Ideas para restar la oferta arrendaticia desde Sumar

El acceso a la vivienda, especialmente en un contexto de creciente desigualdad social, se ha convertido en uno de los principales retos de las sociedades contemporáneas. Las dificultades para encontrar una vivienda asequible y digna son hoy una preocupación central para gran parte de la ciudadanía, lo que ha llevado a la aparición de diversas propuestas políticas que buscan paliar este problema. En este sentido, la formación política Sumar, encabezada por la vicepresidenta Yolanda Díaz, ha presentado una serie de iniciativas destinadas a transformar el mercado de alquiler en España, con el objetivo de asegurar mayor estabilidad para los arrendatarios y contener los crecientes precios del alquiler, aunque, de momento, no han salido adelante.

Sumar propone que el contrato indefinido se convierta en el contrato estándar para el alquiler de viviendas, una idea que traslada el modelo de los contratos laborales al ámbito del arrendamiento inmobiliario. En principio, esta medida tiene el objetivo de proporcionar una mayor estabilidad a los inquilinos, al reducir la incertidumbre derivada de los contratos temporales. Desde una perspectiva de justicia social, la idea parece alinearse con el derecho a una vivienda digna, recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, que no solo ampara la posibilidad de acceder a una vivienda, sino que también exige que esta sea adecuada y estable para quien la habita.

Sin embargo, la traslación del modelo de contratación indefinida del ámbito laboral al inmobiliario no está exenta de complicaciones. En primer lugar, es necesario señalar que la naturaleza de un contrato de arrendamiento y la de un contrato laboral son radicalmente distintas. El alquiler de una vivienda es, por definición, una relación contractual en la que se intercambia el uso de un bien inmueble por un precio acordado. Aunque el arrendador tiene ciertos deberes para con el arrendatario —como garantizar la habitabilidad del inmueble—, este tipo de contrato carece del componente de subordinación o dependencia que caracteriza a las relaciones laborales.

Transformar un contrato civil en uno indefinido podría conllevar efectos no deseados en el mercado, como la reducción de la oferta disponible, ya que los propietarios podrían sentirse desincentivados a poner sus propiedades en alquiler ante la perspectiva de no poder recuperar el inmueble con facilidad.

Yolanda Díaz. (Imagen: Ministerio de Trabajo)

Por otro lado, la propuesta de incluir un régimen sancionador para quienes no cumplan con esta nueva normativa es un punto particularmente delicado. Las sanciones podrían generar mayor aversión por parte de los propietarios, quienes podrían decidir no alquilar sus viviendas o buscar alternativas más lucrativas, como el alquiler turístico. Aunque la intención de la sanción es fomentar el cumplimiento de la ley, se corre el riesgo de que las consecuencias indirectas, como la reducción de la oferta de viviendas, empeoren la situación que se pretende corregir.

Uno de los pilares centrales de la propuesta de Sumar es el enfoque en las «zonas tensionadas«, aquellas áreas reguladas por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, donde la demanda residencial supera ampliamente la oferta, lo que resulta en precios exorbitantes para el alquiler. En estas zonas, Sumar sugiere que el precio del alquiler no debería superar el 30% de los ingresos de los hogares que alquilan. A primera vista, esta medida parece justa y necesaria, dado que evita que las familias destinen una parte desproporcionada de sus ingresos a cubrir un derecho fundamental. No obstante, esta limitación del precio del alquiler plantea serias dudas sobre su viabilidad y eficacia a largo plazo.

La historia económica ha demostrado en numerosas ocasiones que los controles de precios, si bien pueden aliviar temporalmente la presión sobre los consumidores, tienden a producir efectos adversos en los mercados a medio y largo plazo. La imposición de límites en el precio del alquiler podría desincentivar la inversión en el mercado inmobiliario, tanto por parte de propietarios privados como de grandes inversores que gestionan grandes carteras de vivienda en alquiler. En este escenario, la consecuencia más previsible sería una contracción de la oferta, lo que agravaría aún más el problema de la falta de acceso a la vivienda.

Es pertinente considerar el ejemplo de Cataluña, donde se ha implementado un control de precios del alquiler en algunas zonas tensionadas. Los primeros estudios sugieren que, lejos de aumentar la oferta de viviendas asequibles, esta medida ha reducido el número de contratos de alquiler, ya que muchos propietarios han decidido retirar sus inmuebles del mercado o destinar sus viviendas al alquiler turístico, que ofrece mayor rentabilidad sin las restricciones impuestas. En este sentido, la experiencia catalana podría servir como advertencia para evitar que las políticas de control de precios perjudiquen aún más a los potenciales inquilinos, en lugar de ayudarlos.

