¿Anticipaste cantidades para la adquisición de una vivienda que finalmente no fue construida? Efectos prácticos de una demanda solicitando los efectos de la Ley 57/1968

• Por medio de este trabajo vamos a desarrollar el contenido factico y jurídico de una demanda de reclamación de daños y perjuicios interpuesta por un consumidor contra un banco, en la cual solicita que se aplique la Ley 57/1968 de 27 de julio sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y, la consiguiente restitución al comprador de las cantidades entregadas por este para la adquisición de una vivienda que nunca fue construida. Nuestro bufete Quercus-Superbia Jurídico, es especialista en la defensa del consumidor y especialmente, en la defensa de los derechos del cliente bancario minorista. Para mayor información visitar las páginas web: www.quercusjuridico.es  y www.superbiajuridico.es

El supuesto de hecho que nos va a servir de base a este artículo doctrinal, consiste en la reclamación de las cantidades pagadas por un consumidor, a causa de un contrato de adhesión a una actuación promocional que se desarrollaría en el término municipal de Madrid, donde se construiría un edificio que albergaría un número determinado de viviendas y que se firmó entre un consumidor en el año 2007 y la promotora, entregando a esta una cantidad pactada en el contrato, quien posteriormente ingresó en el Banco  para la adquisición de una vivienda, garaje y trastero. Pese a ser conocedor del destino del dinero depositado en la cuenta corriente abierta a nombre de la promotora, el Banco no dotó a dicha cuenta de la especial protección señalada en la Ley 57/1968 y no exigió a la promotora la presentación de los seguros o avales previstos en la misma, por lo que el banco receptor de los importes destinados a la compra de la vivienda debe responder de su falta de diligencia puesto que la construcción no llegó a iniciarse y no existía liquidez en la cuenta de la promotora, al haber permitido que los fondos ingresados por los compradores de las viviendas fueran traspasados a cuentas de titularidad de la promotora y destinados a usos distintos de la compra de la parcela y la construcción de la promoción.

El comprador de la vivienda comienza a tener conciencia de que el contrato no se va a cumplir por parte de la promotora, al observar que la obra no se inicia y comprobar que las estipulaciones de los contratos de compraventa al promotor, establecen generalmente, que los inmuebles objeto de esos contratos, serán entregados y escriturados dentro de un plazo determinado de varios meses siguientes a la firma de los contratos. El plazo de entrega de la vivienda reviste un carácter esencial para las partes, al amparo del contrato.

Tras tener clara la paralización o no inicio de las obras, el comprador y consumidor no ha de perder ni un minuto de tiempo especulando sobre que le conviene hacer y cuáles son los pros y contras de cómo debe de actuar en defensa de sus derechos. Debe comenzar por una reclamación extrajudicial dirigida al cumplimiento del contrato celebrado con  la promotora, que en estos casos es muy importante y se ha de realizar mediante requerimiento notarial o mediante burofax certificado remitido a la promotora reclamando el cumplimiento de los plazos de entrega, los daños y perjuicios que se le causan y dando un plazo para la devolución de las cantidades entregadas a la promotora para la compra de la vivienda, en el caso de que no iniciarse las obras y no cumplirse los plazos de entrega de las viviendas.

En caso de no tener éxito con la reclamación extrajudicial, para realizar este tipo de reclamaciones, el camino más sencillo es la presentación, en los juzgados pertinentes, de una demanda de juicio ordinario por acción de indemnización por daños y perjuicios, conforme a los dispuesto en la Disposición Adicional primera de la Ley de Ordenación de la edificación.

El fondo de la demanda se suele basar en un incumplimiento del contrato por parte del promotor y en un incumplimiento por parte del banco de los presupuestos y mecanismos de garantía para el comprador minorista consumidor, previstos en la ley 57/1968, reclamando los daños y perjuicios causados y la devolución de las cantidades entregadas en cumplimiento del contrato.

Consumidor, banco y promotora

En este tipo de procedimientos, entran en juego varios sujetos pasivos y activos, consumidor, banco y promotora.

