¿Está sujeta al IVA la condonación de rentas de un local de negocio cerrado por Covid-19?

Cuestión Vinculante nº V2053-20 de Dirección General de Tributos.

-.21 de julio de 2020

• La Cuestión Vinculante a la que hacemos referencia, trae causa de la consulta realizada por una persona física, arrendadora de un local de negocio que, cerrado a consecuencia del estado de alarma, no cobrará al arrendatario varias mensualidades de renta. La cuestión planteada es si las mensualidades no cobradas están o no sujetas al IVA

Trata la condonación parcial y total de la renta y su efecto con relación al IVA. Concluye que las condonaciones parciales están sujetas al IVA, las condonaciones totales no.

Se entiende que la condonación total de la renta se asimila a autoconsumo, y atendiendo a la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, Asunto C-193/91, Mohsche, con relación al artículo 26 de la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28 de noviembre, traspuesta en España a través del artículo 12 de la Ley 37/ 1992, en principio estaría sujeta, pero ese artículo 26 permite a los Estados no gravar expresamente estas operaciones cuando la no sujeción no sea causa de distorsión de la competencia. La declaración del estado de alarma ha provocado durante su vigencia el cierre generalizado de determinados locales, lo que ha supuesto que los arrendatarios de esos locales no han podido trabajar, y si el arrendador condona totalmente el pago de la deuda , la no sujeción del correspondiente autoconsumo de servicios “no puede generar distorsiones en la competencia ni actual ni futura, ni el mercado de arrendamientos ni en el sector de actividad afectado mientras se mantengan dichas medidas. En consecuencia, no estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido los autoconsumos derivados de la condonación de la renta de un local de negocios cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma”.

Si la condonación de la renta es parcial, distingue dos situaciones temporales, la realizada con anterioridad o simultáneamente al momento en que se hay pactado la exigibilidad, o si se ha pactado con posterioridad al devengo de las operaciones.  En el primer supuesto, deberá entender que la renta se ha reducido en la cuantía fijada, y esa reducción no forma parte de la base imponible de la operación. En el segundo supuesto, procederá la minoración de la base imponible en la cuantía pactada, si bien, habrá que proceder a la rectificación de las facturas atendiendo a las cuotas repercutidas; esto se funda en el apartado 2 del artículo 80 de la Ley 37/1992, “Cuando por resolución firme, judicial o administrativa o con arreglo a Derecho o a los usos de comercio quede sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente”.

Al margen de lo recogido en la Cuestión Vinculante, y atendiendo al ordenamiento netamente interno,  los anotadores entienden que si el artículo 1261 del Código Civil, nos dice que no hay contrato si este no tiene causa, y entiende por causa, con base en el artículo 1274, para el arrendador la obtención de renta, para el arrendatario, la disposición del local para su explotación, el cierre de los locales por orden gubernativa conlleva que para el arrendatario la causa, no existe temporalmente, y por tanto, el contrato no existiría temporalmente. Si atendemos a la aplicación analógica del artículo 4 del Código Civil  y a los artículos 26 – inhabitabilidad- y  30 -obras-  de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicado al arrendamiento de local  de negocio, concluiremos que el cierre gubernativo del local  de negocio sea por obras o por estado de alarma, tiene identidad de razón, y si para la obras se suspende por ley el contrato y la obligación del pago de la renta, lo mismo ha de suceder para el cierre por estado de alarma. Y si no hay renta por ley, no hay hecho imponible sujeto al IVA.