La Justicia ordena devolver más de 23.000 euros al comprador de una vivienda por vicios ocultos

La Audiencia Provincial de Gerona ha dado la razón a un hombre que compró una vivienda y poco después descubrió que tenía vicios ocultos. Ordena a las vendedoras que le devuelvan 23.100 euros.

De esta forma, la Sala de lo Civil revoca la sentencia de la primera instancia y declara la falta de conformidad del inmueble objeto de la compraventa, suscrita entre las partes en noviembre de 2021. El precio pagado «fue de 154.000 euros según la escritura, donde se hace constar que lo fue en base a la apreciación visual de la extensión y estado de la finca por las partes».

La Audiencia dictamina que «establecer que la existencia de defectos ocultos en la estructura del inmueble derivados de la presencia de cemento aluminoso en una de sus plantas, justifica una depreciación de, al menos, un 15% de dicho valor». Declara que «atendida la necesidad de reparación y mantenimiento extraordinario que dicho defecto supondrá», es «proporcional y adecuado».

La sentencia –número 700/2024, de 23 de septiembre– la firman los magistrados Joaquim Fernández Font (presidente), Jaume Masfarré Coll y Sonia Benítez Puch (ponente), de la Sección Segunda. Está disponible en el botón ‘Descargar resolución’. Todavía no es firme, ya que contra la misma cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

El caso

El hombre llevó el caso ante la Justicia, asistido por el despacho Legalion Abogados. En la demanda expuso que el 3 de noviembre de 2021 adquirió una vivienda en Blanes, cuyas propietarias son las demandadas, y que posteriormente descubrió que el inmueble padecía aluminosis,  lo que constituye un vicio oculto, que las vendedoras conocían y trataron de ocultar mediante una obra que realizaron con posterioridad. 

En ejercicio de la acción quanti minoris reclamaba una disminución del precio por importe de 56.533,11 euros. 

Ejemplo de alumonisis. (Imagen: Nextto)

La parte demandada negaba la existencia de vicio oculto, señalando que las vigas del inmueble no presentan patologías debidas al cemento aluminoso del que se componen, y que la obra realizada tenía como objeto la reparación de unos daños por agua. Asimismo, defendía la inexistencia de prueba de las cantidades objeto de reclamación.

La aluminosis, también conocida como fiebre del hormigón, es una patología que afecta a la durabilidad del hormigón utilizado en la construcción de edificios. Se caracteriza por la pérdida de propiedades del hormigón, aumentando su porosidad y reduciendo significativamente su resistencia, poniendo así en peligro la estabilidad del edificio. El cemento aluminoso se utilizó entre las décadas de 1950 y 1970, debido a su rapidez de endurecimiento que reducía los tiempos de construcción. 

El pasado mes de febrero, el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Blanes desestimó la demanda del comprador, por entender que no quedaba probada ni la existencia de vicios ocultos en el inmueble ni el importe de la reducción de su valor ocasionado por los mismos, en caso de que hubieran existido. 

Recurrió alegando error en la valoración de la prueba frente a dictámenes contradictorios

Entonces, este hombre se alzó en apelación ante la Audiencia Provincial de Gerona. Su abogado, Mario Rodríguez López, recurrió alegando que existía «error en la valoración de la prueba frente a dictámenes contradictorios que no han sido valorados conforme a las normas de la sana crítica, pues del dictamen pericial que aportó se desprende la existencia de los vicios ocultos reclamados», y que el importe de su reparación «se justifica mediante el presupuesto efectuado por el propio perito, sin que el perito de la parte contraria haya podido desvirtuar con su informe ni uno ni otro extremo».

El razonamiento de la Audiencia 

La Audiencia señala en primer lugar en su sentencia que a esta compraventa, realizada en Cataluña después del 1 de enero de 2018, «no le es de aplicación el régimen de saneamiento por vicios ocultos de los artículos 1474 y siguientes del Código Civil, sino la regulación de la falta de conformidad que se realiza en los artículos 621-10 y siguientes del Código Civil de Cataluña». 

A tenor de la normativa catalana, el vendedor de la vivienda responde por las faltas de conformidad que presente el bien vendido; y por aquellos defectos que presenta el bien vendido que no fueron informados al comprador, los conociera o no el vendedor. Sin embargo, no responderá por la falta de conformidad o defectos que el comprador conociese; ni por los defectos que el comprador no podía razonablemente ignorar al suscribir el contrato de compraventa. 

(Imagen: E&J)

Por tanto, «quedan a salvo los casos en que existe por parte del vendedor una ocultación dolosa, o negligencia grave o garantía expresa de la conformidad», razonan los magistrados, recordando que en caso de existencia de falta de conformidad del bien, «uno de los remedios» que el artículo 621-37 del Código Civil Catatán otorga al comprador es la reducción del precio dirigida a compensar la minoración del valor de la finca por los defectos.

