Discordancia en una finca entre el Registro de la Propiedad y el Catastro: soluciones

Cuando operamos en el tráfico inmobiliario, es muy frecuente que nos encontremos con discordancias entre los datos que figuran en el Registro de la Propiedad, en el catastro Inmobiliario y la realidad física, y ello se explica fundamentalmente porque el Catastro Inmobiliario y el Registro de la Propiedad son dos instituciones con orígenes, características y finalidades muy distintas. El Registro de la Propiedad es la institución a la que el ordenamiento jurídico atribuye la función de garantizar la protección de los derechos inscritos y, con ello, del tráfico jurídico-inmobiliario, siendo el único registro que tiene efectos de fe pública respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles. Por su parte, el Catastro Inmobiliario, es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles.

Por Mercedes Caral y Estefanía Fernández. Abogadas de Jausas.

I.- Planteamiento

Los dos sistemas han ido evolucionando de forma independiente y con escasa comunicación entre ambos, provocando que los datos que obran en uno y otro no coincidan la mayoría de las veces, pero en los últimos años se han ido estableciendo, a través de sucesivas reformas legislativas y hasta llegar a la promulgación del Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 de marzo que aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, vías de colaboración y comunicación entre ellos, y podemos decir que en la actualidad se han sentado las bases para que la colaboración de ambas instituciones sea real y efectiva.

Mientras tanto y hasta la efectiva colaboración entre el Registro de la Propiedad y el Catastro Inmobiliario, subsisten situaciones de discordancia que deben resolverse, por ello, en el presente artículo trataremos de analizar cómo, con los mecanismos actuales, pueden resolverse los casos, bastante frecuentes y no siempre fáciles de solucionar, en los que la realidad física de una finca, su descripción catastral y la información contenida en el Registro de la Propiedad, no coinciden.

Nos centraremos primero en los mecanismos previstos en la legislación para subsanar las discrepancias en el Catastro Inmobiliario, y luego, en cómo se pueden resolver las discordancias más usuales ante el Registro de la Propiedad.

II.- El Catastro Inmobiliario

Pasamos a analizar en primer lugar y de forma somera los supuestos de discordancia existentes en el Catastro Inmobiliario y cuáles son los mecanismos para solucionarlos, avanzando ya que las gestiones ante el Catastro Inmobiliario resultan en la práctica más complejas y lentas de lo que aparentan.

El artículo 18 (Capítulo III. Subsanación de discrepancias, Título II.

De la formación y mantenimiento del Catastro Inmobiliario) del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, y modificado por el apartado seis de la disposición final decimoctava de la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de Economía Sostenible, regula tres procedimientos dirigidos a obtener la modificación de datos catastrales cuando la Administración tenga conocimiento de la falta de concordancia entre la descripción catastral de los bienes inmuebles y la realidad inmobiliaria y su origen no se deba al incumplimiento de la obligación de declarar o comunicar.

a.- Procedimiento de subsanación de discrepancias: artículo 18.1

Cuando la Administración detecta que la descripción catastral no coincide con la realidad inmobiliaria, sin que ello sea por causa de no haberse declarado o comunicado por parte de los titulares la alteración de que se trate, la Administración iniciará de  de oficio, por acuerdo del órgano competente o por orden superior, el procedimiento de subsanación de discrepancias que establece el artículo 18.1 de la Ley del Catastro Inmobiliario. Es un trámite que sigue las clásicas fases del procedimiento administrativo, esto es: acuerdo de inicio, notificación y audiencia a los interesados por un plazo de quince días, resolución y notificación de la resolución en el plazo máximo de seis meses.

Cuando no existan terceros afectados por el procedimiento, el expediente se iniciará directamente con la notificación a los interesados de la propuesta de resolución, que tendrán un plazo de quince días para la presentación de alegaciones, y si los mismos no las formulan, la propuesta de resolución se convertirá en definitiva y se procederá al archivo y cierre del procedimiento.

b.- Procedimiento de subsanación de discrepancias por notario: artículo 18.2

Este procedimiento, importante novedad introducida por la Ley de Economía Sostenible, tiene como objetivo, como en el procedimiento anterior, mejorar con la intervención de los notarios, la conciliación entre el catastro y la realidad física inmobiliaria.

Se trata de un procedimiento obligatorio para notarios y registradores cuando deban autorizar un hecho, acto o negocio en documento público, dónde se incorpore la certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela que se trate, que permite subsanar datos de configuración o superficie de las parcelas, u otros elementos de la descripción del bien inmueble.

El procedimiento se inicia con el requerimiento del notario a los otorgantes para que le manifiesten si la descripción que contiene la certificación catastral se corresponde con la realidad física del inmueble en el momento del otorgamiento del documento público. En caso de manifestarse por parte de los otorgantes la identidad entre la realidad física y la certificación catastral, el notario describirá el inmueble en el documento público de acuerdo con dicha certificación y hará constar en el mismo la manifestación de conformidad de los otorgantes.