Sumar también propone prohibir temporalmente la compra de viviendas en zonas tensionadas cuando estas se destinen a fines distintos a la vivienda habitual o al alquiler asequible. Esta medida, claramente orientada a frenar la especulación inmobiliaria, busca limitar la concentración de viviendas en manos de inversores que, en muchos casos, las adquieren con fines lucrativos, como el alquiler turístico o la reventa a precios más elevados.

(Imagen: E&J)

Si bien este tipo de restricciones puede contribuir a reducir la especulación en el mercado, también podrían tener un impacto negativo sobre la movilidad de la población. Restringir la compra de inmuebles podría desincentivar a quienes buscan cambiar de residencia por motivos laborales o personales, especialmente si sus opciones de vivienda se ven limitadas por regulaciones estrictas en zonas donde la demanda es alta.

Además de las limitaciones a los precios y a la compra de viviendas, Sumar aboga por revisar el Índice de Precios de Referencia establecido en la Ley de Vivienda. El cambio propuesto consiste en utilizar la mediana de los precios en lugar de la media, lo que busca reflejar mejor las realidades del mercado, eliminando el sesgo que generan los precios extremadamente altos o bajos. Esta modificación podría, en teoría, ofrecer una imagen más precisa del costo de la vivienda en determinadas áreas, pero también presenta dificultades metodológicas.

En primer lugar, los datos utilizados para calcular la mediana podrían no ser lo suficientemente representativos en todas las zonas del país, lo que llevaría a una regulación que no refleje las verdaderas dinámicas del mercado local. Además, cualquier índice que se utilice para limitar los precios debe ser actualizado con regularidad y reflejar de manera fidedigna los cambios en la oferta y la demanda, algo que no siempre es fácil de lograr en mercados inmobiliarios tan volátiles como el español.

Otro aspecto relevante de la propuesta de Sumar es la regulación del alquiler turístico. La formación plantea elevar la fiscalidad de los pisos turísticos al 21% de IVA y suprimir diversas deducciones fiscales, con el objetivo de recortar drásticamente la rentabilidad de este tipo de arrendamientos. Esta medida tiene como fin desalentar la proliferación de pisos turísticos, especialmente en zonas tensionadas, donde su expansión ha reducido significativamente la oferta de vivienda habitual.

Sin embargo, es importante destacar que el turismo es una de las principales fuentes de ingresos para muchas regiones españolas, y cualquier intervención en este sector debe ser cuidadosamente calibrada para no perjudicar a la industria en su conjunto. Aunque es necesario poner freno a la especulación y los abusos en el mercado de alquiler turístico, la solución no puede ser una simple penalización económica que reduzca la competitividad del sector.

En línea con estas propuestas, Sumar también defiende la ampliación del parque de vivienda pública, destinando el 1% del PIB a la creación de nuevas viviendas de alquiler asequible y no descalificable. Esta medida se financiaría, en parte, con fondos europeos, y busca solucionar el problema de la vivienda desde una perspectiva estructural, aumentando la oferta de inmuebles destinados al alquiler social.

Aunque este tipo de iniciativas son, en teoría, necesarias para garantizar una oferta suficiente de vivienda asequible, la historia nos muestra que los programas de vivienda pública a menudo sufren de problemas de gestión y mantenimiento a largo plazo. Es fundamental que cualquier programa de este tipo cuente con mecanismos adecuados de seguimiento y control para evitar que los problemas de deterioro o mala gestión se perpetúen.

(Foto: Dreamstime)

Por último, la propuesta de cambiar el objeto social de la Sareb para que destine preferentemente sus activos a la creación de un parque público de vivienda para el alquiler asequible plantea una solución pragmática a la acumulación de activos inmobiliarios improductivos en manos del Estado. Sin embargo, es necesario evaluar cuidadosamente las implicaciones legales y económicas de esta medida, especialmente en lo que respecta a los derechos de los acreedores de la Sareb y a la viabilidad financiera de la entidad.

El artículo 33 de la Constitución Española ofrece una regulación compleja sobre el derecho a la propiedad privada y su función social, estableciendo un equilibrio entre el reconocimiento de este derecho fundamental y la posibilidad de intervención del Estado en función del interés general. Los tres apartados del artículo plantean cuestiones importantes sobre cómo deben interpretarse y aplicarse estos principios en la práctica, especialmente cuando se cruzan con la intervención pública en la propiedad, ya sea a través de límites derivados de la función social o mediante la expropiación forzosa.

