreas. Para ella, el hecho de que el demandado haya utilizado el jardín en el pasado no le otorgaba ningún derecho de propiedad exclusivo, ni le permitía impedir el acceso de otros vecinos mediante una construcción física.

En su defensa, el demandado alegó que, cuando adquirió la propiedad, el promotor le había asegurado que el jardín era de uso exclusivo para su vivienda. Afirmaba que su empleo continuado de la zona ajardinada, sin interferencia del resto de comuneros, le otorgaba un derecho implícito de exclusividad. Su interpretación era que, al no haber habido oposición alguna en años, los vecinos habían tolerado su uso privado y, en consecuencia, reconocían tácitamente su derecho a este. En su demanda, solicitaba que los demás propietarios se abstuvieran de realizar actos que, según él, perturbaran su disfrute de la zona.

Frente a ello, la mujer demandante reiteró que el jardín era un elemento común del edificio, sin asignación exclusiva a ningún copropietario, según lo establecía el título constitutivo de la comunidad. En este sentido, argumentaba que el muro construido constituía una alteración de dicho título, impidiendo el uso y acceso al espacio común de los demás vecinos, lo que violaba la Ley de Propiedad Horizontal. En su demanda, solicitaba que se derribara el muro para restaurar el área ajardinada a su estado original, permitiendo así el acceso compartido. Según su postura, el demandado había incurrido en una ocupación irregular del espacio, alterando su carácter comunitario sin base jurídica ni consentimiento unánime.

(Imagen: E&J)

La falta de oposición por parte de los vecinos no puede ser entendida como una cesión

Tras la desestimación por parte del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Llanes de la demanda presentada por la mujer, y la interposición por parte de ésta de un recurso de apelación ante la Justicia, la Audiencia Provincial de Oviedo fallado en su favor, ordenando la demolición del muro erigido por el propietario demandado. Decisión a la que ha llegado tras considerar el magistrado que ni el título constitutivo del edificio ni ningún acuerdo comunitario posterior habían conferido al demandado derecho alguno para usar de forma exclusiva el espacio ajardinado, de modo que su iniciativa de levantar el muro no solo carecía de fundamento legal, sino que además violaba los derechos de los demás comuneros.

La resolución de la Audiencia ha tenido en cuenta la larga tolerancia mostrada por los vecinos en cuanto al uso continuado que el demandado había hecho de esta área, una permisividad que interpretaron como un acto de buena fe. Sin embargo, el Tribunal ha subrayado que la falta de oposición por parte de los vecinos no puede ser entendida como una cesión tácita de derechos de exclusividad sobre el jardín ni como una autorización para que el demandado excluyera su acceso a los demás.

Al interpretar el principio de uso compartido de los elementos comunes, la Audiencia destacó que, en el contexto de la propiedad horizontal, cualquier alteración significativa en el uso de un elemento común requiere del consentimiento unánime de los copropietarios, algo que en este caso el demandado no había buscado. Para respaldar esta conclusión, la Audiencia ha recordado la jurisprudencia del Tribunal Supremo que establece que los actos destinados a restituir los elementos comunes a su estado original, ante modificaciones indebidas, son imprescriptibles en tanto que afectan al interés colectivo de la comunidad.

En cuanto a las consideraciones legales, la Audiencia ha reiterado los principios fundamentales de la propiedad horizontal, recordando que los espacios comunes de un edificio están destinados al disfrute colectivo de todos los comuneros y no pueden ser transformados en áreas de uso exclusivo salvo que exista un acuerdo unánime en el que todos los propietarios estén de acuerdo. Cualquier apropiación de un elemento común sin este respaldo contraviene no solo las normas de convivencia en régimen de comunidad, sino los derechos de todos los comuneros sobre el uso compartido de esos espacios.

Asimismo, el Tribunal ha señalado que el simple hecho de que el demandado haya disfrutado de este espacio por su proximidad a la vivienda no le otorga derecho alguno a bloquearlo o a impedir el acceso de otros vecinos, y que cualquier acción tendente a modificar el estado de un elemento común debe contar con el consentimiento expreso de los demás propietarios, lo cual en este caso nunca se había solicitado ni obtenido.