La Justicia anula un acuerdo de una comunidad de propietarios y autoriza a una vecina a convertir una ventana en puerta

El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Madrid ha autorizado a una propietaria a convertir una ventana de su domicilio en una puerta para permitir el acceso de su madre, que va en silla de ruedas y ahora vive con ella.

De esta forma, estima la demanda de esta vecina, propietaria de un semisótano de un edificio del madrileño barrio de Tetuán, y declara nulo el acuerdo de su comunidad de propietarios que le denegó hacer estas obras de accesibilidad sin darle otra solución.

«Ante la propuesta hecha por esta propietaria, la comunidad de vecinos no sólo no se la autorizó, sino que no propuso alternativas que mejoraran la accesibilidad ni probó haber iniciado actuaciones tendentes a eliminar las barreras arquitectónicas», declara a Economist & Jurist la abogada que ha llevado el caso, Mónica del Cid de Andrés, de Legalion Abogados.

«Únicamente se acordó la instalación de un ascensor, pero con ello no se salvaba el obstáculo de las escaleras que dan acceso al portal», detalla.

La letrada Mónica del Cid está «muy satisfecha» con la sentencia, pues su clienta pedía algo que «era de justicia: que la nueva inquilina pueda hacer uso de esa entrada que le permita moverse de manera autónoma, usar la vivienda y, por ende, de los elementos comunes con total plenitud, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal».

Imagen de recurso. (Imagen: E&J)

La resolución la firma la magistrada-juez Gemma Susana Fernández Díaz. Es la número 46/2025, de tres de febrero, y está disponible en el botón ‘Descargar resolución’.

El caso al detalle

Con base en los artículos 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y el artículo 2 de la Ley sobre límites de dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, la demandante inició obras para sustituir una de las ventanas que dan a una de las calles por una puerta para facilitar el acceso a su madre, pero la comunidad de propietarios le exigió que suspendiera, alegando que la obra afectaba a la fachada del edificio.

Ante ello solicitó la convocatoria de una junta extraordinaria para solicitar la autorización de la obra, que tuvo lugar el 28 de noviembre de 2022 y en la que se rechazó su petición. Entonces, se vio obligada a acudir a la Justicia.

Legalion Abogados reclamó en la demanda la nulidad de dicho acuerdo, «por haberse adoptado con abuso de derecho» y solicitó que se permitiera a este vecino el cambio de ventana de la fachada que da a la calle Zamora, por una puerta y que se adaptara el edificio a las obligaciones en materia de movilidad que le son inherentes.

(Imagen: E&J)

La comunidad de propietarios se opuso a sus pretensiones indicando que el acuerdo impugnado fue válidamente adoptado en base a que «la obra afectaba a la fachada, elemento común del inmueble y que no fue autorizada por la comunidad de propietarios».

Asimismo, sostenía que no se acredita la discapacidad de la madre que habilite a realizar esta obra, que no queda acreditado que resida en el inmueble, que no se comunicó previamente la realización de obras, y que no se aportó informe técnico que garantice que las obras no afectan a la estabilidad y seguridad del edificio y que sean visibles. Por último, negó que el acuerdo de la comunidad de propietarios del 28 de noviembre de 2022 haya sido adoptado con abuso de derecho.

La obra no afecta a la estabilidad ni a la seguridad del edificio

La titular del Juzgado explica en la sentencia que ha quedado probado que la madre de la demandante y conviviente con ella es una una persona con discapacidad, valorada en el 49% y con dificultad para el uso de transportes públicos colectivos y movilidad reducida en una valoración positiva de 54.

También ha quedado acreditado por la declaración del administrador de la comunidad, que en el portal de acceso principal al edificio «existe un escalón y varias escaleras que dan acceso a la zona común» del portal que suponen «una barrera arquitectónica para el acceso a las viviendas y, específicamente, en lo que atañe a este caso, a las ubicadas en el semisótano».

Además, la juzgadora destaca que la obra propuesta por la demandante, consistente en la sustitución de una de las ventanas de su vivienda por una puerta, «aunque supone una alteración de la fachada común en su configuración exterior, no afecta a la estabilidad ni seguridad de la edificación».

(Foto: E&J)

«Si bien altera la fábrica de ladrillo del edificio (artículo 3.1 de la Ley 15/95)», la magistrada señala la sentencia del Tribunal Supremo el 11 de octubre de 2013 que consideró que el término «afectar» en el precepto en cuestión «debe de interpretarse en el sentido de ocasionar perjuicio o menoscabo atendiendo al espíritu del legislador en dicha normativa protectora de los derechos de las personas con discapacidad, tal y como se considera en las resoluciones citadas en el recurso».

