El artículo 1.124 y el artículo 1.504 del Código civil. Su aplicación práctica. Su conexión con los artículos 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su Reglamento.

Dr. D. José Juan Pintó Ruíz. Doctor en derecho. Abogado.

1.Consideración de ambos preceptos: sus interfluencias en la práctica.

El art. 1.124 dispone que en las obligaciones recíprocas contractuales (es decir, aquellas en las que una parte se obliga a cambio de que la otra le compense con otra prestación, y así recíprocamente) se entiende que está implícita una cláusula en virtud de la cual, si una de las partes incumple, la otra , o sea, el perjudicado, puede optar entre exigir el cumplimiento, o desentenderse y resolver el contrato, es decir, conseguir como si el contrato no se hubiera celebrado, y por esto, en tal caso, en virtud de la resolución, estaría el perjudicado exonerado de cumplir. Si ya hubiera cumplido tendría derecho a que se le restituyera y del mismo modo la parte requerida de resolución tampoco habría de cumplir y si ya hubiera cumplido procedería restituir. Todo ello sin perjuicio del derecho de la víctima a pedir la indemnización de daños y perjuicios.

Por lo tanto, el art. 1.124 es de aplicación general a todas las obligaciones recíprocas, aunque no haya cláusula alguna en este sentido.

El art. 1.504 en cambio se aplica sólo a los contratos de compra-venta de bienes inmuebles y consecuentemente a aquel par de obligaciones recíprocas, consistente en obligarse a transmitir un inmueble a cambio de recibir un precio.

En este sentido pues, el precepto no es de aplicación general sino especial y es especial por dos razones: 1ª – Porque, como hemos dicho sólo se aplica a la compraventa de bienes inmuebles y 2º porque además sólo regula y dispone en función del incumplimiento de la obligación de pagar el precio. No se ocupa del incumplimiento de la obligación recíproca de transmitir el inmueble (de ello se ocupan los artículos 1.502 y 1.503). En cambio el art. 1.124 es de aplicación general, y se ocupa de todas las obligaciones recíprocas sin excepción.

2. Consecuencias prácticas derivadas del carácter general del art. 1.124 y del carácter especial del art. 1.504.

Al ser el art. 1.124 un precepto de carácter general (respecto a las obligaciones recíprocas) por su naturaleza general y atrayente, nutre y suple el art. 1.504 en todo menos en la corrección que el propio artículo comporta de tal modo, que en el ámbito especial de la compraventa de bienes inmuebles, el art. 1.124 provoca que los requisitos que a su tenor deben concurrir para que proceda la resolución deben alcanzar las características generales que exige el art. 1.124, como tales requisitos generales de tal modo que los requisitos proclamados por el art. 1.124 se exigen también, en el ámbito del art. 1.504 .

Por esto la jurisprudencia sostiene que, aún en el caso de aplicación del art. 1.504 el incumplimiento deber ser esencial (no de una minucia).

3. Sentido de la corrección que el art. 1.504 efectúa con carácter especial sobre el art. 1.124.

Hay que darse cuenta que el art. 1.504 (especial) es una excepción especial del art. 1.124 en el sentido de privilegiar al comprador de bienes inmuebles. En efecto, en la regulación general, vencida la obligación de cumplir faltando el cumplimiento esencial ( ) ya puede operarse la resolución.

En cambio, el comprador de un inmueble (aunque no haya pacto resolutorio o lo haya, y diga éste lo que diga) puede pagar el precio aún después del vencimiento – siendo este después tan largo como fuere – ya que el comprador podrá pagar «aún después de expirado el término, ínterin («hasta que» quiere decir) no haya sido requerido (no de cualquier manera sino precisamente) judicialmente o por acta notarial».

Este privilegio que el precepto especial del art. 1.504 establece, para el comprador, está compensado porque a partir del requerimiento judicial (demanda) o por acta notarial (requerimiento que ha de ser no de pago, sino de resolución ( )) la resolución es más enérgica, y dura, poco menos que irremediable, como resulta de la frase «hecho el requerimiento el juez no podrá concederle nuevo término». Y si encima el lector atiende a lo que dice el art. 11 de la Ley Hipotecaria y el 59 de su Reglamento, verá que el rigor es automático y casi feroz. En cambio el art. 1.124 (precepto general) carece de  tal rigor, pues al contrario dice: «El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas (no dice cuáles, por lo tanto a su juicio o arbitrio) que le autoricen para señalar plazo».

A la vista de todos ello hemos de concluir al respecto:

A) – El art. 1.124 – en todo aquello que no está corregido por el texto del art. 1.504 – suple y complementa el contenido del propio art. 1.504 de tal manera que para que opere la resolución que dispone el art. 1.504, las características del incumplimiento (que tenga eficacia resolutoria) son aquellas que con mayor detalle exige el art. 1.124 y sus jurisprudencia ( ).