El artículo 33.1 de la Constitución Española garantiza el derecho a la propiedad privada y a la herencia, pero este derecho no es absoluto. La función social de la propiedad, recogida en el artículo 33.2 de la Constitución Española, implica que el legislador puede imponer limitaciones y obligaciones sobre los bienes patrimoniales, siempre que esas limitaciones se justifiquen en función del interés colectivo. Este punto resulta particularmente importante en el contexto actual, en el que se debate el alcance de las medidas gubernamentales para regular el acceso a la vivienda y limitar el uso especulativo de los inmuebles, como se observa en algunas propuestas políticas recientes.

La interpretación de la función social del artículo 33.2 de la Constitución Española ha evolucionado a lo largo del tiempo, ampliando el espacio de intervención pública sobre los derechos de propiedad. Esta interpretación refleja un cambio en el concepto de propiedad privada, que ya no se entiende únicamente como un derecho individual, sino como un derecho que debe contribuir al bienestar social. De hecho, cuanto más se concede a la función social de la propiedad, más flexibilidad tiene el legislador para intervenir sin que se considere una expropiación.

La sentencia del Tribunal Constitucional 37/1987, de 26 de marzo, ya advertía de la necesidad de no separar artificialmente los tres apartados del artículo 33 de la Constitución Española, estableciendo una estrecha relación entre ellos, lo que ha sido confirmado también por la sentencia del Tribunal Constitucional 204/2004, de 18 de noviembre.

Por su parte, el artículo 33.3 de la Constitución Española regula la expropiación forzosa, estableciendo las condiciones bajo las cuales el Estado puede privar a una persona de sus bienes: debe existir una causa de utilidad pública o interés social y una indemnización justa. Aquí es donde se dibuja una línea difícil de definir entre las limitaciones impuestas por la función social y los casos en los que la intervención pública alcanza tal intensidad que debe considerarse una expropiación.

La sentencia del Tribunal Constitucional 166/1986, de 19 de diciembre, abordó esta transformación del concepto de expropiación, destacando cómo el Estado social ha ampliado su intervención sobre los derechos patrimoniales, hasta el punto de incluir múltiples derechos e intereses bajo la protección del artículo 33 de la Constitución Española.

Constitución Española. (Foto: Congreso de los Diputados)

Este problema es fundamental a la hora de interpretar el alcance de las intervenciones legislativas. Por ejemplo, las limitaciones al uso de la propiedad, como las restricciones en el mercado de alquiler o la prohibición de venta de inmuebles en ciertas zonas, podrían interpretarse como regulaciones impuestas en virtud de la función social del bien, siempre y cuando no priven completamente al propietario de su derecho. Sin embargo, si estas limitaciones se perciben como excesivas, podrían ser calificadas de expropiatorias, y por tanto, sujetas a indemnización, como establece el artículo 33.3 de la Constitución Española.

La jurisprudencia constitucional ha subrayado la interconexión de los tres apartados del artículo 33 de la Constitución Española. En efecto, las limitaciones de la función social y la expropiación están en una relación de equilibrio: cuanto más se amplía el espacio para las limitaciones derivadas de la función social, menos situaciones se consideran expropiaciones, y viceversa.

La sentencia del Tribunal Constitucional 48/2005, de 3 de marzo, destaca este delicado proceso de extensión, en el cual la función social de la propiedad privada implica una revisión constante del concepto de expropiación y sus límites. Es aquí donde se hace evidente la importancia de una interpretación cuidadosa de los principios constitucionales, ya que los excesos en la regulación podrían suponer una vulneración del derecho a la propiedad privada, obligando al Estado a compensar al afectado.

Ciertamente, el artículo 33 de la Constitución Española ofrece un marco que trata de equilibrar los derechos individuales de propiedad con las necesidades del interés social. Las intervenciones del poder público deben respetar este equilibrio, asegurándose de no sobrepasar los límites de la función social sin caer en una expropiación encubierta. Este equilibrio es esencial en los debates contemporáneos sobre la vivienda y otros derechos patrimoniales, donde el papel del Estado como regulador se enfrenta a la obligación de respetar los derechos fundamentales de los ciudadanos.

Cabe resaltar que las propuestas de Sumar, aunque bienintencionadas, enfrentan numerosos desafíos tanto a nivel teórico como práctico. La intención de proteger a los inquilinos y frenar la especulación inmobiliaria es loable, pero las medidas propuestas podrían generar efectos no deseados en el mercado. Si bien es crucial abordar el problema de la vivienda, cualquier intervención debe ser cuidadosamente calibrada para evitar que las soluciones generen nuevos problemas, como una mayor escasez de viviendas o una contracción de la oferta. La clave está en encontrar un equilibrio entre la protección de los derechos de los inquilinos y la creación de incentivos adecuados para que los propietarios continúen ofreciendo viviendas en alquiler, sin que el mercado quede sofocado por un exceso de regulación.