El juicio de desahucio

Por Luis Cortezo y Teresa Lin. Abogados de Garrigues

 Según el diccionario de la RAE, el juicio de desahucio es el sumario que tiene por objeto el lanzamiento de quien como arrendatario, dependiente o precarista posee bienes ajenos sin otro título que el de arriendo caducado o resuelto. Se trata de una cuestión que desde tiempos inmemoriales ha tenido una regulación específica, de hecho, el Título VIII de la partida Quinta de las Siete Partidas de Alfonso X el Sabio regulaba un juicio de desahucio.

La normativa moderna de este tipo de juicio ha sufrido un constante desarrollo. A mediados del siglo XX existía una legislación decididamente proteccionista con los intereses del arrendatario frente al arrendador. Los máximos exponentes de dicho espíritu intervencionista son la Ley Hipotecaria de 31 de diciembre de 1946 y la Ley de Arrendamientos Urbanos de 13 de abril de 1956. Esta legislación provocó la reticencia de los dueños de viviendas vacías a poner las mismas en el mercado del alquiler habida cuenta de la falta de protección legal que sufrían y como consecuencia de un régimen procesal desmedidamente lento en la recuperación del bien arrendado.

El primer intento del legislador por liberalizar el mercado del alquiler en España se produjo a través del Real Decreto Ley, de 30 de abril de 1985, sobre Medidas de Política Económica mediante el que se implantó el principio de libertad de pacto de la duración de los contratos de arrendamiento urbano suscritos con posterioridad a la publicación de dicha norma, suprimiéndose así la tan temida por los arrendadores “prórroga forzosa”.

Este espíritu liberalizador fue impulsado con la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamiento Urbanos actualmente en vigor (“LAU”), mediante la que se apuesta decididamente por la liberalización del mercado, tal y como demuestra la inclusión del régimen de absoluta libertad en la fijación de la renta y duración en los arrendamientos para uso distinto de vivienda.

Esta fase liberalizadora cristaliza con la promulgación de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil (“LEC”) cuyo fin era implantar un procedimiento ágil y rápido que facultase al arrendador a recuperar de forma eficaz la posesión de la vivienda alquilada en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendatario.

La crisis económica provocó un importante incremento de los conflictos arrendaticios sacando a relucir los distintos problemas prácticos que sufría la nueva regulación del procedimiento de desahucio, que provocaban que el mismo no tuviese la agilidad y rapidez deseada. Por este motivo, mediante la Ley 19/2009 de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficacia energética de los edificios, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal y la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de la vivienda, el legislador ha llevado a cabo una serie de reformas legales con el fin de obtener la ansiada agilidad y rapidez en los procedimientos de desahucio, lo que en los medios de comunicación ha venido denominándose como el “desahucio exprés”.

En nuestra opinión, este conjunto de medidas, no sin sus pequeñas dificultades y aristas, ha conseguido que España cuente con un procedimiento de desahucio más ágil y rápido, acercándose, en cuanto a la duración del trámite procesal de recuperación de la finca, a los parámetros y estándares europeos.

1. 1.    Tipos de procedimiento de desahucio

Sin perjuicio de que el procedimiento verbal de desahucio es el procedimiento habitual utilizado en los conflictos de materia arrendaticia, la LEC prevé otros tipos de procedimientos capaces de albergar esta problemática:

(i)           El juicio ordinario regulado en los artículos 399 y ss LEC alberga cuestiones de naturaleza arrendaticia que por razón de la materia no estén reservadas al procedimiento verbal. Ejemplo de ello son el desahucio por incumplimiento del arrendatario de las distintas obligaciones asumidas en el contrato (i.e. ejecución de obras, horario de apertura de local de negocio, incumplimiento de normativa de la comunidad de propietarios, desarrollo de actividades nocivas o prohibidas, etc.).

(ii)          Se tramitan por el cauce del juicio verbal regulado en los artículos 437 y ss de la LEC los conflictos arrendaticios que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo de duración del plazo legal o contractualmente fijado de duración del arrendamiento, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, recuperen la posesión de dicha finca.

Por otro lado, desde la entrada en vigor de la Ley 19/2009 de 23 de noviembre, todas aquellas reclamaciones de rentas o cantidades asimiladas a renta, con independencia de su importe y de si se acumulan a la acción de desahucio, son tramitadas por los cauces del juicio verbal.

