Anulado el desahucio a una inquilina que devolvió una factura 20 veces superior a la habitual

El Tribunal Supremo (TS) ha revocado el desahucio por falta de pago de rentas de una mujer que vive de alquiler en un piso de Madrid y devolvió el recibo de una mensualidad a la empresa arrendadora por incluir un gasto de agua 20 veces superior al que pagaba habitualmente.

El Supremo considera acreditado que la inquilina tenía intención de pagar y que solicitó, sin éxito, a la propietaria que le facilitara una cuenta para ingresar el dinero. En concreto, la mujer devolvió la mensualidad de mayo de 2021, de 895,71 euros, que incluía un gasto de agua de 562,13 euros y que comprendía, según el recibo expedido por Ista, del 3 de diciembre de 2020 al 3 de febrero de 2021.

Ante la devolución del recibo, la empresa arrendadora, Comerzia Soluciones Integrales de Comercio Electrónico, SL, le advirtió del impago y le comunicó mediante burofax que la renta adeudada y la correspondiente al mes de junio se la podía domiciliar por banco en la cuenta bancaria que les facilitó para cobrarle los recibos de alquiler. En caso de no abonar dichas cantidades en el plazo establecido, la propietaria se reservaba las acciones legales que estimara pertinentes.

La inquilina le respondió en otro burofax que, como había manifestado al letrado de la demandante, reiteraba su petición para que le facilitasen un número de cuenta en la que ingresar la deuda y explicaba que la factura de agua no estaba debidamente desglosada. Indicó que no tenía impedimento en abonarla, siempre y cuando se le acreditara el consumo real ante el desproporcionado del recibo, y solicitó su fraccionamiento debido a sus escasos ingresos.

Posteriormente, envió otro burofax a la arrendadora en el que se quejaba de que no había obtenido respuesta al anterior y le comunicaba su voluntad de abonar las mensualidades, pero la empresa propietaria de la vivienda había retirado la orden de cobro que emitía cada mes. Además, le instaba a que le facilitasen un número de cuenta, para consignar la deuda, ya que, pasado un plazo no superior a cinco días, si persistían en su negativa a recibir los pagos, procedería a su consignación judicial, como así hizo.

(Imagen: E&J)

El periplo judicial

Comerzia presentó una demanda de resolución de contrato de arrendamiento. Sin embargo, fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia número 18 de Madrid, en abril de 2022, al entender que la arrendadora aprovechó un registro de consumo desorbitado para provocar una situación de incumplimiento contractual con el que fundar su acción de desahucio, en una forma de proceder contraria a la buena fe contractual con manifiesto abuso de derecho.

Entonces, la demandante se alzó en apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid, que en abril de 2023 estimó en parte su recurso y declaró la resolución del contrato, condenando a la inquilina a dejar la vivienda basándose en que su disconformidad con la factura no excusaba su impago.

Ahora, el Tribunal Supremo ha dado la razón a la arrendataria. La Sala de lo Civil ha estimando su recurso de casación ante dicho fallo, de la Sección Octava de la Audiencia, y anula el desahucio. La sentencia es la número 1.590/2024, de 26 de noviembre, disponible en el botón ‘Descargar resolución’. La firman los magistrados María de los Ángeles Parra Lucán (presidente), José Luis Seoane Spiegelberg (ponente) y Antonio García Martínez.

No hubo falta de pago, sino falta de cobro

El caso lo ha llevado el abogado Raúl Ochoa Marco, director del despacho Ochoa Marco & Asociados. Preguntado por Economist & Jurist por su valoración de la resolución, señala que les produjo «gran sorpresa la resolución de la Audiencia Provincial acordando el desahucio», y ante su fallo se vieron obligados a recurrir ante el Alto Tribunal, que recoge en su sentencia «la vieja doctrina de no considerar estas circunstancias como falta de pago, sino como una verdadera falta de cobro».

