La hipoteca inversa: preguntas frecuentes, ventajas e inconvenientes

¿Qué es una hipoteca inversa?

Es un tipo de préstamo hipotecario en el que la entidad bancaria abona una renta mensual al cliente a cambio de que este ofrezca su vivienda como garantía. De manera muy resumida y de ahí su denominación, funciona de manera «inversa» a una hipoteca tradicional.

Si se busca una definición oficial, puede encontrarse en la exposición de motivos de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, donde se refiere a la hipoteca inversa como «un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de la tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación, por parte de la entidad, del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito».

¿Quién la puede contratar?

Según la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, este producto financiero está dirigido a aquellos solicitantes que ya tengan una vivienda en propiedad y cumplan los siguientes requisitos:

a) que el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia o personas a las que se les haya reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 %.

b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,

c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,

d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

¿Hipoteca inversa temporal o vitalicia?

En el caso de la hipoteca inversa temporal se percibirá una cuota mensual por el periodo de tiempo fijado en el contrato. El importe total a recibir será el equivalente al valor de la vivienda, por lo que este tipo de hipotecas proveen una cuota mensual superior a la vitalicia, al tener una duración limitada. Sin embargo, una vez cubierto el valor de la vivienda, se dejará de percibir la renta y probablemente la deuda seguirá generando intereses.

Por su parte, la hipoteca inversa vitalicia garantiza una renta mensual para toda la vida del titular de la hipoteca. Al no existir una fecha de vencimiento, la renta mensual percibida es menor que en las hipotecas inversas de tipo temporal. Además, este tipo de préstamo puede contar con un seguro de renta vitalicia que se activaría en el momento en el que la renta recibida por el titular supere el máximo del valor de la hipoteca.

¿Qué papel asumen los herederos?

En el momento del fallecimiento del último titular, los herederos asumen sus derechos como tales, pero también los deberes y obligaciones anejos a los bienes en cuestión. Por ese motivo, a esos herederos —de aceptar dicho papel, pues, de no interesarles, la entidad actuaría en consecuencia ejecutando la garantía— les corresponden tanto la propiedad de la vivienda como la deuda acumulada con la entidad. Así las cosas, aquellos deberán decidir entre:

a) Mantener la propiedad del inmueble y liquidar la deuda con la entidad bancaria.

b) Vender el inmueble, para seguidamente saldar dicha deuda, siempre que con el producto obtenido pueda hacerse, pues, en caso contrario, habrá que acudir a otras vías, como vender otros bienes de la herencia.

c) Decidir no reembolsar la deuda vencida con sus intereses, pudiendo el acreedor cobrar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

¿Existe alguna peculiaridad fiscal?

Según el apartado 7 de la Disposición Adicional Primera de la citada Ley 41/2007, de 7 de diciembre, “estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación.

¿Cuáles son las principales ventajas?

– La persona mayor o dependiente conserva la posesión y la propiedad, pudiendo continuar viviendo en el inmueble, e incluso transmitirlo por herencia (aunque con cargas).

– La seguridad económica. La persona mayor o dependiente obtiene efectivo.

– La exención fiscal citada del ITP y AJD.

– No se exige aval ya que la vivienda es la garantía.

¿Y sus inconvenientes?

– Cumplimiento de todos los requisitos legales citados (mayor de 65 años o dependiente, ser titular de la vivienda, etc.)

– La aplicación de un interés elevado que va aumentando durante la vida del préstamo.

– Elevados gastos de formalización, en atención a la comisión de apertura, gastos de notaria, de registro, de gestoría, de tasación, impuestos diversos y la suscripción del seguro de rentas vitalicias.

– Producto financiero complejo, con multitud de opciones y matices.

– Limitaciones por circunstancias del mercado. En ocasiones las entidades financieras que ofrecen este producto no aceptan inmuebles por debajo de un valor considerado, en localidades donde les sea difícil o poco rentable realizar las gestiones, o porque las viviendas estén ubicadas en una zona con un mercado inmobiliario inactivo.

– La habitual no actualización con el IPC (aunque pueden acordarse fórmulas).