(iii)         Para la simple pretensión de cantidades adeudadas en concepto de renta y cantidades asimiladas, es posible articular la reclamación a través del procedimiento monitorio si la deuda consta en alguno de los documentos especificados en el artículo 812 de la LEC.

1. 2.    El juicio verbal de desahucio

Como antes anticipábamos, el juicio verbal es el mecanismo típico mediante el que se ejercita una pretensión de desahucio. La acción requiere como condición necesaria la posesión de un inmueble o finca rústica o urbana por parte de un tercero y persigue precisamente terminar con esa posesión del inmueble por parte de quien la ocupa sin pagar por ello renta o sin tener título habilitante.

Se tramitan a través del juicio verbal los desahucios que se fundamenten en (i) la falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario, (ii) en la expiración del plazo fijado contractualmente de la relación arrendaticia y (iii) en la posesión en precario de la cosa por parte del arrendatario (artículos 250.1.1º y 2º LEC).

(i)           El desahucio por falta de pago tiene por objeto, por un lado, el derecho del arrendador a la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario y a desalojar el objeto arrendado con motivo de dicho incumplimiento; y, por otro, el derecho del arrendador a permanecer en el objeto arrendado.

El requisito para el éxito de la acción es, por tanto, que el arrendatario haya incumplido su obligación de pago de renta. La renta debe hallarse debidamente fijada y determinada en el contrato. En los casos en los que de exista una disputa entre las partes respecto al importe de la misma, la jurisprudencia ha determinado que la fijación de dicho importe es una cuestión compleja que no puede dilucidarse en el marco del siempre más sencillo juicio verbal, de modo que el procedimiento se debe derivar a los trámites del juicio ordinario.

Esta tesis jurisprudencial fue adoptada como línea de defensa por muchos arrendatarios con el fin de entorpecer y alargar el desahucio. Por este motivo, Audiencias Provinciales como la de León, en su sentencia núm. 137/2014, de 3 de julio de 2015, han establecido que la determinación de la renta no es cuestión compleja y puede resolverse en el seno del juicio verbal siempre que la misma pueda determinarse por el Juez sobre la base de los datos aportados por las partes y con aplicación de las normas legales. Esta posibilidad otorga cierto margen al juzgador para resolver la cuestión de la determinación de la renta en el seno del juicio verbal en caso de que existan dudas “sencillas” respecto a su importe.

Otra cuestión relevante en este tipo de desahucio es la determinación de los conceptos que integran la renta, pues sólo el impago de la misma faculta la acción de desahucio. Los artículos 20.1 y 20.3 LAU establecen el principio de libertad de los contratantes para determinar qué conceptos forman parte integrante de la renta en el caso de los arrendamientos urbanos. Las partes pueden libremente pactar los gastos que forman parte de la renta (mantenimiento del edificio, comunidad, tasas y tributos, etc.), de modo que su impago faculte la acción de desahucio[1].

Para que el Juez pueda determinar el incumplimiento de la obligación de pago es necesario tener en consideración el tiempo y el lugar en el que dicha obligación debe hacerse efectiva. También existe libertad de pacto en la LAU respecto a esta cuestión, disponiendo el artículo 17.2 LAU que, en ausencia del mismo, la renta será mensual y deberá realizarse en los primeros siete días del mes, operando dicho pago a mes iniciado, no a mes vencido. En los arrendamientos rústicos, sin embargo, en ausencia de pacto la renta se abonará en metálico por años vencidos en el domicilio del arrendatario (artículo 14 de la Ley 49/2003 de Arrendamientos Rústicos). Por su parte, en los arrendamientos regulados por el Código Civil (“CC”), de no existir pacto el pago deberá realizarse en el domicilio del deudor (artículo 1171 CC) y, en cuanto al tiempo, según la costumbre de la tierra (artículo 1574 CC).

Antaño existía una corriente jurisprudencial que consideraba que sólo el retraso reiterado en el pago de la renta era causa de estimación de la acción de desahucio. Dicha jurisprudencia estaba basada en que el simple retraso en el pago equivale a un cumplimiento defectuoso que no debía llevar anudada la resolución contractual. Así, el retraso en el pago de una única mensualidad no facultaba el éxito de la acción de desahucio.

