Análisis jurisprudencial sobre la alteración de los elementos comunes en la comunidad de propietarios

Por Martín Jesús Urrea Salazar Socio- Director Bufete Martín Urrea

Comentario ala Sentencia del Tribunal Supremo de 4 deabril de 2014

En la Sentencia objeto de análisis, nuestro alto tribunal viene a reiterar la doctrina ya asentada en relación a la alteración de los elementos comunes de la comunidad de propietarios. En efecto, reiterada jurisprudencia y señaladamente las STS de 3 de marzo de 2010 (Rec. 1529/2005), 17 de noviembre de 2011 (Rec. 1439/2009), 28 de marzo de 2012 (Rec. 349/2009) entienden que basta con que se produzca una alteración de los elementos comunes del edificio para que se requiera autorización de la comunidad de propietarios. No estando sometida o condicionada dicha exigencia a una valoración del alcance de dicha alteración en la estructura o seguridad del edificio.

En efecto, el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece expresamente que “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la Comunidad”, previniendo su párrafo segundo que “En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador”.

La doctrina jurisprudencial establece al respecto que para la legalidad de las obras que afecten o alteren los elementos comunes, se precisará la autorización de la comunidad “sin que la permisividad de tales obras se encuentre condicionada a la existencia o no de perjuicio para los restantes propietarios o intereses comunitarios o la alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exterior” (STS de 6 de noviembre de 1995).

Para delimitar lo que haya de entenderse como elementos comunes, hay que partir del art. 396 del Código Civil que establece que son todos los necesarios para el adecuado uso y disfrute del inmueble, “tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.

Pero la enumeración contenida en el precepto es solo orientativa, pues habría que añadir otros “dentro de las características de cada comunidad” (STS 17/11/2011). Los elementos comunes pueden ser pues bienes muebles e inmuebles, derechos o servicios. Igualmente podemos distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, y elementos comunes por destino o no esenciales, y que pueden ser “desafectados” de su uso común.

Respecto al quórum necesario para la autorización, y en virtud de la modificación operada por la Ley 8/2103 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, conviene señalar que para la alteración de la estructura o fábrica del edificio será suficiente con el acuerdo de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, lo que requerirá la preceptiva autorización administrativa en los casos previstos por el texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio [art. 10.3 b) LPH]. 

En la Sentencia objeto de comentario, la propietaria de una vivienda había procedido a pintar los huecos de las ventanas de su vivienda, de color diferente al del resto de la fachada del inmueble, que acababa de ser pintada en el marco de un proceso de rehabilitación. Pocas dudas pues ofrecía la cuestión de fondo, pese a las alegaciones vertidas por la propietaria recurrente en el sentido de la existencia de otras obras, que realizadas por distintos propietarios habían alterado la estética de la fachada y que carecían de  la necesaria autorización.

Y es que la Audiencia, en la apelación de la Sentencia de instancia había acogido este argumento, el de la existencia de obras previas inconsentidas, junto al de la no alteración grave de la estética de la fachada, para estimar el recurso de la propietaria.

El Tribunal Supremo en suma viene a rechazar ambos argumentos. El de la no alteración grave de la estética por las razones ya expuestas, toda vez que la doctrina acerca de la necesaria autorización previa no deja lugar a dudas. La LPH no distingue en las alteraciones de elementos comunes, entre alteraciones estéticas graves o menores.

Respecto a la existencia de un agravio comparativo, y en suma a la invocación de la doctrina de los actos propios así como a la vulneración del derecho de igualdad y no discriminación, la Sentencia objeto de análisis se refiere a la inexistencia de identidad entre los casos alegados (cerramiento de terrazas, instalación de aparatos de aire acondicionado). De esta forma, no puede deducirse desigualdad de trato con respecto a la misma situación.

En efecto, la doctrina de los actos propios, también conocida por el aforismo “venire contra factum proprium non valet” tiene su origen en el derecho romano y guarda relación con la prohibición del abuso de derecho expresamente contemplada en el art. 7.2 de nuestro Código Civil. Quien pretende hacer valer una pretensión contraria a la confianza generada por su conducta anterior jurídicamente relevante, ejerce un derecho de manera “abusiva”.

En su fundamento de derecho segundo, el alto tribunal dispone expresamente que “la alegación del agravio comparativo, respecto de otras presuntas modificaciones no autorizadas previamente, no exime de la necesaria autorización, máxime, supuesto del presente caso, cuando ni siquiera se da el presupuesto de identidad que la comparación requiere (thema decidendi)”.

Conviene señalar a este respecto, que es frecuente en la práctica que los propietarios invoquen esta doctrina, en materia por ejemplo de cerramientos de terrazas. Si la Comunidad ha consentido en otras ocasiones dicho cerramiento a otros propietarios, no puede negarse a otro nuevo. Nuestra jurisprudencia ha señalado al respecto que existiendo otros cerramientos previos consentidos, las nuevas obras no supondrían alteración o modificación de la fachada o el aspecto exterior del edificio en régimen de propiedad horizontal.