9 cuestiones clave a tener en cuenta este 2025 para optimizar la inversión en el sector inmobiliario de los EEUU

El mercado inmobiliario de Estados Unidos ha mostrado una tendencia de expansión y recepción de inversiones extranjeras. Para Luca Marco Giraldin, director de la oficina de EE.UU. del despacho español Abogado Amigo, con sede en Valencia, “la tendencia este 2025 seguirá siendo recibir inversiones. Además, el mercado ofrece un entorno de inversión robusto y diversificado, desde propiedades comerciales hasta residenciales, con una economía que sigue atrayendo tanto a empresas como a individuos de todo el mundo”.

Este bufete español dirigido por el abogado Jesús P. López Pelaz, uno de sus fundadores, mantiene una estrategia de expansión internacional relevante que complementa su presencia en España con oficinas en Madrid, Valencia, Salamanca, Valladolid y Cartagena. Mientras que en Estados Unidos cuenta con sedes en New York (NY), Washington DC y Fort Lauderdale para ofrecer a sus clientes un servicio jurídico y de asesoramiento fiscal global que les permita realizar inversiones en EEUU. Junto a ellas la firma tiene sede propia en Reino Unido e Italia, en Europa; y en China, India y Japón en el continente asiático.

Luca Marco Girardin, director oficina Abogado Amigo, señala que ciudades como Miami y Nueva York son atractivos inversores inmobiliarios. (Imagen: Abogado Amigo)

Sobre las inversiones en EEUU, el abogado experto en el sector inmobiliario Fabio Maggesi señala que “tras la pandemia, se ha observado un aumento significativo en la demanda de propiedades residenciales en zonas suburbanas, impulsado por el trabajo remoto y la búsqueda de espacios más grandes y asequibles. En el mercado comercial ha habido una transformación hacia propiedades logísticas, centros de datos y espacios de oficinas adaptables, debido al auge del comercio electrónico y los nuevos modelos de trabajo híbrido”.

A su juicio, “no obstante, esto también genera oportunidades para los inversores en ciudades como Nueva York, Miami o Fort Lauderdale. La inflación también implica un aumento en los alquileres, lo que puede mitigar el impacto de los precios más altos de compra, sin embargo, la rentabilidad de las inversiones inmobiliarias en EE.UU. varía significativamente según el Estado y la ciudad. En promedio, los inversores pueden esperar rendimientos brutos anuales del 6% al 12% en propiedades residenciales”.

En conversación con Economist & Jurist este abogado experto en el sector inmobiliario define las cuestiones clave para optimizar la inversión en EE.UU.

Economist & Jurist (E&J): ¿Qué atractivos ofrece la inversión en Nueva York? ¿Y en Florida?

Fabio Maggesi analiza para ‘E&J’ las oportunidades inmobiliarias para inversores extranjeros en Estados Unidos. (Imagen: Abogado Amigo)

Fabio Maggesi (F.M.): Nueva York sigue siendo uno de los mercados inmobiliarios más codiciados del mundo. La ciudad ofrece estabilidad, alta rentabilidad y demanda constante, tanto en el sector residencial como en el comercial. El mercado de lujo es especialmente atractivo para inversores que buscan propiedades exclusivas en barrios como Manhattan y Brooklyn, con un perfil de compradores internacionales diversificado.

Respecto a Florida, este Estado se ha consolidado como un destino clave para inversores, especialmente en ciudades como Miami y Fort Lauderdale. Aparte del atractivo de su clima, que se ha visto reforzado tras la pandemia del Covid-19, Florida ofrece ventajas fiscales como la ausencia de impuestos estatales sobre la renta del alquiler, lo que lo convierte en un destino muy atractivo para inversores extranjeros. Además, el mercado de propiedades de lujo, tanto residenciales como comerciales, ha crecido significativamente debido al aumento de la demanda por parte de inversores internacionales y estadounidenses.

E&J: ¿Qué operaciones son las más frecuentes?

F.M.: En el mercado inmobiliario estadounidense, la compraventa de inmuebles residenciales es probablemente la operación más frecuente dada la flexibilidad y dinamismo del mercado. Un aspecto destacado de esta actividad es el flipping, que se refiere a la compra y venta rápida de propiedades residenciales con el objetivo de obtener una ganancia rápida.

También son muy comunes las compras de inmuebles con el objetivo de explotarlos comercialmente, ya sea mediante alquileres a corto o largo plazo, maximizando así el retorno de la inversión.

No obstante, la compraventa de espacios comerciales también ha experimentado una notable actividad, especialmente en el contexto reciente de la pandemia y el aumento del trabajo en línea. En ciudades como Nueva York, por ejemplo, ha surgido una tendencia a reconsiderar el uso de estos inmuebles, que ahora están desocupados, con la idea de recalificarlos como residenciales para adaptarse a las nuevas demandas del mercado.