«La mercantil arrendadora, en nuestra opinión, había incurrido en mora accipiendi y, además, como establece la propia sentencia, hay mala fe evidente por parte de la arrendadora poniendo toda clase de trabas y óbices para que la inquilina no realizara el pago, hasta el punto de intentar buscar la situación de impago a través de una factura de suministro totalmente desproporcionada y considerando que la misma no se había consignado como elemento para instar el desahucio».

Raúl Ochoa, especializado en litigios con más de 35 años de experiencia. Es socio director de Ochoa Marco & Asociados. (Imagen: E&J)

La arrendadora «hizo caso omiso a la justa petición de la arrendataria»

La Sala de lo Civil concluye en la sentencia que no puede considerar en las circunstancias concurrentes que hubiera habido un impago de la renta con entidad resolutoria del contrato.

Señala que, incluso, con la contestación de la demanda, se consignó el importe del recibo del agua mediante una transferencia a la cuenta del juzgado de 924 euros, «correspondientes a los importes pendientes para alcanzar la totalidad de lo debido (4.144 euros pendiente de ulterior liquidación)”.

“Si las partes habían convenido que constituía prestación de la arrendataria abonar los consumos de agua, y si el vínculo convencional con la empresa suministradora de tales servicios los mantenía exclusivamente la arrendadora, por haberse convenido así por las partes, conforma una exigencia derivada de los principios y deberes éticos que impone el artículo 1258 del Código Civil, que la arrendadora se interesase por averiguar las razones del importe de tan desproporcionado recibo, y diera de esta forma a la demandada la explicación obtenida al respecto, con las correcciones que, en su caso, hubiera lugar, pero no limitarse a imponer su pago, amparándose en la literalidad de lo pactado, sin prestarle la colaboración requerida para determinar las razones de tan excepcional cuantía”, exponen los magistrados.

Precisan que la intención de pago de la demandada se manifiesta en otro burofax remitido el 14 de enero de 2022, en el que muestra su asombro por las reclamaciones de rentas cuando las tiene la arrendadora a su disposición en el expediente de consignación 1160/2021 del Juzgado de Primera Instancia número 57 de Madrid.

Fachada Tribunal Supremo. (Imagen: CGPJ)

El Alto Tribunal subraya que «por el elevado importe girado, en el recibo de renta de mayo de 2021 (562,13 euros de agua), que no coincidía con los habitualmente repercutidos (26,87 euros en la renta de julio de 2021), comprensivo además de un periodo de facturación de tan sólo 62 días (3/12/2020 a 3/2/2021), siendo su importe manifiestamente desproporcionado para el consumo de una vivienda como la litigiosa conforme elementales máximas de experiencia».

«Una indeclinable exigencia derivada de los principios de la buena fe contractual (art. 1258 Código Civil) exigía de la arrendadora el comportamiento civiliter de obtener de la entidad liquidadora de los consumos una cumplida explicación de tan elevada suma, más de veinte superior al recibo del consumo de agua de la precitada mensualidad de julio de 2021, para, una vez obtenida, facilitarla a la arrendataria que difícilmente podría tener constancia de ella al no mantener vínculo contractual con la entidad suministradora de dicho servicio, y no imponerla sin paliativos  la arrendataria sin darle la merecida explicación expresamente requerida», añade.

El Supremo destaca que la arrendadora «hizo caso omiso a la justa petición de la arrendataria y le remite un requerimiento de pago en el que, además, no deja constancia de una cuenta corriente para efectuar el abono de las rentas pendientes, pese a los intentos documentados de la arrendataria en tal sentido, que se vio obligada a acudir a un expediente judicial de consignación».

Asimismo, subraya que la arrendadora señaló que el pago lo podría hacer en sus propias oficinas, “afirmación con respecto a la cual precisó el juzgado, en razonamiento no cuestionado por la Audiencia, que tampoco los empleados de la arrendadora se avinieron a cobrar en las oficinas de la entidad a pesar de la personación” de ésta en aquellas dependencias, hecho este que no es negado.