Sin embargo, está consolidada línea jurisprudencial, emanada fundamentalmente de las Audiencias Provinciales, fue superada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, primero en su sentencia de 19 de diciembre de 2008, y más recientemente por la sentencia de 27 de marzo de 2014, en la que se ha fijado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no está obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.

Finalmente, indicar que este procedimiento tiene carácter sumario, esto es, dado que las facultades alegatorias y probatorias de las partes, y por ende el conocimiento judicial, están limitados y acotados, la sentencia que en ellos recae no produce efectos de cosa juzgada, pudiendo las partes plantear nuevamente la cuestión en un ulterior proceso declarativo plenario sin ningún tipo de limitación. El mayor exponente de dicho carácter sumario es lo dispuesto en el artículo 444.1 LEC, en tanto que se limitan al demandado los motivos de oposición a la demanda de desahucio en tanto que sólo podrá alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

(ii)          También se ventilan por los trámites del juicio verbal los desahucios fundados en la expiración del plazo contractual o legalmente fijado para el arrendamiento. La casuística de este tipo de desahucios se centra, fundamentalmente, en la determinación por parte del Juez de la duración del contrato y en la aplicación, en su caso, de las distintas prórrogas previstas en el propio contrato o en la normativa aplicable (i.e. artículo 9 de la LAU o la tácita reconducción regulada en el artículo 1566 CC). La Audiencia Provincial de Madrid, en su sentencia de 28 de octubre de 2015, deja sentado que la fijación del plazo de duración del contrato de arrendamiento puede perfectamente dilucidarse en el seno del juicio verbal, no siendo su determinación una cuestión compleja que merezca ser tratada en los trámites del juicio ordinario.

En este caso, la naturaleza plenaria o sumaria del procedimiento puede ser dudosa, toda vez que (i) de una parte, el articulo 447.2 LEC incluye al desahucio por expiración del plazo dentro de los procedimientos que finalizan mediante sentencia sin efecto de cosa juzgada; (ii) sin embargo, el artículo 444.1 LEC sólo limita las alegaciones y prueba del demandado en los juicios de desahucio por falta de pago (y no pues, en los juicios de desahucio por expiración del plazo).

A pesar de lo establecido en el artículo 447.2 LEC, el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo se considera un tipo procesal plenario con todo lo que ello implica (no habría limitación en los medios de alegación y prueba del demandado, posibilidad de reconvención, no aplicabilidad de la doctrina de las “cuestiones complejas”, etc.). Así lo reconoce, por ejemplo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 22 diciembre[2].

(iii)         El juicio verbal también es el cauce adecuado para tramitar las pretensiones de desahucio por precario. Es precarista quien sin pagar renta de ningún tipo utiliza la posesión de un inmueble sin título para ello. Para la estimación de la demanda es preciso que: (a) el actor acredite el título válido que le legitime para reclamar la posesión (i.e. título de dueño o usufructuario); (b) que quede perfectamente identificado el inmueble en cuestión; (c) que quede probado que el demandado esté disfrutando o en posesión inmediata del inmueble sin ningún título que le habilite para ello y sin pagar renta alguna.

El desahucio por precario tiene naturaleza plenaria toda vez que tanto el artículo 444.1 LEC (que restringe los motivos de oposición del demandado) como el artículo 447.2 LEC (que establece la ausencia de cosa juzgada en las sentencias de determinados procedimientos) limitan su ámbito de aplicación al desahucio por falta de pago o por expiración del plazo, sin hacer mención al desahucio por precario.

No existen limitaciones en cuanto a los medios de defensa y proposición de prueba de los litigantes; la sentencia que ponga fin al proceso tendrá efectos de cosa juzgada, pudiendo dirimirse en el proceso todas las cuestiones relativas a la validez, existencia y eficacia del título que ampare la posesión del demandado. No obstante, no puedan enjuiciarse cuestiones adicionales, puesto que se trata de una acción de naturaleza estrictamente posesoria.

1. 3.    Enervación de la acción de desahucio

La enervación, según Garberí Llobregat[3], es una facultad conferida al demandado mediante la cual, si satisface las cantidades que adeuda al arrendador en la forma, cuantía y condiciones legalmente previstas, puede provocar –por una sola vez– la finalización anticipada del juicio de desahucio mediante una resolución que dejará imprejuzgada la acción, y por tanto, ni resolverá el contrato de arrendamiento, ni alterará la situación arrendaticia objeto del conflicto, que se mantendrá incólume.