Y ello, «pues, de otro modo, poco avance se hubiese conseguido de precisarse consentimiento unánime de todos los miembros de la comunidad de propietarios para obras de eliminación de barreras arquitectónicas que implicasen una mera alteración de elemento común, aún sin menoscabo del mismo, siendo de destacar que incluso el artículo 1.2 de dicha Ley se refiere a obras que impliquen ‘modificación de elementos comunes’, los cuales se realizarán de acuerdo con lo previsto en la misma, lo que corrobora la interpretación ya indicada”.

Asimismo, la magistrada pone de relieve que dicha obra «es de muy reducida entidad, por lo que se entiende que no afecta a la resistencia de los materiales empleados en la construcción», ya que supone «ampliar un hueco que ya existe en la fachada y el área que va a ser modificada es de cinco metros cuadrados, según el informe técnico del Ayuntamiento de Madrid por el que se autoriza la obra», y es «razonablemente compatible con las características arquitectónicas del edificio a la vista del mismo documento, no habiéndose probado que vaya a afectar a la estabilidad o seguridad del edificio, solo a su configuración exterior».

No ha sido probado que la comunidad ofreciera alguna alternativa ni que haya iniciado actuaciones para eliminar las barreras

Respecto a lo dicho por el administrador de la comunidad de propietarios de que se estaban intentando abordar soluciones que permitiesen la eliminación de barreras el portal para todos los vecinos, la magistrada alude a una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 20 de marzo de 2019.

Dicha resolución declaraba que la eliminación de las barreras arquitectónicas promovida por el demandante «quizá se podría haber ejecutado de forma distinta a la apertura de una puerta en la fachada». Añadía que «no cabe duda que si, las barreras arquitectónicas en contra de los minusválidos, se pueden superar, no mediante la ejecución de una sola obra, sino a través de varias diferentes y distintas, no se le permite, al propietario que impone la obra elegir aquella que le venga en gana (aunque se haga cargo del coste económico total de la obra ya que se ejecuta en un elemento que es común y no privativo suyo), sino que tan solo se podrá ejecutar aquella que suponga una menor alteración de los elementos comunes de los casa, manteniendo, en mayor medida, su configuración primitiva, lo que, en última instancia, corresponderá decidirse en la junta de propietarios sin perjuicio de su posterior control judicial».

Juzgados de Plaza de Castilla, donde se ubica el que ha dictado esta sentencia. (Imagen: E&J)

Ahora bien, subrayó que para ello, «es necesario que al oponerse, algún otro propietario o propietarios de la comunidad a la ejecución de la obra, lo haga dando otra alternativa con la que igualmente se lograría la supresión de las barreras arquitectónicas, debiendo decidirse, esa discrepancia, en la junta de propietarios, y, de decidirse ésta, por la obra alternativa, el propietario que pretende imponer la obra no tendría más opción que ejecutar la obra alternativa quedándole prohibido la ejecución de la obra por el inicialmente elegida. Y ello es así porque, aun tratándose de minusválidos, hay que compaginar todos los intereses en conflicto”.

En el caso analizado ahora, «en el acta de la junta en la que se adoptó el acuerdo impugnado no se incluye ninguna otra propuesta para la supresión de barreras arquitectónicas en el portal, ni existió debate sobre esto, más allá de la referencia a las obras de instalación de un ascensor, obras que, como el propio administrador admitió en su interrogatorio, no incluyen la eliminación de las aludidas escaleras ni mejoran la accesibilidad a los semisótanos».

Así, refiere que «parece que la adecuación de los accesos a las necesidades de una persona con movilidad reducida no revierte, en este caso, especiales dificultades físicas ni técnicas, pero, es que «no ha sido probado que la comunidad ofreciera» a esta vecina alguna alternativa, ni que haya iniciado actuaciones tendentes a eliminar las barreras arquitectónicas que justifican la petición de la demandante.

Pese a la estimación de la demanda, no se hace imposición de las costas causadas ya que, «la demandante inició la ejecución de unas obras que afectaban claramente a un elemento común, alterando la fachada y la configuración exterior de la edificación, sin haber recabado la autorización de la comunidad de propietarios y sin, ni siquiera, haberlo puesto en su conocimiento con carácter previo».

La sentencia todavía no es firme, ya que contra la misma cabe recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Madrid.