Adicionalmente, debido a las ventajas fiscales y de gestión patrimonial que ofrecen, es muy común realizar estas operaciones a través de un vehículo societario en EE.UU. Sin embargo, utilizar una entidad legal para estas transacciones requiere una planificación económica cuidadosa y el asesoramiento de profesionales especializados en cuestiones fiscales y legales para asegurar el cumplimiento normativo y la maximización de beneficios.

E&J: ¿Es recomendable invertir en propiedades para alquiler a corto plazo (Airbnb) en EE.UU., o el marco regulatorio es más restrictivo en ciertas ciudades?

F.M.: Invertir en propiedades para alquiler a corto plazo, como Airbnb, puede ser rentable en ciudades con alta demanda turística como Miami, Orlando o San Diego. Sin embargo, algunas ciudades han impuesto regulaciones más estrictas sobre este tipo de alquileres. Por ejemplo, en Nueva York las leyes limitan los alquileres a corto plazo a unidades donde el anfitrión reside en la propiedad, y otras ciudades como San Francisco y Los Ángeles han establecido regulaciones similares.

Los inversores deben ser conscientes del marco regulatorio en la ciudad donde planean invertir, ya que la normativa puede afectar la rentabilidad. Ciudades más pequeñas o turísticas suelen tener una regulación más laxa, lo que puede ser una opción más atractiva para este tipo de inversión.

E&J: ¿Cuáles son los principales desafíos que enfrenta el inversor español al entrar en el mercado inmobiliario de EE.UU.? ¿Qué nivel de transparencia y seguridad jurídica ofrece el sistema inmobiliario estadounidense a los inversores?

F.M.: Invertir en el mercado inmobiliario de Estados Unidos presenta una serie de desafíos para el inversor español, principalmente relacionados con las diferencias regulatorias y el desconocimiento del entorno legal estadounidense. Las leyes inmobiliarias en EE.UU. varían considerablemente de un Estado a otro, lo que obliga al inversor a familiarizarse con las normativas locales, especialmente en aspectos como impuestos, derechos de los inquilinos y procesos de compraventa.

Además, identificar mercados con buenas oportunidades es otro reto, dado que algunos Estados tienen un mercado inmobiliario muy dinámico y competitivo, mientras que otros están más estabilizados o en declive.

“Los costos de transacción, como los impuestos de transferencia, seguros y tarifas legales, también pueden ser significativamente diferentes a los de España, lo que requiere una planificación financiera adecuada”.

Otro factor importante es la fluctuación del tipo de cambio entre el euro y el dólar, que puede influir en el retorno de la inversión. A pesar de estos desafíos, el mercado inmobiliario de EE.UU. ofrece un alto nivel de transparencia y seguridad jurídica.

El acceso público a información sobre propiedades y precios de venta facilita la toma de decisiones informadas, mientras que el sólido marco legal estadounidense protege los derechos de los inversores. Sin embargo, debido a la variabilidad de las leyes entre estados, es fundamental contar con el asesoramiento de profesionales locales para minimizar riesgos.

Maggesi recuerda que las leyes inmobiliarias en Estados Unidos varían considerablemente de un Estado a otro, lo que obliga al inversor a familiarizarse con las normativas locales. (Imagen: David Daza/ Pexels)

E&J: ¿Qué beneficios fiscales ofrece el mercado inmobiliario estadounidense a los inversores extranjeros?

F.M.: El mercado inmobiliario estadounidense ofrece una serie de ventajas fiscales interesantes para inversores extranjeros, permitiéndoles optimizar sus rendimientos y minimizar la carga tributaria, especialmente si actúan a través de una entidad legal americana.

Uno de los principales beneficios es la posibilidad de amortizar la propiedad desde el momento de la compra. En este sentido, los inversores pueden deducir anualmente una parte del valor del inmueble, calculada en un período de 27.5 años para propiedades residenciales y 39 años para comerciales.

Además, desde el inicio de la inversión se pueden deducir ciertos costos, como los intereses hipotecarios; los impuestos sobre la propiedad; los seguros; los gastos de mantenimiento; y algunos gastos relativos a la gestión comercial de la propiedad. Esto permite reducir significativamente la carga fiscal anual, mejorando así la rentabilidad neta de la inversión.

Otro aspecto atractivo es la posibilidad de exenciones a las plusvalías generadas por la venta de inmuebles, a través del mecanismo conocido como 1031 Exchange. Esta disposición permite a los inversores extranjeros diferir el pago de impuestos sobre las ganancias obtenidas en la venta de una propiedad, siempre que reinviertan las ganancias en otra propiedad de igual o mayor valor.

Este diferimiento puede ser una herramienta muy útil para los inversores que buscan expandir su portafolio inmobiliario sin verse obligados a enfrentar una elevada carga tributaria en cada transacción.