B) – El privilegio que para el comprador de bienes inmuebles comporta el art. 1.504, no es evitable mediante lo que las partes pacten en el contrato, pues este privilegio es de «ius cogens» indisponible e inderogable. Por esto el art. 1.504 impone su vigencia y eficacia «aún cuando se hubiere estipulado que por falta de pago en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato».

C) – A la hora de la verdad el aludido rigor que resulta del art. 11 de la Ley Hipotecaria y 59 del Reglamento Hipotecario tiene en la práctica la substantividad y realidad que más adelante expondremos ( ).

4. Potencia correctora del pacto contractual y autonomía de la voluntad.

El privilegio que el art. 1.504 establece para el comprador de inmuebles como tal privilegio, es de ius cogens, y el principio de autonomía de la voluntad es impotente para destruir este particular normativo. El pacto, no puede esterilizar este privilegio ( ). Pero en todo lo demás el principio de autonomía de la voluntad cobra plena vigencia y rige con la potencia y eficacia que precisamente establecen los  arts. 1.255 y 1.258 del Código Civil.

5. Alcance en la práctica del rigor que proclama el art. 1.504 y los arts. 11 de la Ley Hipotecaria y 59 de su reglamento.

Según los preceptos citados del Reglamento y de la Ley Hipotecaria, el vendedor que no haya cobrado el precio a su tiempo, que haya practicado el requerimiento resolutorio al comprador, si presenta instancia al Sr. Registrador y acompaña copia fehaciente del requerimiento y su diligencia de práctica, y a su vez acompaña a la instancia el original título del dominio en favor del propio vendedor entonces, sin más, sin proceso y sin necesidad de que medie la aprobación del comprador, el Registrador practicará otra nueva y subsiguiente inscripción (del dominio) en favor del vendedor. Esto es lo que categóricamente resulta de los dos preceptos citados.

Pero no es así. En la práctica con diversos argumentos esto no se consigue. No hay más remedio que acudir a juicio. En la realidad, la doctrina y la jurisprudencia, por encima de la letra de los preceptos citados, lo que mantiene es que para que tome estado y sea efectiva la resolución hace falta, bien una Sentencia judicial que así lo declare con las consiguientes condenas, o bien un consentimiento del comprador a retrotransmitir el bien comprado (y no pagado) de nuevo al vendedor ( ).

Y esto se aplica tanto a las situaciones de aplicación del art. 1.124 como a las de 1.504 haya o no pacto expreso.

Aunque parezca una cuestión bizantina, he de consignar que abundantes resoluciones sostienen que no es que la sentencia constituye la resolución, sino que la resolución resulta del incumplimiento y el requerimiento, pero para hacerla efectiva la autoridad judicial ha de confirmar que el requerimiento está bien hecho, porque efectivamente el incumplimiento esencial ha existido y el Registrador, sin esta verificación judicial no práctica la nueva inscripción retrotrayendo el dominio al vendedor ( ).

6. La restitución recíproca subsiguiente a la resolución efectiva: Singularidad especial en los contratos de tracto sucesivo, como por ejemplo el arrendamiento. Los conceptos de resolución «versus» resiliación.

En un contrato de tracto-único, (como por ejemplo la compraventa) si se opera la resolución, como el contrato se convierte en ineficaz, desaparece, “no hay venta” y es natural que el vendedor tenga que restituir el precio, y el comprador tenga que retrotransmitir el fundo. Esto es consecuencia ineludible de la desaparición (resolución) del contrato.

Pero si, por ejemplo, lo que se resuelve es un contrato de arrendamiento que consiste en la cesión temporal de un uso, contra el pago de sucesivos pagos correspondientes a periodos temporales preestablecidos (alquileres), la resolución comporta la desaparición, la extinción del contrato, también conduce ineludiblemente a la restitución. Y esta restitución comporta la devolución de las rentas percibidas, y la devolución del uso que se disfrutó. Pero, ¿cómo va a devolverse un uso, del que ya se ha disfrutado, en el tiempo pasado? Y lo pasado, irremediablemente pasado está.

Traviesas dice que esta situación es una resolución sólo por el futuro y la llama RESILIACIÓN.

Y uno piensa que tuvo razón, y que la actual modernidad confirma esta razón. Situémonos en el presente y en el actual desahucio por falta de pago. El desahucio por falta de pago, es la expresión procesal, de un caso particular del art. 1.124 del CC. No puede exigirse, según este precepto, el cumplimiento y a la vez la resolución. O se pide que se condene al deudor a cumplir, o por el contrario se resuelva el contrato pero no se pueden pedir ambas cosas.

Pues, ¿qué ocurre hoy? Pues que en el ejercicio del desahucio por falta de pago de las rentas, se pide (y se obtiene) la resolución y además el pago de las rentas atrasadas.

Y es sencillo, la resiliación actúa para el futuro pero el uso ya disfrutado, que no puede devolverse, ha de pagarse y este pago exigido, puede entenderse como el equivalente estimado y convenido del disfrute del uso cedido que así se restituye.