El primero de ellos, el comprador, va a tener la condición de demandante. El cumplimiento de totas las obligaciones contractuales por parte del comprador, suele ser otro de los elementos repetitivos en este tipo de litigios contra las promotoras. El comprador ha de ser un consumidor, para poder solicitar que se le apliquen los beneficios y garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación en relación con la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (que fue derogada el 1 de enero de 2016 pero que tiene efectos jurídicos en todas las obras y contratos anteriores a esta fecha), y mantener intactas sus facultades tuitivas en cuanto a dicho aseguramiento de las cantidades entregadas.

Esta ley de 1968, exige (o exigía) en su artículo primero, que “las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma. deberán cumplir las condiciones siguientes: 1ª) Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de Interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido; 2ª) Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior”.

El segundo es el banco. Este entra en escena a consecuencia de que ha de ser conocedor u responsable de que la cuenta corriente de la cual sea titular la promotora donde los compradores realizan los ingresos pactados en contrato para la compra de la vivienda, está únicamente destinada a la construcción de viviendas y que los ingresos hayan sido realizados por los compradores  para la construcción de sus futuras viviendas, deben de estar garantizados y el banco debe de exigir al promotor la constitución de un contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros, y exigir un aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

El gran error del banco consiste en algunas ocasiones, en que a veces no exige el cumplimiento de las previsiones legales, al no dotar a la cuenta corriente donde se depositan las cantidades pagadas por los compradores para adquirir su vivienda, es decir, no se exige por parte del banco a la promotora la especial protección de la cuenta señalada en la Ley 57/1968, y no reclama a la promotora la presentación de los seguros o avales previstos en dicha legislación, imposibilitando al comprador el acceso a los mecanismos de garantía previstos en la Ley 57/1968.

La entidad bancaria nunca debe permitir la apertura de cuentas especiales, ni la realización de depósitos en ellas por los compradores de las viviendas, sin cerciorarse previamente que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, y esa obligación de la entidad bancaria se establece, bajo la responsabilidad de la entidad financiera,  es decir, hacerla responsable de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del deber; más concretamente, de los daños y perjuicios que se pudieran irrogar a los compradores en el caso de que, por no haberse constituido las garantías previamente previstas, no pudieran obtener la restitución de los anticipadamente pagado.

En consecuencia, producido el siniestro, esto es, no habiéndose construido el edificio, y por ende la vivienda, no existiendo liquidez en la cuenta corriente de la promotora y siendo intención del cliente, generalmente, recuperar el dinero, el juzgado siempre ha de proceder a declarar la responsabilidad de la entidad de crédito demandada por incumplimiento negligente  de sus obligaciones legales, ya que su mala práctica bancaria y su negligencia ocasiona un claro perjuicio al cliente, que se objetiva en la imposibilidad de reclamar el importe abonado a la entidad aseguradora o avalista de las cantidades pagadas a cuenta para la compra de la vivienda, según la disposición adicional primera de la LOE, desde la fecha en que se consignaron los pagos por parte del comprador.

Por último, el tercer actor en escena, es la promotora. El incumplimiento grave y esencial de las obligaciones contractuales y legales de la promotora y vendedora, es otra de las características repetitivas de este tipo de litigios, en virtud de los citados Contratos de Compraventa:

1) Falta de entrega de la vivienda en el plazo contractualmente pactado, sin ofrecer explicación satisfactoria alguna al comprador, respecto a las causas y duración de este grave e injustificado retraso. Transcurrido sobradamente ese plazo, puede suceder que el comprador ya no se encuentre interesado en la adquisición de la vivienda, ya que su entrega en las fechas convenidas resultaba esencial a su finalidad contractual.

2) La falta de información al comprador suele ser habitual en estos supuestos. Las promotoras no informan debidamente a los clientes, en estos casos, del estado constructivo de los inmuebles comprados, ni, lo que es más grave, de las razones que motivan los retrasos o el no inicio de las obras. Todo ello, con las situaciones lógicas ocasionadas de incertidumbre, preocupación y desasosiego en los compradores.