Para la viabilidad de la enervación: (i) deberá llevarse a cabo la misma por el arrendatario demandado en el procedimiento en el que se le imputa la falta de pago de la renta. También es posible la enervación por el administrador concursal (en los términos del artículo 70 Ley Concursal) o por un tercero que no actúe contra la voluntad del arrendatario[4]; (ii) debe realizarse el pago de todas las cantidades reclamadas en la demanda y las que adeude en el momento del pago enervador del desahucio (artículo 22.4 LEC); (iii) el dies a quo para realizar la enervación se inicia cuando el demandado reciba la citación judicial en el que se indica la posibilidad de enervar la acción y el dies ad quem es el día del vencimiento del plazo de diez días previsto en el artículo 440.3 LEC; y, (iv) por último, indicar que para evitar la inadmisión de la demanda de desahucio, el arrendador debe indicar en la misma si concurren las circunstancias para que pueda darse la enervación del desahucio (artículo 439.2 LEC).

La enervación será ineficaz si se ha producido anteriormente otra enervación o cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario de manera fehaciente con un mes de antelación a la presentación de la demanda y no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.

Cabe la posibilidad de efectuar una enervación ad cautelam, esto es, consignar y solicitar al tribunal la continuación del proceso para oponerse al desahucio. Dicha enervación no comportará la terminación de proceso sino el normal seguimiento del mismo a los efectos de debatir y enjuiciar si dichas cantidades reclamadas por el arrendador son debidas o no[5]. En caso de estimación el arrendatario podría llevar a cabo posteriormente una nueva enervación.

1. 4.    Aspectos relevantes en la tramitación procesal de los juicios verbales de desahucio

Los juicios de desahucio son conflictos de naturaleza civil, recayendo la competencia para conocer los mismos a los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca arrendada objeto de litigio (artículo 52.1.7º LEC).

a)  Demanda de desahucio

Tras la reforma del artículo 437 LEC introducida por la Ley núm. 42/2015, de 5 de octubre, las demandas iniciadoras del juicio verbal ya no son demandas sucintas, sino que tendrán el contenido y forma propios de las demandas de juicio ordinario, “siendo también de aplicación lo dispuesto para dicho juicio en materia de preclusión de alegaciones y litispendencia.”[6]

En los desahucios por falta de pago o por expiración del plazo el demandante podrá anunciar en la demanda si asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y las costas, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, en la demanda podrá interesarse que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado (artículo 437.3 LEC).

b)  Admisión de la demanda de desahucio por falta de pago

Tras la admisión de la demanda el Juzgado requerirá al demandado para que desaloje el inmueble y pague al demandante; enerve la acción de desahucio si se dan las circunstancias para ello; o comparezca y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por la que no debe, todo o en parte, la cantidad reclamada (artículo 440.3 LEC).

En el mismo decreto de admisión también se fijará la fecha de la vista en caso de oposición del demandado, y la fecha del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición.

En general, la fecha del lanzamiento se señala con posterioridad a la fecha de la vista. No obstante, consideramos que una medida que agilizaría en gran medida la tramitación del desahucio es la de fijar en el propio decreto de admisión dos fechas de lanzamiento distintas, una posterior a la de la vista para el caso de que esta tuviera lugar (oposición al desahucio por el arrendatario) y, otra fecha que puede ser incluso anterior a la de la vista para el caso de que no se celebrare la misma (falta de oposición del demandado). Son cientos los desahucios que se tramiten hoy en día sin oposición y con esta medida en muy poco tiempo el propietario tendría acceso a la posesión del bien.

La notificación al demandado, cuestión fundamental para una ágil tramitación del desahucio, se debe llevar a cabo según lo previsto en el artículo 155 LEC (domicilio que conste en la demanda). En los desahucios por falta de pago o expiración del plazo y en los procesos de reclamación de rentas, cuando no pudiera hallarse al demandado en el domicilio designados, ni el mismo hubiese comunicado con posterioridad al contrato de arrendamiento un nuevo domicilio al arrendador, se podrá proceder, sin más trámite, a fijar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la oficina judicial (artículo 164 LEC).

