Pese a las críticas de los expertos, el Ayuntamiento de Barcelona podría estar estudiando adquirir otro edificio como Casa Orsola

En unas declaraciones concedidas a RAC1 este pasado sábado, la primera teniente de alcalde del Ayuntamiento de Barcelona, Laia Bonet, ha asegurado que la fórmula para comprar la Casa Orsola «se puede volver a aplicar en el futuro» en colaboración con otras entidades del tercer sector, más allá de Hábitat3.

Hay que recordar que, este pasado viernes, el consistorio catalán compró el inmueble por unos 9,2 millones de euros tras el acuerdo alcanzado con el fondo de inversión Lioness Inversiones SL, actual propietario del edificio.

La propiedad quedará repartida entre la fundación del tercer sector (51,4%), que aportará algo más de 4,3 millones de euros, y el Ayuntamiento de Barcelona (48,6%), que pagará alrededor de 4,8 millones de euros.

Según el Gobierno municipal, esta cantidad está «un 30 % por debajo del valor de mercado en el Eixample». «Los recursos públicos son limitados», ha advertido Collboni, quien ha añadido que, en materia de vivienda, «hacen falta nuevas reglas de juego», aunque no ha concretado a qué se refería.

La compra del inmueble ha generado un debate interno sobre este tipo de medidas coyunturales, que pueden resolver un problema concreto, pero no la situación general de la vivienda en nuestro país. Faltan, como señalan algunos expertos en este reportaje, medidas estructurales para abordar el que es, ahora, el problema número uno del país.

El alcalde socialista de Barcelona, Jaume Collboni, ha generado polémica al comprar Casa Orsola por 9,3 millones de euros. (Imagen: Dircom)

No se debe replicar la iniciativa

Para Sergio Nasarre, catedrático de derecho civil en la Universidad Rovira i Virgili y director de su Cátedra UNESCO de Vivienda, «hay que evitar la replicabilidad de esta iniciativa porque, entonces, estaremos yendo al caos. Se está creando una norma ad hoc para un grupo concreto, cuestión que está prohibida para beneficiar a un colectivo. Siempre se ha hablado de leyes iguales en situaciones iguales. La situación es mala porque se ha expulsado a la clase media de la vivienda y, de su propiedad, ya poco hay que hacer».

Desde su punto de vista, «hay que volver a buscar un pacto nacional en materia de vivienda, multinivel, en el que estén implicadas todas las administraciones: estatales, autonómicas y municipales. Se trata de buscar un consenso a nivel público para revertir la situación y evitar cuestiones que no funcionan, como la expropiación de vivienda vacía, el control de rentas en el alquiler o estas compras que se hacen de forma aleatoria para que no se eche a determinados inquilinos».

A su juicio, «no hay fórmulas mágicas para resolver el problema de la vivienda, ni es consuelo que en otros países estén peor. La vía no es la de la confrontación ni que, con dinero público, el Ayuntamiento de Barcelona compre edificios para evitar los desahucios y beneficiar a algunas familias, algunas de las cuales no cumplen el requisito de vulnerabilidad. Debemos ir por otra vía, con soluciones estructurales y no con parches».

En su opinión, entidades como el Ayuntamiento de Barcelona parecen no tener una política clara de vivienda. «No sabemos realmente qué quieren hacer en materia de vivienda. Esta falta de previsión también se ve en el Gobierno de la Generalitat y a nivel estatal, donde la improvisación es importante ante un problema grave. Para Nasarre, insistir en la expropiación, el control de renta y la subsidiación no es la solución. Es una política equivocada que no acompaña a las familias en el acceso a la vivienda».

Sergio Nasarre, quien ya explicó lo que hay que hacer en el Congreso de los Diputados, reclama medidas estructurales para controlar el grave problema de la vivienda. (Imagen: Congreso Diputados)

Nasarre deja claro que «hay que gestionar bien la vivienda social existente. El problema es que hay una carencia importante porque no se ha construido en nuestro país en los últimos años. Al final, los criterios que se aprueben deben ser iguales para todos los ciudadanos. No se puede discriminar a nadie, ni a favor ni en contra. No puede ser que, porque presiones a los poderes públicos, puedas conseguir una vivienda antes que otros ciudadanos necesitados. El precedente que se crea es muy grave».

Medidas para revitalizar el sector

Por su parte, Cristina Vallejo, experta en derecho inmobiliario y abogada del ICAB, comenta que «podemos afirmar que un error en el diagnóstico del problema está haciendo que las medidas que se están regulando y proponiendo para revitalizar el mercado de la vivienda no sean, en la práctica, las necesarias para incentivar el mercado inmobiliario».