Sea cual sea la justificación, lo que “de facto” ocurre es que la resiliación actúa no “ex tunc” sino “ex nunc”( ). Y entendemos por «resiliación» la resolución de los contratos de tracto sucesivo. La resiliación rompe el vínculo pero para el futuro. Ni el arrendatario puede disfrutar del objeto arrendado, ni tiene la obligación de pagar el alquiler. Pero como el pasado es indestructible (véase cómo devuelve el arrendatario el disfrute ya pasado) e irrestituible, sólo provoca efectos hacia el futuro.

7. Cómo se consigue dulcificar, en determinados casos concretos el taxativo mandato del art. 1.504 del Código civil en cuanto dispone que: «hecho el requerimiento el Juez no podrá conceder un nuevo plazo»

Consideremos el tenor gramatical del citado artículo y tengamos en mente un hecho que no en gran abundancia pero si con notoria existencia venía operándose:

a) El precepto, dice que el comprador podrá pagar válidamente y consolidar su contrato, aunque pague después del vencimiento del plazo, si antes no ha mediado el requerimiento de resolución. Es decir, el comprador puede pagar impunemente habiendo incurrido en mora (fortuita o culpable, es igual) fuera de plazo, si es que el vendedor no le ha requerido de resolución.

Pero a su vez, este privilegio comporta que si ha vencido el plazo y pasa el «dies ad quem» sin pagar, y el vendedor requiere a la sazón de resolución, entonces ya la resolución es inevitable, pues el  Juez «hecho el requerimiento no podrá concederle (al comprador) nuevo término».

b) La iniquidad fáctica. Compraventa de un valioso inmueble con precio aplazado. El primer plazo es sustancioso y los sucesivos van decreciendo, hasta los últimos que son casi insignificantes. Se pactó la resolución por incumplimiento del pago del precepto, y además se incorporó una llamada cláusula penal, determinando que la indemnización de daños y perjuicios consistirá en la pérdida total (o a veces parcial) de lo ya pagado.

Aparentes relaciones de confianza y complicidad entre vendedor y comprador, generan un clima sumamente pacífico. Algunas veces se relaja la puntualidad en el cumplimiento del término y cuando resta ya sólo una pequeña parte del precio a pagar, incurre en mora el comprador, y esta vez, el «no te preocupes» se sustituye por un requerimiento de resolución del art. 1.504 del Código civil.

c) La solución literalista. Se resuelve el contrato cuando el vendedor ya ha recibido casi todo el precio, el comprador pierde su finca, ha de seguir si acaso un pleito para recuperar aquello que como parte del precio ya pagado, aparte de intentar conseguir esterilizar o moldear la cláusula penal.

d) Lo que ocurre. Salvo aquellas situaciones en que el vendedor, asustadizo, sucumbe a una transacción poco favorable para él, aquel profundo sentido de respeto a la justicia material hace que, en la práctica, es difícil que prospere una resolución en estas condiciones.

e) El argumento más fácil e indiscutible para evitar la inequidad. Respetando escrupulosamente la estricta exigencia del art. 1.504 del Código civil, según la cual «el Juez no podrá conceder nuevo plazo» lo que significa que ha de dar lugar a la resolución, se consigue evitar la injusticia del caso, mediante la sencillez del siguiente contra-argumento, que descansa en nuestro ordenamiento jurídico.

En estos casos, no es que el Juez tenga que conceder «contra legem» un nuevo plazo, sino que ha de ponderar si procede o no la resolución.

Para que proceda la resolución es necesario que exista un incumplimiento.

Este incumplimiento ha de tener (para ser capaz de genera la resolución) las características que se exigen por la jurisprudencia para la aplicabilidad del art. 1.124 complementando así el ordenamiento jurídico de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1º del Código civil.

Pero como además, las características que se exigen (para el incumplimiento) «ad resolutionem» por el art. 1.124 son también exiguas para la resolución en el aspecto especial del art. 1.504  hay que verificar si este incumplimiento concreto tiene o no las características que exige el art. 1.124 y su jurisprudencia.

Y como el incumplimiento «ad resolutionem» ha de ser «esencial», y esta «esencialidad» es exigida asimismo para resolver al amparo del art. 1.504, hay que considerar si existe o no esta «esencialidad» ( ).

Como el comprador ha pagado «casi» todo el precio, sólo ha incurrido en una pequeña e irrisoria parte, por lo que este incumplimiento es sólo irrisorio y nada tiene de esencial.

Y al no ser esencial el incumplimiento carece de potencia resolutoria, y el Juez simplemente no decreta la resolución porque falta un requisito (esencialidad del incumplimiento) para que pueda decretarse con lo que ni el art. 1.124, ni el 1.504 son aplicables procediendo la absolución del demandado y la desistimación de la demanda.

Conclusión: El que el art. 1.504 sea una especie de género (art. 1.124) y la complementación que el art. 1.124 produce en el art. 1.504 no es ni una «questio nominis» ni un argumento bizantino. Es de una evidente trascendencia práctica, como suele ocurrir cuando se atiende a la precisión técnica y dogmática de las instituciones, en la afanosa búsqueda del ideal final: la justicia del caso concreto ( ).

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