Medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda en Cataluña

Por  Jordi Fontquerni i Bas.  Procurador de los Tribunales  (Barcelona – Madrid)

La Ley 24/2015, de 29 de julio de Cataluña, aparece justificada por la emergencia social provocada por la presente crisis económica, que afecta de forma especial a la vivienda, como consecuencia de un sobreendeudamiento hipotecario, en la mayoría de las ocasiones derivadas de la pérdida de la vivienda debido a las correspondientes ejecuciones hipotecarias.

Según la Exposición de Motivos del texto legal, entre 2008 y 2013 se iniciaron en Cataluña 98.040 procedimientos de ejecuciones hipotecarias, a lo que se debe añadir que un 67% de los 16.008 desahucios que se produjeron en el año 2013, estuvieron relacionados con el impago del alquiler.

La justificación de las medidas que luego serán objeto de comentario, se fundamentan también en un importante elemento comparativo, pues a la anterior situación de crisis y pobreza, se une no sólo el crecimiento de la pobreza energética, entendida como la dificultad para afrontar las facturas de los suministros básicos de electricidad, gas y agua, con el correspondiente impacto social y sanitario, pues en Cataluña en el año 2012 hubo 72.039 expedientes de suspensión del suministro de agua.

Tanto la legislación estatal, como autonómica y Tratados internacionales, reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Asimismo, la Observación general número 7 del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas incorpora como contenido del derecho a la vivienda la protección contra los desahucios forzosos y la obligación de los poderes públicos a garantizar el adecuado realojamiento de las personas sin recursos afectadas por un desahucio.

Por último, la Exposición de Motivos también se refiere a los ingentes beneficios obtenidos por determinadas entidades bancarias y empresas de suministro eléctrico, así como a los 80.000 pisos nuevos sin estrenar que se encuentran vacíos en Cataluña.

Ante los datos y justificaciones ofrecidos anteriormente, es evidente que la Ley 24/2015 debe ofrecer una respuesta rotunda, clara y eficaz ante el grave problema de la vivienda, en los términos expuestos, pues se observa una exclusiva vocación de defensa del propietario que pierde su vivienda por ejecución del crédito hipotecario, o bien, también se ve imposibilitado de atender las facturas de electricidad, gas y agua. La ley les considera consumidores en estado o situación de insolvencia derivada del impago de la vivienda, lo que tiene una honda repercusión en la legislación hipotecaria y concursal, a quien se le ofrecen todo un conjunto de medidas para protegerle.

El problema que suscita el contenido de la presente ley, es su preceptiva de adecuación con determinados principios constitucionales, como el de libertad de mercado y el principio de libertad de empresa, por cuanto las personas jurídicas que se incluyen, como luego se verá, en el concepto de gran tenedor de viviendas, quedan completamente subordinadas a las medidas intervencionistas de la Administración, pudiendo incluso llegar a perder parte del crédito que legítimamente ostenten en contra del deudor, en contrariedad con los principios más elementales del Derecho de las Obligaciones. Estas personas jurídicas que merezcan dicha consideración, son las más afectadas, sin que, en este aspecto, aparezca la más mínima atención compensatoria al sacrificio económico que se les impone.

En primer lugar, aparece un procedimiento extrajudicial para resolver situaciones de sobreendeudamiento, previa la creación de las comisiones de sobreendeudamiento, que tendrán capacidad para establecer un plan de pagos o un plan de reestructuración de la deuda. Aun cuando no se haya especificado, se sobreentiende que deberá ser oído el acreedor, pues dicho procedimiento se remite al de mediación.

En segundo lugar, se establece un procedimiento judicial para la resolución de situaciones de sobreendeudamiento, cuando la intervención de las comisiones del mismo nombre, no hayan podido llegar a un acuerdo, para buscar las fórmulas apropiadas para la satisfacción de las deudas derivadas de una relación de consumo, incluidas las que se derivan de la vivienda habitual.
El Juez, dictará una resolución motivada que incluya necesariamente un plan de pago de obligado cumplimiento. Pero, como excepción, se regula posibilidad de que queden importes no pagados después de la liquidación final, lo que permitirá al Juez acordar la cancelación de los importes no satisfechos.

En tercer lugar, se destaca el conflictivo concepto de propuesta de alquiler social. Se regulan las medidas que se deben adoptar antes de la adquisición de una vivienda, resultante de la consecución de acuerdos de compensación o dación en pago de préstamos o créditos hipotecarios sobre la misma. El presupuesto fáctico se centra en la imposibilidad por parte del prestatario de devolver el préstamo hipotecario.