3) Otro de los elementos esenciales de estos casos, es la falta de entrega de las garantías legalmente establecidas sobre las cantidades entregadas a cuenta incumpliendo la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas al no garantizar la devolución de las cantidades entregadas por los compradores anticipadamente en los términos que exige la citada norma imperativa, incumplimiento de la legislación vigente.

Todo ello constituye un grave y evidente incumplimiento de la legislación aplicable por parte de las promotoras y ocasiona al comprador una perjudicial situación de indefensión, ya que, a pesar cumplir puntual y escrupulosamente las obligaciones contractuales, no recibe el amparo y garantía de la devolución de las cantidades entregadas, tal y como exige la ley, y el incumplimiento contractual de la entidad promotora ocasiona a los clientes importantes daños y  perjuicios: daño emergente, lucro cesante, daños morales, etc.

Daños y perjuicios

Como ya hemos indicado, la negligente actuación ilegal de los bancos, en estos casos, ocasiona a los clientes compradores de viviendas importantes daños y perjuicios (daño emergente, lucro cesante, daños morales, etc.) por lo que se ha de solicitar judicialmente que se inicien las acciones legales tendentes a su declaración, cuantificación y reparación.

Es evidente que en estas situaciones son los bancos responsables de los daños y perjuicios causados y han de reparar los perjuicios económicos, los daños morales y el lucro cesante que se ha causado y que dan lugar a reclamaciones de cantidad, cuyas cantidades reclamadas suelen ser ciertas, vencidas y liquidas, en concepto de daños y perjuicios por incumplir las obligaciones previstas en el Ley 57/1968 y en la DA 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación, más los intereses conforme a lo dispuesto en la DA 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación y los procesales en los términos previstos en el art. 575 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, desde la interposición de la demanda.

A tenor del art. 1902 del Código Civil, al existir daño, interviniendo culpa o negligencia, el banco está obligado a reparar el daño causado. Este daño al patrimonio del cliente y comprador y los perjuicios que se derivan de ese daño, han de ser resarcidos y reparados por la entidad financiera.

No hay duda alguna de que existe nexo causal entre el  incumplimiento de las obligaciones impuestas a las entidades financieras por el Ley 57/1968  y el daño patrimonial que sufren los clientes y compradores de viviendas en estos casos, ante la ausencia de garantías y avales que debían de garantizar las cantidades pagadas a cuenta para la construcción de sus viviendas en las cuentas abiertas por las promotoras en los bancos, ocultándoseles, por parte de ambos, a los consumidores la situación de falta de garantías en las citadas cuentas de ingreso, ya que los bancos conocen de antemano, tales carencias de avales o garantías que aseguraran el dinero pagado a cuenta por los compradores de viviendas.

Los daños son siempre materiales, económicos y cuantificables, pero a veces existen daños y perjuicios morales difícilmente cuantificables y reclamables.

Intereses

El consumidor ha de reclamar en sus demandas que los intereses legales sean impuestos desde la fecha del requerimiento o bien desde la fecha de la interpelación judicial, pero no desde la fecha de entrega de las cantidades puesto que no tuvieron conocimiento anterior de la situación. En este punto debe aplicarse lo dispuesto en el apartado c) de la disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, según el cual la garantía comprende las “cantidades entregadas más los intereses legales” del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, lo que no admite otra lectura que el objeto de la garantía es la íntegra indemnidad económica al comprador en lo que se refiere a las entregas a cuenta, incluyendo los frutos civiles de esos pagos a cuenta desde el momento de la entrega hasta su devolución, puesto que, de otra forma, el comprador sufriría un perjuicio contrario a la finalidad de la norma consistente en la pérdida de esos frutos civiles que representan los intereses legales referidos legalmente.

