La función liquidadora de la cláusula penal en los contratos de compraventa. #CompartirConocimiento

Colaboradora Editorial,

Esmeralda Vilchez Domínguez. 

@esmeraldavildo

STS 2235/2019 de 3 de julio

La mercantil Edivama, S.A. realizó contrato de compraventa con los particulares Doña Filomena y Don Jenaro. En dicho contrato se estableció una fecha prevista de entrega de la vivienda unifamiliar y en caso de que la misma se incumpliera, se estableció la posibilidad de resolver el contrato. Además, existía una cláusula penal del 3% que la vendedora retendría a los particulares en caso de incumplimiento contractual.

Ante el incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda, la constructora dio opción a los compradores de poder resolver el contrato de compraventa. En este momento los compradores interpusieron una demanda con intención de que se declarase un incumplimiento contractual y resarcir los daños devengados de dicho incumplimiento. La AP de Valencia desestima dicha demanda y declara vigente y eficaz el contrato con la constructora. Es en ese momento cuando los compradores dejan de abonar las cuotas correspondientes al pago de la vivienda.

Tras la negativa de los compradores de abonar las correspondientes tasas, la constructora pone en venta el inmueble a un tercero.

En adelante, el Tribunal estima el recurso extraordinario por infracción procesal, por falta de motivación y argumentación, interpuesto por los compradores en la sentencia emitida por la AP de Valencia y declara válida la resolución del contrato de compraventa de vivienda unifamiliar entre los compradores y la constructora, justificando de este modo la retención de 8.315,31€ en concepto de demora de las tasas. Por otro lado, el Tribunal estipula que la constructora deberá abonar la parte restante de la entrada que dieron al inicio del contrato, establecida en un total 53.084,69€.

Estimando, por lo tanto, las peticiones de los particulares contra la constructora al principio del procedimiento y declarando incumplimiento del contrato por parte de esta.

Finalmente, en cuanto a la cláusula penal, el TS establece según jurisprudencia (véase STS de 2 de julio de 2015 y STS de 21 de febrero de 2012) que: “la indemnización de daños y perjuicios para la parte vendedora ha de quedar reducida a la cantidad resultante de la aplicación del 3% de las cantidades que debieran haber sido entregadas por los compradores en el momento en que la resolución se hace efectiva». En definitiva, prima el principio de autonomía de la voluntad al celebrarse un contrato de compraventa entre dos partes en el que se establece y se pacta una cláusula penal. Acatando por lo tanto la función liquidadora que conlleva la misma y se establece a su vez en el artículo 1.152 del CC.

Fuente Institucional: CENDOJ