Por el contrario, si los otorgantes le manifiestan la existencia de una discrepancia, el notario solicitará su acreditación por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Una vez acreditada la discrepancia a juicio del notario, y obtenido el necesario consentimiento de los colindantes, se incorporará la nueva descripción del bien inmueble. El notario informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada, y esta, una vez validada, incorporará la correspondiente alteración en el Catastro. Finalmente, la descripción de la configuración y superficie del inmueble conforme a la certificación catastral descriptiva y gráfica actualizada se incorporará en los asientos de las fincas ya inscritas en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de las funciones que correspondan al registrador en el ejercicio de sus competencias. En cambio, si no se obtiene el consentimiento de los colindantes o cuando la discrepancia no resulte debidamente acreditada, el notario lo hará constar en el documento público e informará a la Dirección General del Catastro por medios telemáticos, para que sea está en su caso, la que incoe el procedimiento oportuno.

c.- Procedimiento de rectificación: artículo 18.3

Finalmente, la Dirección General del Catastro tiene la facultad de rectificar de oficio la información contenida en la base de datos catastral para realizar correcciones de superficie dentro del margen de tolerancia técnica (máxima diferencia admisible entre la superficie que conste en la base de datos catastral y la que se pretenda incorporar) que viene definido en la Disposición Adicional Segunda del Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales, y para reflejar cambios en los identificadores postales o en la cartografía, u otras operaciones que tengan por finalidad mantener la adecuada concordancia entre el Catastro y la realidad inmobiliaria.

La Disposición adicional Segunda del Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, establece que el margen de  tolerancia técnica en la superficie catastral, expresado en metros cuadrados, será en cada caso el mayor de los siguientes límites:

Superficie catastral en m² (S) Margen de tolerancia en m²

Límite 1 Límite 2
S < 500 0,1 x P
500 ≤ S < 3.000 0,0002 x S x P
3.000 ≤ S <5.000 0,00014 x S x P 0,03 x S
S ≥ 5.000 P

Donde P es el perímetro catastral del recinto expresado en metros.

Cuando el límite 1 así obtenido supere el 10% de la superficie catastral, se adoptará como margen de tolerancia 0,1 x S.

El procedimiento, cuando consista en la rectificación de la descripción de los inmuebles que deba realizarse con motivo de ajustes a la cartografía básica oficial o a las ortofotografías inscritas en el Registro Central de Cartografía, se anunciará en el boletín oficial de la provincia incluyendo el calendario de actuaciones. Se abrirá un periodo de exposición pública en el Ayuntamiento dónde radiquen los inmuebles durante un mínimo de 15 días y la subsiguiente apertura del plazo de alegaciones durante el mes siguiente. Cuando como consecuencia de estas actuaciones se produzcan rectificaciones que superen la tolerancia técnica, la resolución por la que se aprueben las nuevas características catastrales, que tendrá efectividad el día siguiente a aquel en que se hubiera dictado, se notificará a los interesados no siendo necesario el anuncio en el Boletín del Estado, de la Comunidad Autónoma o de la Provincia.

III.- El Registro de la Propiedad

Los supuestos más frecuentes en los que debe resolverse la discordancia existente en el Registro de la Propiedad, pueden reconducirse a dos, los relativos a la titularidad de las fincas y los relativos a superficies y linderos. Por ello, nos referiremos a continuación a las soluciones ofrecidas por el legislador, atendiendo a los dos supuestos más comunes que hemos mencionado, los problemas de titularidad y de superficie o linderos.

El Titulo VI. De la concordancia entre el registro y la realidad jurídica (artículos 198 a 210) de La Ley Hipotecaria, aprobada mediante el Decreto de 8 de febrero de 1946, y el Titulo VI. De la concordancia entre el registro y la realidad jurídica (artículos 272 a 313) del Reglamento Hipotecario, aprobado mediante el Decreto de 14 de febrero de 1947, recogen los mecanismos para hacer concordar el Registro de la Propiedad con la realidad.

a.- Respecto de la titularidad de las fincas: Inmatriculación de fincas y reanudación del tracto sucesivo interrumpido

Para los supuestos en los que una finca cuya titularidad no conste inscrita en el Registro de la Propiedad, pero si conste en la base de datos del Catastro o en algún documento privado, podemos usar las vías establecidas en los artículos 198 y siguientes de La ley Hipotecaria, que regulan la primera inscripción de las fincas o inmatriculación, y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, a través de los siguientes mecanismos, (que siempre llevará aparejado, que en la inscripción que se realice conste también la referencia catastral de la finca de que se trate, tras haberse establecido la regla general, en la Ley del Catastro, de la constancia documental de la referencia catastral):

• Mediante expediente de dominio (artículo 201 de la Ley Hipotecaria), consistente en un procedimiento de jurisdicción voluntaria por el que la autoridad judicial provee al propietario de una finca de un título supletorio. En dicho expediente debe acompañarse una certificación acreditativa del estado actual de la finca en el Catastro Topográfico Parcelario o, en su defecto, en el Avance Catastral, Registro Fiscal o Amillaramiento.

• Mediante el título público de su adquisición (artículo 205 de la ley Hipotecaria), cuando se acredite de modo fehaciente la adquisición con anterioridad a la fecha del citado título, y siempre que no conste inscrito el mismo derecho a favor de otra persona, publicándose en el tablón de anuncios del Ayuntamiento dónde radica la finca edictos expedidos por el Registrador. La inmatriculación no surtirá efectos respecto de terceros hasta que no hayan transcurrido dos años desde su fecha.

• Para la inmatriculación de fincas del Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho Público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquel y las de la Iglesia Católica (artículo 206 de la Ley Hipotecaria), cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos. Como en el caso anterior, la inmatriculación no surtirá efectos respecto de terceros hasta que no hayan transcurrido dos años desde su fecha.

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