Jurisprudencia

Vamos a referirnos a la Sentencia del Tribunal Supremo – Sala Primera, de lo Civil, de 21 de diciembre de 2015, nº 733/2015, Recurso: 2470/2012 relativamente reciente y de mejor aplicación de las que he encontrado sobre el asunto:

“ (…) La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) – STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013 ). Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de « depositarse » las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno (recurso nº 2336/2013 ), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968 , entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador; la sentencia de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso nº 2300/2012 ), declara que « el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor; y la sentencia de 30 de abril de 2015 , igualmente de Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la Audiencia Provincial de Burgos (recurso nº 520/2013 ), es decir de la misma cuyo criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad.

Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la «responsabilidad» que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad, pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de exigir. En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas (reserva de vivienda y 20% vivienda), de esto no se derivara obligación legal alguna para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 (…)”.

Siguiendo con la jurisprudencia relativa a este asunto, es de hacer notar la Sentencia de fecha 23 de octubre de 2017, Sección 14ª, en caso muy similar, “Con relación a la inexistencia del carácter de cuenta especial y la obligación de abrir cuenta especial y exigir avales, la jurisprudencia es reiterada, así, entre otras, STS 4 de julio de 2017 recurso 950/2015 «Estos motivos de impugnación no pueden admitirse por las siguientes razones:

1.ª) La sala primera del Tribunal Supremo ha reiterado que la entidad garante no puede oponer como una excepción al pago que los ingresos se hayan hecho en una cuenta ordinaria y no en una cuenta especial, porque el ingreso en la cuenta especial no es un elemento necesario para que surja la obligación de la entidad de prestar la garantía por las cantidades anticipadas ingresadas en otra cuenta de la entidad (sentencias 174/2016, de 17 de marzo, 142/2016, de 9 de marzo, 733/2015, de 21 de diciembre, 779/2014, de 13 de enero de 2015, con cita de otras anteriores): «las cantidades objeto de protección por mor de la citada Ley 57/1968, son todas aquellas que fueron anticipadas por el comprador mediante el correspondiente ingreso en una cuenta bancaria, sea o no la cuenta especial concertada entre el promotor-vendedor y la entidad bancaria como cuenta ligada a la línea de avales», y que «la motivación esencial y social de dicha Ley es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda -bien generalmente esencial para la vida-, que está en fase de planificación o construcción», por lo que, «para su aplicación, únicamente se exige como condición indispensable, que se hayan entregado sumas determinadas en concreto y que la construcción de la vivienda no se inició o no se concluyó, siendo accesorias y propias de dilucidar las otras cuestiones planteadas, entre el asegurador y el constructor”.

De acuerdo con esta doctrina, incluso, en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en las cuentas que el promotor tenga abiertas dicha entidad (Sentencias 142/2016, de 9 de marzo, 733/2015, de 21 de diciembre).

A su vez, la STS 17 de marzo de 2017 recurso 950/2015 declara como doctrina aplicable a estos casos: “(…) La cuestión ya ha sido resuelta por esta Sala al fijar, en su sentencia de 21 de diciembre de 2015 (recurso 2470/2012), la siguiente doctrina jurisprudencial: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad (…)”.

Los razonamientos esenciales para fijar esa doctrina son los siguientes: “(…) Se trata, en definitiva, de determinar el alcance de la expresión «bajo su responsabilidad» cuando, como en este caso, las cantidades anticipadas no se hayan percibido en una cuenta especial sino en la única que el promotor tenía en la entidad de crédito codemandada. »La jurisprudencia de esta Sala sobre la Ley 57/1968, conformada sobre todo a raíz de las situaciones creadas por la crisis económica y financiera (promotores en concurso y compradores que habían anticipado cantidades pero no iban a recibir las viviendas), está presidida por el rigor con el que dicha ley, anterior a la Constitución, protegía a los compradores de viviendas para uso residencial, rigor que la Constitución no vino sino a reforzar en sus arts. 47 (derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada) y 51 (defensa de los consumidores y usuarios) – STS, de Pleno, de 20 de enero de 2015 (recurso nº 196/2013).

