Régimen fiscales en la transmisión de inmuebles

El objeto de este artículo es ofrecer de manera resumida una descripción del régimen fiscal general aplicable a la transmisión de inmuebles, tanto a efectos de impuestos directos (Impuesto de sociedades, IRPF e Impuesto Municipal sobre Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana) como en lo referente a impuestos indirectos (IVA e ITP en sus modalidades de TPO y AJD), y en el próximo artículo hablaremos sobre de transmisión de participaciones en sociedades que tengan inmuebles.

 IMPUESTOS DIRECTOS (IRPF, IS)

1.-Transmision de inmuebles

• 1.-Régimen de tributación en el IRPF (19%-23%)

Las ganancias patrimoniales de hasta 6.000 euros tributan por el 19%; entre 6.000 y hasta 50.000 euros, al 21%, y a partir de 50.000 euros, al 23%.

Reinversión en vivienda habitual

Los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan el importe obtenido en una nueva vivienda habitual estarán exentos de tributación sobre la parte de la ganancia que se destina a la compra de otra casa. Si se destina todo el dinero obtenido en la venta para la adquisición de una nueva vivienda la exención será total, pero si parte de lo obtenido no se reinvierte si se deberá tributar por él.

El contribuyente tiene dos años de plazo desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exención. Es necesario dejar reflejado expresamente en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal y en qué medida.

Exención para los mayores de 65 años

Los mayores de 65 años cuando venden su vivienda no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual. En este caso la ley no obliga a reinvertir el dinero en otra casa para acogerse a la exención.

• 2.-Impuesto Municipal sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)

Se devenga con motivo de la transmisión de terrenos de naturaleza urbana, no de las rusticas y dependerá del Ayuntamiento donde se encuentre el inmueble.

IMPUESTOS INDIRECTOS (IVA, TPO, AJD)

2.1.1 Régimen de tributación en el IVA

Dentro del concepto de entregas de bienes se encuentran las entregas de inmuebles que, en principio, tendrán la consideración de operaciones sujetas al IVA en la medida en que sean realizadas por empresarios o profesionales.

No obstante lo anterior, la Ley del IVA regula las siguientes situaciones en que la transmisión del inmueble puede no estar gravada por el IVA:

1. a) Las transmisiones de inmuebles que se transmitan como parte integrante de una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, ya que estas operaciones estarán no sujetas al IVA.
2. b) Las entregas de terrenos rústicos y demás terrenos que no tengan la condición de edificables.
3. c) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, es decir, cuando ya se haya producido una compraventa sobre el referido inmueble, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación No obstante, dichas transmisiones inmobiliarias podrán quedar efectivamente sujetas a IVA si el sujeto pasivo renunciase a la exención.

En todo caso, el tipo de gravamen que resultará aplicable será:

1. a) Con carácter general el 21%.
2. b) En caso de transmisiones de edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, así como los garajes y anexos que con ellos se transmitan, el tipo aplicable será el 10%.
3. c) En caso de trasmisión de viviendas de protección oficial por sus promotores, el tipo aplicable será el 4%.

2.1.2 Régimen de tributación en el ITP

Se establece como norma general las entregas de bienes que estén sujetas al IVA, aun estando exentas, no estarán sujetas al ITP – TPO.

Sin embargo, existe una excepción a esta regla que resultará aplicable a las transmisiones de inmuebles que estén exentas o no sujetas en IVA, caso en el cual la transacción sí tributará por TPO.

El tipo de gravamen aplicable a las transmisiones de inmuebles será:

1. a) Con carácter general 6%-11% (dependiendo de cada comunidad autónoma), si bien existen tipos reducidos aplicables p.ej., a las transmisiones de viviendas de protección oficial, etc.
2. b) Para el caso de que, tratándose de una transacción en la que pudiera haberse renunciado a la exención en el IVA, si las partes no han optado por dicha renuncia, algunas CCAA han establecido tipos reducidos de tributación (p.ej., Asturias prevé un 2%, Cantabria prevé el 4%, etc.). En el caso de que la transmisión del inmueble no esté exenta de tributación en el IVA, la incompatibilidad entre el ITP-TPO y el IVA supondrá que la transmisión no estará sujeta a tributación por esta modalidad del Impuesto.

2.1.3 “Actos Jurídicos Documentados” (ITP – AJD) cuyo importe se calculará:

1. a) Con carácter general por aplicación del tipo fijo del 0,75%-1,5% dependiendo de cada CCAA, estableciéndose además tipos reducidos aplicables p.ej. a las transmisiones de viviendas de protección oficial, etc.
2. b) En caso de que la sujeción al IVA resulte de la renuncia a las exenciones previstas, algunas CCAA han previsto tipos de AJD incrementados (p.ej. 3% en Extremadura; 2,5% en Cataluña; 1,5% en Asturias o Madrid, etc.).

Sobre el autor: Ignacio Gómez Aguirre, es socio de Briones abogados