Revolucionaria sentencia aplica la ‘cláusula rebus’ por considerar insuficientes las adendas de bonificación de rentas pactadas

La Audiencia Provincial de Barcelona ha aplicado la cláusula rebus en un contrato de arrendamiento de un local comercial en el que se pactaron adendas de bonificación de rentas durante la pandemia, ya que las considera insuficientes. Así, declara la procedencia de bonificaciones más allá del plazo pactado porque las restricciones de aforo en restaurantes y locales subsistieron más allá del mismo.

No es una sentencia más relativa a la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus  aplicable a los contratos de arrendamiento de negocio con motivo de la pandemia, la novedad de esta resolución es que a pesar de que existían adendas al contrato original de bonificación y reequilibrio contractual firmadas en plena pandemia, declara la procedencia de bonificaciones más allá del plazo pactado porque las restricciones de aforo en restaurantes y locales subsistieron más allá del mismo.

«Es una sentencia pionera, la primera que resuelve que clave aplicar la cláusula rebus aunque haya existido un pacto entre las partes para integrar los riesgos derivados de la pandemia y, por tanto, el tribunal realiza un control de legalidad sobre si fue suficientemente equitativo el reparto de riesgos pactados», declara a Economist & Jurist el abogado que ha llevado el caso, Alejandro Fuentes-Lojo Rius, experto en Derecho Inmobiliario.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Imagen: ICAB)

Es la número 263/2025, de 28 de febrero, dictada por los magistrados María Àngels Gomis Masqué (presidenta), Fernando Utrillas Carbonell y María Pilar Ledesma Ibáñez (ponente) y está disponible en el botón ‘Descargar resolución’.

En ella, la Sala de lo Civil estima en parte el recurso de apelación de la empresa arrendadora del local contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Barcelona que en diciembre de 2022 había desestimado su demanda. En consecuencia, acuerda que la renta a pagar por el arrendamiento sea el 75% de la normalmente procedente (renta mínima garantizada exigible según contrato) desde el 1 de julio hasta el 14 de octubre de 2021, desapareciendo toda limitación a partir del 15 de octubre de 2021.

La sentencia todavía no es firme, ya que contra la misma cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo y es probable que sea recurrida ya que ostenta un notorio interés casacional por la parte perjudicada por la sentencia para que se revoque y se considere no aplicable la cláusula rebus en este caso y por la parte beneficiada para discutir hasta qué punto se ha hecho correctamente la redistribución de riesgos por parte del tribunal.

El letrado Alejandro Fuentes-Lojo reclamaba que la bonificación se extendiese hasta que el arrendatario recuperara la facturación pre-Covid, 35.000 euros mensuales, por lo que estudia recurrirla.

Fachada de la Audiencia Provincial de Barcelona. (Imagen: E&J)