Existe una patología de degradación de las viguetas de cemento aluminoso del techo de la primera planta

El Juzgado consideró que de los dos dictámenes aportados debe estarse íntegramente al de la parte demandada, al considerarlo más completo. La Audiencia no comparte dicha valoración en su integridad. 

El tribunal entiende que ambos peritos, uno arquitecto técnico y otro arquitecto superior, sin que dicha diferencia de cualificación sea significativa a efectos de la valoración de sus respectivos dictámenes en este caso, ya que ambos examinaron la vivienda, y el primero realizó, además, una cata en el techo de la planta primera, del examen de la cual y análisis del material extraído por un laboratorio especializado llega a la conclusión, compartida con el otro arquitecto, de que las vigas de la estructura están realizadas con cemento aluminoso. 

«Ciertamente, la presencia de cemento aluminoso no es por sí una patología, sino la causa de las patologías que pueda presentar la estructura del inmueble», razonan los magistrados. 

El tribunal expone que del examen realizado por el perito de la parte demandada en el techo de la planta baja, donde se han realizado previamente catas, el perito concluyó que el estado de deterioro de las viguetas de cemento aluminoso es muy alto, lo que ha dado lugar a que se realizaran trabajos de refuerzo con la colocación de viguetas autoportantes que privan de su función estructural a las viguetas deterioradas. 

«Es decir, en la planta baja existía un defecto estructural por deterioro del cemento estructural, pero que fue objeto de reparación antes de la venta», resalta. 

Para el perito de la parte demandada esta reparación es suficiente, para el otro no lo es, pero «no ha explicado suficientemente en el acto del juicio cuál sería la reparación que sería necesario realizar en este punto», apunta el tribunal, que concluye que en la planta baja no existía defecto que pudiera constituir vicio oculto en el momento de la venta.

Sede de la Audiencia Provincial de Gerona. (Imagen: Archivo)

En cuanto a la planta primera, el perito del afectado señaló la existencia de fisuras en el revestimiento del techo y una vez abierto el mismo, cierta descomposición del cemento de la vigueta que también presentaba fisuración en la cara inferior y oxidación del armado interior. 

Además, el perito de la parte demandada admitió que existe una reducción de la sección del acero interior, si bien considera que siendo inferior al 10% y a la vista del aspecto de las viguetas, no hay pérdida de la capacidad portante de las mismas. No obstante, señaló que era necesario hacer un saneamiento en dicho punto y que la situación de las viguetas hace necesario que la propiedad sea especialmente cuidadosa en cuanto al mantenimiento. 

«Por lo tanto, aunque no presente la gravedad de los defectos que tenían las vigas aluminosas de la planta baja y que dieron lugar a su sustitución, las vigas de la planta primera presentan deficiencias», razona la Audiencia.

Respecto a la planta segunda, el arquitecto de la parte demandada manifestó que las vigas son de cemento Portland, ya que la construcción es posterior a la original del edificio, y que no existen fisuras ni defecto alguno. 

La Audiencia concluye que del contraste entre los dos informes periciales y las declaraciones de ambos peritos, lo que resulta es que «existe una patología de degradación de las viguetas de cemento aluminoso que forman la estructura del techo de la primera planta».

 Vicios ocultos porque son preexistentes a la compra

Y dictamina que «dicha patología ha de considerarse un vicio oculto en la medida en que es preexistente a la compra, solo ha sido posible su detección mediante la cata realizada por perito del demandante tras la misma y «presenta gravedad suficiente para ser considerada una falta de conformidad del bien adquirido con la calidad que cabía esperar del mismo, en la medida en que afecta a la capacidad portante de la estructura del inmueble».

El demandante fijó el importe de la reducción del precio consistente en una valoración realizada por su perito, que recoge a tanto alzado cuatro conceptos: diagnosis, mantenimiento, sustitución funcional estructural y depreciación comercial. 

La Audiencia explica que la propia falta de una diagnosis de toda la estructura que el perito del demandante recomendaba en su informe «impide considerar que en las mediciones que dice haber efectuado y que no se han aportado a los autos ni se expusieron en el acto de la vista se haya podido ajustar a la realidad del alcance de la reparación que es necesaria a la vista de la existencia del defecto». Por ello, afirma que no puede partirse de la valoración de este perito para establecer la reducción del precio.

El tribunal establece que la reducción del precio que determina la falta de conformidad del inmueble asciende a 23.100 euros, cantidad que las demandadas deberán reintegrar a este cliente, sin imposición de las costas de instancia ni de esta apelación.