El habitual recurso de las Oficinas Judiciales a la comunicación edictal ha dado lugar a una doctrina del Tribunal Constitucional que ha venido a limitar su uso. Así, la sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de diciembre de 2013 deja sentado que la comunicación edictal debe ser vista como un último recurso y que antes de recurrir a ella deben agotarse todos los medios normales al alcance de la Oficina Judicial para tratar de localizar al demandado y salvaguardar el derecho fundamental de defensa del artículo 24 de la CE (medidas de averiguación domiciliaria, acceso al Punto Neutro Judicial, etc.).

Una vez notificada la demanda, si el demandado no realiza ninguna de las actuaciones indicadas en el requerimiento (desalojar y atender el pago o comparecer para oponerse), se anulará la fecha prevista para la vista y se procederá al lanzamiento del inmueble en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior, dándose por terminado el juicio de desahucio.

Si el demandado formula oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

c)  Admisión de la demanda en los juicios de desahucio no fundamentados en la falta de pago

En los desahucios basados en la expiración del plazo o en el desahucio por precario, la tramitación procesal es la misma que la del resto de juicios verbales. Presentada la demanda se dicta decreto de admisión y se acuerda dar traslado de ella al demandado para que la conteste por escrito en el plazo de diez días conforme a lo dispuesto para el juicio ordinario. Si el demandado no compareciere en el plazo otorgado será declarado en rebeldía conforme al  artículo 496 LEC.

El demandado, en su escrito de contestación, deberá pronunciarse, necesariamente, sobre la pertinencia de la celebración de la vista. Igualmente, el demandante deberá pronunciarse sobre ello, en el plazo de tres días desde el traslado del escrito de contestación. Si ninguna de las partes la solicita y el tribunal no considera procedente su celebración, dictará sentencia sin más trámites. Si alguna de las partes lo solicita, se señalará día y hora para su celebración.

d)  La vista

Si el demandante arrendador no asistiere a la vista y el demandado arrendatario no alega interés legítimo en la continuación en el proceso, se le tendrá por desistido de la demanda, se le impondrán las costas causadas y se le condenará a indemnizar al demandado, si éste lo solicita y acredita, los daños y perjuicios sufridos (artículo 442.1 LEC). En cambio, si es el demandado el que no comparece, el juicio continuará su curso (artículo 442.2 LEC).

En ausencia de cuestiones procesales que resolver, se dará la palabra a las partes para realizar aclaraciones y fijar los hechos sobre los que haya contradicción. De no haber conformidad sobre ellos, se propondrán y practicarán las pruebas que se admitan (artículo 443.3 LEC). En este punto es preciso recordar que en los juicios verbales de desahucio por falta de pago, al tratarse de un proceso de naturaleza sumaria, el demandado sólo podrá alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (artículo 444.1 LEC).

Terminada la vista, si esta hubiera tenido lugar, el tribunal dicta sentencia dentro de los cinco días siguientes (artículo 447.1 LEC).

e)            Ejecución: el legislador ha introducido una serie de especialidades en los casos de desahucio por falta de pago o expiración del plazo, con el fin de agilizar y simplificar al máximo la ejecución de sentencias de desahucio.

Tanto en la sentencia condenatoria, como en los decretos que pongan fin al desahucio por falta de oposición, si el demandante ha interesado en su demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento (artículo 437.3 LEC), esa simple solicitud será suficiente para la ejecución directa de la resolución que ponga fin al proceso sin ningún otro trámite (artículo 548.3 LEC).

Por otro lado, a las resoluciones de condena de desahucio por falta de pago o expiración del plazo no les será aplicable el plazo de espera de 20 días para el despacho de ejecución (artículo 549.4 LEC).

Conclusiones

Las sucesivas reformas legislativas llevadas a cabo respecto al procedimiento de desahucio han conseguido el efecto buscado, agilizando y simplificado en gran medida el desahucio, siendo ahora, sin lugar a dudas, un procedimiento mucho más rápido y eficiente. No obstante, no es descartable que en el futuro se sigan introduciendo modificaciones y mejores a este procedimiento con el fin de adecuarlo a las necesidades prácticas y realidades sociales que se vayan planteando.