Condenada una comunidad de propietarios a pagar 7.200 euros a otra por usar sus zonas comunes 

La Audiencia Provincial de Cantabria ha confirmado que una comunidad de propietarios tendrá que abonar 7.253,56 euros a otra por las zonas comunes que ha estado usando durante años sin pagar nada. Según los estatutos, los gastos de luz, limpieza del portal y mantenimiento del ascensor debían abonarse entre ambas, pero ésta dejó de cumplir su obligación. 

Hasta 2015 estas dos comunidades pagaban conjuntamente el gasto de las obras que afectaban a los elementos comunes al compartir patios, cubiertas, fachadas y el acceso de dos de los portales. De acuerdo a este pacto, la demandada abonó a la otra 5.914,35 euros entre octubre y noviembre de 2015.

En noviembre de 2015 se produjo la desvinculación de ambas para la realización de las siguientes obras, excepto la de arreglo de las fachadas al haberse aceptado hacerla de acuerdo al anterior criterio.

Posteriormente, en una junta celebrada en abril de 2016 se acordó respecto a los gastos de portal, «el reparto en partes iguales entre las viviendas que se sirven del mismo, tanto de una como de otra comunidad, incluyendo los gastos de limpieza, alumbrado, ascensor, reparaciones, etc».

Ante los impagos, la comunidad afectada se vio obligada a poner el caso en manos de la Justicia para intentar cobrar lo adeudado. La demandada se oponía, por una parte, alegando que debían descontarse 6.000 euros que había abonado entre octubre y noviembre de 2015 y por otra, sosteniendo que la deuda estaba prescrita.

Sin embargo, según ha dictaminado la Justicia, la deuda existe y permanece latente, por lo que tendrá que hacerle frente, pero ahora a dicha cantidad se le sumarán los intereses legales y también las costas en primera y segunda instancia. 

(Imagen: E&J)

Primero lo dictaminó el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Santander en mayo de 2023, y ahora la Audiencia Provincial, al desestimar el recurso de apelación de la condenada. 

La sentencia, disponible en el botón ‘Descargar resolución’, es la número 166/2025, de 3 de marzo, dictada por los magistrados José Arsuaga Cortázar (presidente y ponente), Bruno Arias Berrioategortua y Milagros Martínez Rionda. Todavía no es firme, ya que contra la misma cabe recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo.

La deuda está acreditada: tres ejercicios de impagos

El juzgado de primera instancia estimó acreditada la deuda reclamada, derivada de los ejercicios 17/18 ( 3.291,40 euros ), 18/19 ( 3.573,82 euros ) y 20/21 ( 2.800,03 euros ), junto con la devolución de 1.162,93, que hacen un total de 10.828,18 euros. A este importe se le deduce la mitad de los gastos de limpieza, 1.115,80 euros, y 3.242,02 abonados previamente.

Disconforme con el fallo, se alzó en apelación ante la Audiencia Provincial denunciando infracción de normas y garantías procesales por la unión «extemporánea» en la audiencia previa de unos documentos, lo que provocaba su «indefensión» (artículo 24 de la Constitución). 

Dichos documentos eran relativos a la  liquidación de los periodos 11/2018-10/2019 y 11/2020-10/2021 y los ingresos por ambos realizados por la demandada como pago de una deuda debida. La juzgadora de instancia los admitió en su día, la demandada presentó entonces un recurso por extemporaneidad, que la juez desestimó y los ha impugnado de nuevo, ahora ante la Audiencia. 

(Imagen: E&J)

En su recurso también aduce error en la valoración de la prueba, en el sentido de que la cantidad impuesta debía reducirse a 2.661,99 euros por el descuento de 3.573,82 y 2.679,44 euros derivadas de los citados documentos, así como error en la valoración de la prueba y en la aplicación del derecho por la apreciación de prescripción de la compensación alegada, amparada en el plazo de cinco años del artículo 1.964 del Código Civil.

Precepto que dispone que «las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación» y «en las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan». Sin embargo, la juzgadora de primera instancia desmontó sus alegaciones y le ordenó el pago

No sufrió indefensión material

El tribunal destaca que los documentos cuestionados se aportaron «en el ámbito de las alegaciones iniciales escritas». Señala que es cierto que podrían haber sido aportados con la demanda, pero que al parecer existió un error —que no provocó el requerimiento debido de subsanación (artículo 231 LEC), en el trámite de admisión de la misma —al relacionarse, pero no aportarse, por lo que la recurrente no sufrió «indefensión material, ni menos aún puede mostrar su sorpresa por la admisión de un medio probatorio cuya existencia pudiera presumir —si es que no la conociera— y que, en todo caso, conoció antes de formular su prueba».

Además, indica que «su interés o relevancia, cuando se había ya aportado la liquidación presupuestaria que era resultado de las facturas y a partir de la misma se había pagado la deuda liquidada, no podía reunir la esencialidad» de la que habla en cuanto a que «servían para que la parte fundara su derecho (artículo 265.1.1º LEC)».

Así, concluye que «son dos los argumentos que sirven para el rechazo de la alegación»: por un lado, «su carácter no sorprendente, por carecer de entidad para producir una indefensión material, pues se aportaron con la fase alegatoria escrita inicial, previa por tanto a la audiencia previa».

Y por otro, que «en función de las circunstancias descritas, no eran esenciales, sino complementarios —incluso llegaron a relacionarse con la demanda aunque no se aportaran con el escrito iniciador— o de mera refutación en cuanto a que no modificaban ni alteraban los hechos jurídicamente relevantes que ya habían servido para conocer el objeto del proceso».