Más en particular, por lo que se refiere a la cuenta especial en la que han de «depositarse» las cantidades anticipadas, la sentencia de 16 de enero de 2015, también de Pleno (recurso nº 2336/2013), distingue, a efectos de la responsabilidad a que se refiere el art. 1 de la Ley 57/1968, entre la entidad que concede al promotor el préstamo a la construcción con garantía hipotecaria y aquella otra en que se ingresan las cantidades anticipadas, que es la que debe responder frente al comprador; la sentencia de 13 de enero de 2015, asimismo de Pleno (recurso nº 2300/2012), declara que “… el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que se impone al vendedor…” ; y la sentencia de 30 de abril de 2015, igualmente de Pleno y sobre un recurso contra sentencia precisamente de la Audiencia Provincial de Burgos (recurso nº 520/2013), es decir de la misma cuyo criterio se invoca en el presente recurso, resuelve que la Caja de Ahorros avalista debía responder frente a los cooperativistas de viviendas no solo de los pagos anticipados ingresados en la cuenta especial, como se decía en el aval, sino también de los ingresados en una cuenta diferente del promotor en la misma entidad (…)”.

“(…) Pues bien, la aplicación de la línea inspiradora de esta doctrina jurisprudencial al presente recurso determina que proceda su estimación, porque la «responsabilidad» que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad, pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de «exigir». En suma, se trata de una colaboración activa de las entidades de crédito porque de otra forma, como razonan las sentencias de Audiencias Provinciales citadas en el motivo, bastaría con recibir los ingresos de los compradores en una sola cuenta del promotor, destinada a múltiples atenciones, para que el enérgico e imperativo sistema protector de los compradores de la Ley 57/1968 perdiera toda su eficacia. Por esta razón, aunque sea cierto, como considera la sentencia impugnada, que la promotora podía haber concertado seguro o aval con otra entidad, en cambio no es acertado entender que, constando incluso en el propio documento de ingreso el destino o razón de las cantidades anticipadas («reserva de vivienda y 20% vivienda»), de esto no se derivara «obligación legal alguna» para la entidad de crédito codemandada. Muy al contrario, precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968…”

Más recientemente aún, la Sentencia de 9 de marzo de 2016 (rec. 2648/2013) ha reiterado la misma doctrina en un caso en el que la entidad de crédito receptora de las cantidades anticipadas en una cuenta común del promotor, no en la cuenta especial exigida por la Ley 57/1968, había avalado solamente una parte de esas cantidades y se oponía a responder de la otra por la inexistencia de cuenta especial y aval.

En definitiva, y de conformidad con esta doctrina, para apreciar la responsabilidad de las entidades bancarias por no exigir las garantías que la ley impone a las promotoras no es necesario que los ingresos se efectúen en la cuenta especial a que se refería el artículo primero de la Ley 57/1968, de 27 de julio, por lo que surge la obligación de la demandada a los efectos de la precitada Ley y disposición adicional primera de la Ley 38/1999, en atención al contenido de los contratos firmados entre promotores y clientes y el destino de la totalidad de las cantidades entregadas por los clientes para la adquisición de la viviendas que nunca llegaron a construirse, puesto que la responsabilidad de las entidades bancarias alcanzan a todas aquellas cantidades, ingresadas en una o varias cuentas, que estén destinadas a la construcción de las viviendas, que en definitiva son las cantidades anticipadas a que se refiere la Ley 57/1968.

En nuestro bufete Quercus-Superbia Jurídico les podemos ampliar la información sobre este tipo de procedimientos y la defensa de los derechos de nuestros clientes.

Sobre el autor: Eduardo Rodríguez de Brujón y Fernández. Abogado. Miembro de Legal Touch. Experto en Derecho Bancario. Socio director del Bufete Quercus-Superbia Jurídico. Académico de la Muy Ilustre Academia Internacional de Ciencias, Tecnología, Educación y Humanidades, y profesor de ISDE.