Indemnización en los supuestos de desistimiento unilateral del arrendatario según la jurisprudencia del Tribunal Supremo

Por Rafael Medina Pinazo. Socio de Medina Pinazo Abogados y Alberto Rodríguez-Rico Roldán. Abogado colaborador de Medina Pinazo Abogados

En el presente artículo se analiza desde un punto de vista legal y jurisprudencial la posibilidad que tienen los tribunales de moderar las indemnizaciones que han de abonar los arrendatarios en los supuestos de desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento.

Dada la delicada situación económica en la que se encuentra inmersa el país, donde es muy común que el arrendatario cuando ve que su economía no le permite el abono de las rentas pactadas en el contrato aguante al máximo la posesión del inmueble arrendado, obligando al arrendador a interponer la correspondiente demanda de desahucio y reclamación de rentas, no es de extrañar que el arrendador renuncie a la indemnización que le correspondería cobrar cuando el arrendatario desiste del contrato suscrito, entrega las llaves y abandona la posesión.

No obstante, es relativamente frecuente que en los tribunales se diriman disputas sobre la posibilidad de minorar las indemnizaciones a favor del arrendador en caso de desistimiento del arrendatario. A continuación se estudiará en qué supuestos especiales puede darse esta moderación, así como las distintas posiciones jurisprudenciales al respecto.

1. a.      MOTIVOS POR LOS QUE EL ARRENDADOR PUEDE RESOLVER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO UNILATERALMENTE

El vigente Ley de Arrendamientos Urbanos establece una serie de supuestos en los que el arrendatario puede resolver por su cuenta el contrato de arrendamiento suscrito.

A este respecto, en el apartado 1º del artículo 27 de la referida ley, se establece un supuesto genérico afirmando que “el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil”.

Igualmente, el apartado 3º de ese mismo artículo establece a favor del arrendatario una serie de supuestos específicos de resolución, que enunciamos a continuación:

“a)  La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b)  La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda”.

Este artículo 27.1 fija, por tanto, que si las partes libremente pactan en su contrato de arrendamiento cláusulas especiales que no son respetadas por el arrendador, el arrendatario puede libremente, bien obligar a  aquel a cumplir lo pactado, bien a resolver el contrato.

Igualmente se establecen en su apartado 3º dos cláusulas específicas destinadas a proteger al arrendatario de cualquier acto que altere la posesión normal del inmueble.

1. b.     EL DESISTIMIENTO LIBRE DEL ARRENDATARIO Y SUS SUPUESTOS DE APLICACIÓN

Sin perjuicio de los supuestos específicos antes indicados, lo cierto es que nuestra normativa de arrendamientos recoge el desistimiento libre del arrendatario cuando se cumplan unos requisitos específicos, si bien se establece a favor del arrendador una compensación por las expectativas frustradas del contrato.

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