Palacio de Justicia de Cantabria. (Imagen: TSJ de Cantabria)

La prescripción se ha interrumpido 

Respecto a la prescripción, los magistrados razonan que es cierto que en octubre y noviembre de 2015 la recurrente abonó a la otra comunidad 5.914,35 euros, pero subrayan que «por la fecha y razón» del abono, «se hizo en un tiempo en el que pretendía saldarse una deuda previa al instante en que las comunidades se desvincularon económicamente, que comienza en la junta de 26 de noviembre de 2015 y se desarrolla durante el año 2016, como se advierte de la documental aportada y la declaración testifical del administrador y de un vecino».

«La parte recurrente se vale para el reconocimiento de su crédito antes de interesar la compensación, de la propia voluntad expresada por la comunidad» demandante en las juntas de noviembre de 2015, abril y mayo de 2016, explica el tribunal, indicando que la primera como la segunda junta «no permiten deducir un reconocimiento, expreso o tácito, de un crédito compensable, pues lo que se acuerda es el inicio del proceso de desvinculación económica de las comunidades en la primera y particularidades relativas a la obra de fachada en la segunda».

Y la tercera, de mayo de 2016, «contiene un primer punto donde se dan explicaciones sobre la contabilidad y la general situación económica de la comunidad —y, por tanto, tiene un contenido meramente informativo—, un segundo donde se acuerda el importe de la cuota mensual ordinaria de gastos, uno tercero en el que se informa de las obras de reparación de la fachada» y se aprueba por mayoría que se paguen por los metros cuadrados de construcción de cada elemento. «Sin embargo, no existe ningún acuerdo en tal sentido», precisa el tribunal.

En la junta de noviembre de 2016 se volvió a hacer constar que esta comunidad adeuda el pago de la parte proporcional de unas obras que se habían realizado en la cubierta y que se habían pagado con fondos del número 3, lo que conecta con el pago del portal 1 de 4.928,41 euros y se afirma que se encuentra en los fondos de la comunidad, «fondo constituido por las viviendas (a partes iguales) a las que hay que retornar ahora ese importe».

(Foto: E&J)

El mismo desglose de la información de la junta de 11 de noviembre de 2016 se lleva a la de octubre de 2021, que es «cuando se hace constar expresamente que el letrado del número 1 —frente a la reclamación del letrado del número 3— le informa de «que había unos ingresos realizados» por la comunidad que representa que «se debían descontar por lo que, no solo no había deuda, sino que tenían un saldo acreedor sobre esta comunidad». 

La Audiencia resalta que ante ello, el administrador dejó claro que dicha cantidad fue para realizar una obra, en la que también participó la demandante asumiendo la mitad del coste.

Así, la recurrente pretende el reconocimiento de un primer acto de reclamación con fundamento en el acta de mayo de 2016 y la posterior reunión de noviembre. 

Los magistrados explican que aceptado que en junio de 2016 existió una reclamación extrajudicial de la demandada a la otra por dichas cantidades, se ha interrumpido la prescripción (artículo 1973 CC).

Además, señalan que «no existe ni en los antecedentes ni en la junta de 11 de noviembre de 2016 acto alguno que permita reconocer la persistencia de la deuda reclamada, pues se reconoce el ingreso de 4.928,41, pero para el abono de unas obras de reparación distintas (tejado y puerta) a la que se hacía mención en mayo (fachada ) y, en cualquier caso, sin aceptar o reconocer una deuda de una comunidad con la otra».

En los cinco años posteriores al 24 de junio de 2016, la Audiencia no aprecia «con la mínima seguridad que se haya interrumpido nuevamente la prescripción por una reclamación de reintegro formulada por la comunidad» por razón del ingreso de gastos realizados por las obras de la fachada. 

(Imagen: E&J)

«Al carácter general de la reclamación que se reconoce en la junta de 18 de octubre de 2021, se contesta con los mismos conceptos de la de noviembre de 2016, donde no parece que se encuentre la fachada, e incluso el administrador destaca lo que los vecinos le indican en sentido contrario (una puerta para dar servicio a un patio)», razona el tribunal.

Los magistrados exponen que «cuando el administrador declara en juicio sobre los gastos de una reparación de fachada —a la que se refería el letrado de la demandada en su correo de junio de 2016— no parece que los confunda con la información de la hoja 5 que remitió a los propietarios antes de la junta de 11 de noviembre de 2016, coincidentes con los de la junta de 21 de octubre de 2021, pues se trata de conceptos distintos».

El tribunal tiene la duda «de que los conceptos que pretendidamente permitirían considerar que han fundado la reclamación por correo electrónico de junio de 2016 no coinciden con el desglose que el administrador reitera en noviembre de 2016 y octubre de 2021 —coincidentes—». 

Apunta que ello «quizá puede obedecer al régimen de pago de obras conjuntas que las comunidades mantuvieron hasta finales del año 2015, en el que inevitablemente pudieron comprenderse obras realizadas relativas a la puerta de acceso al patio» o de la cubierta u otras conjuntas de semejante naturaleza y no tanto de la fachada, que parece haber tenido un curso o un devenir distinto.

«Late, por tanto, en el fondo, la prescripción de la acción por la pretendida compensación del crédito que afirma» la demandada ostentar por unas obras —al parecer, en fachada— abonadas, pero no ejecutadas», razona la Audiencia de Cantabria, dictaminando que «con independencia de que no se haya aclarado que el crédito subsista con la debida precisión, en cualquier caso la pretensión de su reconocimiento para procurar así una suerte de compensación judicial topa con su prescripción (artículo 1964 CC )».