«A título de ejemplo, la limitación de los precios en zonas residenciales tensionadas produce efectos colaterales muy negativos, como un parque de viviendas sin rehabilitar porque no se obtiene la rentabilidad necesaria para invertir en su reforma, o una reducción de la oferta por parte de aquellos propietarios que no comparten la limitación de precios».

A su juicio, «seguimos con la actualización de la renta mediante la publicación del nuevo índice de referencia, una medida que, nuevamente, impone un límite a la rentabilidad del mercado de alquiler y que no soluciona el problema ni tiene un impacto relevante en el sector».

Sobre ese error en el diagnóstico, la jurista señala varias razones: «En primer lugar, el alquiler en España no está en manos de un monopolio, lo que explicaría medidas tendentes a limitar precios. El alquiler en España está en manos de millones de particulares; más del 80 % de la oferta de alquiler pertenece a pequeños propietarios, que, con todas las medidas adoptadas en los últimos años, lo único que han hecho es disuadir el mercado y reconvertirlo en una oferta que no sea vivienda residencial».

Vallejo recuerda que «tenemos 90.000 viviendas en alquiler y necesitamos más de 600.000 por el aumento de la demografía. Claramente, el problema es de oferta, y la solución es de primero de Economía: adoptar medidas que incrementen la oferta, pero no que ‘espanten’ a los pequeños propietarios, que huyen del mercado del alquiler residencial».

Cristina Vallejo cree que hay un error de diagnostico en el problema de la vivienda: «Eso puede retrasar la solución al problema». (Imagen: Cesión propia)

Desde su punto de vista, «no se ha adoptado en años ni una sola medida tendente a recuperar la posesión de un inmueble de forma ágil. La media de un procedimiento judicial para recuperar la posesión de una vivienda está en 20 meses y va in crescendo con la modificación de los procesos civiles, que incluyen períodos de suspensión a cargo de los propietarios particulares. Estos ven retrasada la recuperación de la posesión para que los poderes públicos, en ese tiempo de suspensión, procuren una solución habitacional al ocupante».

Para esta experta, «se necesitan políticas públicas de vivienda que permitan relajar la burocracia, de modo que el otorgamiento de una licencia se realice en un plazo breve y se pueda construir en suelo urbanizable. No puede ser que, para construir una edificación, haya que esperar más de un año por la concesión de una licencia. Otorguemos licencias en un plazo máximo de tres meses y adoptemos acuerdos público-privados para dotar de oferta al mercado de alquiler. Estas serían medidas que revitalizarían la oferta».

A su juicio, «necesitamos dotar al mercado inmobiliario de seguridad jurídica, y decisiones como la reciente del Ayuntamiento de Barcelona, que adquiere una propiedad privada con una plusvalía de 3 millones de euros, no son la solución».

Para ella, el consistorio municipal, mediante el tanteo y retracto, podría haber adquirido el mismo inmueble hace tres años por 5 millones de euros, y hoy lo compra con el argumento de ‘evitar lanzamientos de vulnerables’ por 9 millones de euros. «Nuevamente erramos en el diagnóstico. ¿Cuántas viviendas podríamos construir con 9 millones de euros?», cuestiona.

En su opinión, «resulta peligroso que, con este tipo de actuaciones, se criminalice el derecho de propiedad y se justifique una adquisición con una plusvalía desmesurada».

Urge un marco jurídico estable

Por su parte, Antonio Navarro, abogado experto en derecho inmobiliario y decano emérito de Cartagena, destaca que “la crisis de acceso a la vivienda en España requiere una respuesta multidimensional que integre reformas legislativas, fiscales y urbanísticas. La promoción de vivienda asequible, la ampliación del parque de vivienda de protección oficial y la colaboración público-privada se erigen como pilares fundamentales para mitigar la problemática habitacional”.

En su opinión, “la eficacia de estas medidas dependerá de su implementación dentro de un marco jurídico estable que brinde seguridad a promotores, inversores y ciudadanos, garantizando el derecho constitucional a una vivienda digna en condiciones de asequibilidad y sostenibilidad. Justo lo contrario de lo que han resultado ser las políticas de los últimos 40 años y, más en concreto, desde la Ley de Vivienda, que, de forma involuntaria —aunque previsible—, ha producido efectos contrarios”.

“Es evidente que, para solucionar el problema de la vivienda, hace falta la creación de nueva vivienda en primer lugar, pero en los lugares donde sea necesaria, eliminando las trabas burocráticas y la frecuente modificación de regulaciones urbanísticas, que han actuado como elementos disuasorios para los promotores inmobiliarios, según reflejan distintos estudios”, destaca.