E&J: ¿Cómo deben afrontar los inversores extranjeros la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)?

F.M.: Esta ley exige que los compradores retengan un 15% del precio de venta cuando un individuo o entidad extranjera vende un inmueble en Estados Unidos. Este monto actúa como un anticipo del impuesto sobre las ganancias de capital que pudiera corresponder a la venta. La retención puede ser obligatoria independientemente de si el vendedor efectivamente obtiene ganancias o no, lo que puede representar una carga significativa de liquidez.

Para aliviar esta carga, los inversores extranjeros pueden considerar el establecimiento de un vehículo societario en EE.UU., como una LLC o una corporación. Al constituir una entidad legal en Estados Unidos, los inversores pueden reducir el impacto de la retención de FIRPTA y beneficiarse de una estructura fiscal más favorable.

Además, esta estrategia no solo facilita el manejo de las obligaciones fiscales, sino que también ofrece una mayor protección legal y flexibilidad en la planificación patrimonial.

E&J: ¿Es más fácil obtener financiación para comprar una vivienda en EE.UU. o en España?

F.M.: Obtener financiación para comprar una vivienda en EE.UU. puede ser un desafío mayor para los inversores extranjeros. En primer lugar, porque los bancos e instituciones financieras estadounidenses suelen exigir a empresas y particulares extranjeros que se establezca una confianza y una relación positiva de crédito. En otras palabras, para poder acceder a financiación, es necesario que el cliente cuente con un credit rating, que es una evaluación de su capacidad y disposición para cumplir con sus obligaciones financieras.

Este credit rating no lo otorgan los bancos, sino que es emitido por uno de los tres principales credit bureaus (Experian, Equifax, TransUnion), que se encargan de evaluar a las personas físicas. Para las entidades jurídicas, el proceso es más complejo y requiere de otro tipo de evaluación.

Por tanto, los bancos acceden a esta información para valorar la solvencia crediticia del cliente. Paralelamente, el cliente ha de establecer una relación positiva de crédito con el banco, basada en su historial bancario y los movimientos derivados de su actividad económica, lo que refleja una relación financiera saludable y rentable para el banco.

Con todo, para los inversores españoles que ya cuenten con una relación bancaria establecida en España, existe la posibilidad de utilizar préstamos de bancos españoles como colaterales para financiarse en EE.UU. Es decir, un inversor español con un buen historial crediticio y activos en España puede usar esos activos como garantía para obtener un préstamo en España y, con dicho préstamo, garantizar la obtención de un nuevo préstamo en EE.UU.

Los bancos estadounidenses en algunos casos aceptan colaterales de bancos extranjeros, especialmente si ya existe una relación entre ambos bancos. Pues bien, esto también simplifica la concesión de financiación, y aunque el inversor extranjero sea un desconocido para la banca estadounidense, no lo será el banco español que le ha concedido financiación.

El abogado Jesús P. López (en el centro), fundador del despacho Abogado Amigo, junto a sus colaboradores, José Antonio Valverdde, Luca Marco Girardin y Ana Isabel Herrero, subdirectora de la firma. (Imagen: Abogado amigo)

E&J: ¿Qué tan accesibles son las viviendas de lujo en el mercado inmobiliario estadounidense en comparación con el español?

F.M.: En general, las viviendas de lujo en Estados Unidos tienden a ser más caras que en España, especialmente en mercados exclusivos como Nueva York, Los Ángeles o Miami. Las propiedades de lujo en estas ciudades suelen estar dirigidas a compradores internacionales, con precios que fácilmente pueden superar los 10 millones de dólares.

Sin embargo, en zonas más accesibles de Florida, Texas o California, los precios de las viviendas de lujo pueden ser más comparables a los de España.

En España, las propiedades de lujo suelen concentrarse en lugares como Madrid, Barcelona, y la Costa del Sol, donde los precios son más asequibles que en las principales ciudades estadounidenses, lo que hace que España pueda ser más atractiva para ciertos inversores.

E&J: ¿Cómo gestionan las autoridades locales en EE.UU. los desahucios por impago en comparación con España?

F.M.: El proceso de desahucio en EE.UU. suele ser más ágil que en España, donde los procedimientos pueden prolongarse debido a leyes que protegen a los inquilinos. En EE.UU., las leyes de desahucio varían según el Estado, pero en general los propietarios pueden desalojar a los inquilinos en un plazo de 30 a 90 días en casos de impago. Algunas jurisdicciones incluso permiten desalojos acelerados en situaciones de incumplimiento del contrato.

En contraste, en España el proceso puede llevar varios meses o incluso años, dependiendo del caso, debido a las normativas de protección al inquilino. Esto puede representar un riesgo adicional para los propietarios en España en comparación con EE.UU.