En este caso, el adquirente deberá obligatoriamente aportar una propuesta de alquiler social. Incluso con anterioridad a interponer una demanda judicial de ejecución hipotecaria o desahucio por impago de alquiler, también se debe ofrecer a la persona o personas afectadas dicha propuesta de alquiler social. Llama la atención de que dicha oferta no se dirija al interesado, sino al propio Ayuntamiento del municipio donde se encuentre la vivienda afectada. No se entiende el porqué debe intervenir el Ayuntamiento en este caso y que función debe tener en la tramitación de la propuesta de alquiler social. ¿Qué hará el Ayuntamiento una vez recibida la mencionada propuesta? ¿La puede aceptar o rechazar, o simplemente se limitará a su tramitación? Son preguntas que, tal vez, aparezcan resueltas en el reglamento de desarrollo de la presente ley. Otra novedad, dentro del mismo concepto de ayuda al deudor, consiste en que el interesado, si no puede abonar el alquiler de la vivienda, tendrá derecho a disfrutar de ayudas para evitar el lanzamiento.

El punto más conflictivo de esta propuesta, será sin duda, la fijación exacta del importe del alquiler, en atención a la protección del arrendatario que reconoce la ley. De este modo, dicha renta no podrá superar el 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar. El factor determinante será siempre el indicador de renta de suficiencia. Al mismo tiempo, se exige el ofrecimiento preferentemente de la vivienda afectada por el procedimiento o, alternativamente, una vivienda ubicada dentro del mismo término municipal. Y por último, se impone un período mínimo de tres años de duración de la propuesta de alquiler social.

Previamente al disfrute de esta propuesta de alquiler social, las personas o unidades familiares deberán inscribirse en el Registro de solicitantes de vivienda.

En cuarto lugar, se crea el concepto de acreedor que sea gran tenedor de vivienda. No se define dicho concepto, pero sí que se exponen los requisitos necesarios para que el acreedor pueda merecer esta calificación, que son los siguientes:

a) Que el demandante sea persona jurídica que tenga la condición de gran tenedor de vivienda.
b) Que el demandante sea persona jurídica que haya adquirido posteriormente al 30 de abril de 2008 viviendas que sean, en primera o en ulteriores transmisiones, provenientes de ejecuciones hipotecarias, provenientes de acuerdos de compensación de deudas o de dación en pago o provenientes de compraventas que tengan como causa la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

Posteriormente se amplia el círculo de personas jurídicas que legalmente merecerán la calificación de gran tenedor de viviendas, siendo las siguientes:

a) Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
b) Las personas jurídicas que, por si solas o mediante un grupo de empresas, sean titulares de una superficie habitable de más de 1.250 m2, con las siguientes excepciones:
1º. Los promotores sociales a los que se refieren las letras a y b del artículo 51.2 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda.
2º. Las personas jurídicas que tengan más de un 15% de la superficie habitable de la propiedad cualificado como viviendas de protección oficial destinadas a alquiler.

Por lo tanto y en primer lugar, gran tenedor de vivienda, no puede ser una persona física por muchas viviendas que ostente legítimamente en su propiedad. Y en segundo lugar, tampoco lo será una sociedad mercantil, por muchas viviendas que tenga en su patrimonio, siempre que no concurra el segundo requisito, es decir, que no haya adquirido, después de la fecha señalada de 30 de abril de 2008, la clase de viviendas que se hace mención.

En quinto lugar, se crea el concepto de adecuado realojamiento de las personas y unidades familiares, concepto jurídico indeterminado, que en atención a las circunstancias concurrentes, se deberá definir con posterioridad.
Dicho concepto se limita a las situaciones extremas de exclusión residencial que estén en proceso de ser desahuciadas de su vivienda habitual, para poder hacer efectivo el desahucio. En este caso, la responsabilidad del realojamiento corresponde a la Generalidad de Cataluña, de común acuerdo con el Ayuntamiento correspondiente.

Por último, en sexto lugar, aparece el concepto de situación de riesgo de exclusión residencial. Se encuentran en esta situación de riesgo las personas en que concurran los siguientes requisitos:

1º, Quienes perciban unos ingresos inferiores a 2 veces el IRSC, si se trata de personas que viven solas, o unos ingresos inferiores a 2,5 veces el IRSC, si se trata de unidades de convivencia, o unos ingresos inferiores a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia. En caso de que los ingresos sean superiores a 1,5 veces el IRSC, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.
2º Excepcionalmente, las medidas vinculadas con la definición que establece el apartado 10 pueden beneficiar a personas y unidades familiares que superen los límites de ingresos fijados en él, siempre que dispongan de un informe de servicios sociales acreditativo de que están sometidas a un inminente riesgo de pérdida de la vivienda y no disponen de alternativa de vivienda propia.

Por lo tanto, el criterio básico será siempre la cuantía económica que se perciba la persona física o la unidad familiar en relación con el indicador de renta de suficiencia.

Llama la atención la aparición de un nuevo concepto in extremis, como es el inminente riesgo de pérdida de la vivienda, que deberá ser reconocido por los servicios sociales del Ayuntamiento respectivo. Dicho informe deberá ser motivado y fundamentado en las circunstancias objetivas que concurran en cada caso. Inminente riesgo supone que todavía no se incurrido en riesgo de pérdida de vivienda, aun cuando se tenga la seguridad objetiva de que ese riesgo afectará al interesado.