Antonio Navarro considera que «para solucionar el problema de la vivienda hace falta la creación de nueva vivienda, pero eliminando la existencia de trabas burocráticas y la frecuente modificación de regulaciones urbanísticas». (Imagen: Cesión propia)

Para este letrado, “es obvio que la escasez de suelo urbanizable, en parte derivada de la falta de recalificación y del prolongado tiempo de tramitación de los expedientes administrativos, ha limitado la construcción de nuevos inmuebles”.

A su juicio, “la duración excesiva de los procedimientos de recalificación y otorgamiento de licencias impide una reacción eficaz del mercado ante la creciente demanda de viviendas. Estos problemas hacen que, como hemos indicado, se construya poco en los lugares donde es necesario y, por tanto, los precios se incrementen al alterarse la relación entre oferta y demanda”.

Navarro recuerda que en España, según estudios recientes, el parque de viviendas de protección oficial se sitúa en torno al 2 %, una cifra muy inferior a la media de la Unión Europea. “Eso hace que sea necesario agilizar los procedimientos administrativos de concesión de licencias para reducir los tiempos de espera, disminuir las cargas fiscales y aplicar incentivos a los promotores que desarrollen proyectos de vivienda asequible”.

Para este jurista, “sería positivo, además, la exoneración o reducción de determinados impuestos en la adquisición de primera vivienda para facilitar el acceso a los compradores primerizos, dada la situación extrema en la que nos encontramos”.

También advierte que “en España no existen políticas para el establecimiento de incentivos destinados a la rehabilitación de inmuebles vacíos o en estado de abandono, como sí ocurre en otros países de nuestro entorno”.

“Podría ser útil la aplicación del derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración, conforme al artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con el objetivo de adquirir viviendas destinadas a incrementar el parque de vivienda social, pues aquí sí suelen ser los fondos buitres los que, en estos casos, se quedan con edificios a muy bajos precios”, destaca.

En su opinión, “sería fundamental la agilización de los procedimientos de desahucio y el fomento del alquiler. Sin embargo, se legisla bajo una apariencia de escudo social del Estado hacia los arrendatarios, pero a costa de los pequeños y medianos propietarios, que representan el 90 % del parque inmobiliario del país. Esto está provocando, según todos los estudios, el efecto contrario al que pretendía el legislador”.

Joan Manuel Trayter advierte de la gravedad del problema de la vivienda en España: «La solución de Collboni no sirve». (Imagen: Cesión propia)

Un procedimiento equivocado

Para Joan Manuel Trayter, catedrático de derecho administrativo en la Universidad de Girona y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico y de Medio Ambiente, «el precio pagado por el edificio con dinero público, cuando se había ofrecido a menor precio hace escasos meses, no es un procedimiento a seguir en la generalidad de ocasiones».

«Además, tampoco se ha especificado públicamente si la compra de la Casa Orsola se ha realizado en base a los derechos de tanteo y retracto que la normativa de vivienda en Cataluña otorga a las administraciones públicas competentes y que les permiten adquirir propiedades en condiciones preferentes para destinarlas a vivienda pública. Lo que sí está claro es que el Ayuntamiento, junto con Hábitat3, ha adquirido esta propiedad como símbolo de la lucha contra la especulación inmobiliaria».

Para este jurista, «en este sentido, la actuación del consistorio para garantizar el derecho a la vivienda tranquiliza a la opinión pública y deja clara su preocupación sobre un tema mediático, como es el derecho a la vivienda, así como el acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible en términos económicos. Se trata de una problemática de carácter transversal que afecta a toda la población, aunque con mayor incidencia en determinados sectores, como los jóvenes, las personas mayores o los migrantes».

A su juicio, «no obstante, la realidad es que la adquisición de la Casa Orsola por parte del Ayuntamiento y de Hábitat3 deja varias dudas en el aire. En primer lugar, es dudoso que la totalidad de las personas que viven en esta casa se encuentren en situación de emergencia habitacional».

«Además, tampoco creo que sea un mensaje positivo para la opinión pública y para los ciudadanos en general el hecho de que, en caso de impago de una renta ordenada por un juez y con orden de desalojo, intervengan los poderes públicos sin más», comenta.

También destaca que «por otro lado, a pesar de señalar que han adquirido esta propiedad para destinar estos pisos a viviendas de alquiler social y asequible, la realidad es que ni el Ayuntamiento ni Hábitat3 han elaborado un plan de actuación adecuado, ni han acotado los plazos ni han explicado cuántos pisos tienen pensado poner en el mercado de vivienda pública ni en qué tiempo tienen previsto hacerlo».

Para Trayter, «en definitiva, el problema de la vivienda es cada vez más preocupante para nuestras administraciones públicas. Y la única solución para ampliar el parque de vivienda, especialmente el parque público y social, pasa por obtener una inversión económica efectiva y estable en el tiempo, así como apostar por la rehabilitación y regeneración del parque inmobiliario existente en la actualidad».