Nueva doctrina del Supremo sobre la usucapión “contra tábulas”

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha fijado doctrina en relación con la usucapión “contra tabulas”, (adquisición de la propiedad por su uso continuado durante cierto tiempo, en contra de lo expresado en el Registro de la Propiedad) declarando que rige lo dispuesto en el art. 36 de la Ley Hipotecaria frente a lo establecido en el art. 1949 del Código Civil, ya que este último ha de considerarse derogado.

Según la sentencia, de la que es ponente el magistrado Antonio Salas Carceller, la Audiencia declaró en relación con la usucapión “que no cabía admitir tal modo de adquirir en el presente caso puesto que se trataba de una prescripción ordinaria que -según dicho artículo 1949- requería que el usucapiente, a su vez, tuviera título inscrito a su favor” sin plantearse la sentencia recurrida el problema de la actual vigencia de dicha norma.

En concreto, la Audiencia razonó que la jurisprudencia dictada sobre aquel precepto obliga a computar el plazo de prescripción adquisitiva ordinaria frente al titular del derecho inscrito desde la inscripción del segundo título, el que ampara la posesión del usucapiente, de forma que, en contra del tercero, el art. 1949 CC solo permite el inicio de la prescripción ordinaria “contra tábulas” a partir de la inscripción del segundo título que ampara la posesión del usucapiente, valiendo la posesión anterior solo a efectos de prescripción extraordinaria.

El Supremo no se declara vinculado por la mención del art. 1949 CC en la jurisprudencia anterior, ya que entonces se aludió a dicho precepto de modo incidental, en casos en que no dependía de su aplicación el resultado del pleito, a diferencia del presente litigio en el que la ratio decidendi de la sentencia impugnada se asienta en su vigencia, lo que obliga a declarar derogado el art. 1949 CC por el art. 36, apartados I y II de la Ley Hipotecaria, regulador de los distintos supuestos de usucapión “contra tabulas”.

Para la Sala, el art. 1949 CC es una norma que nació perfectamente coordinada con el antiguo art. 35 LH, en vigor hasta 1909. Bajo dicho régimen, en la usucapión contra tabulas frente al dueño del inmueble o derecho, el cual conoce -o puede conocer- que otro está poseyendo para adquirir, regía la legislación común del Código Civil, mientras que si se trata de un tercero hipotecario -que no conocía, ni había de conocer, dicha posesión «ad usucapionem»- era necesaria la inscripción que pudiera reflejar dicha posesión, lo que resultaba conforme con el texto del artículo 1949 del Código Civil; y ello se tratara de usucapión ordinaria o extraordinaria.

El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral.

Tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión «ad usucapionem»; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH pues se dice ahora que “en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria «ad usucapionem».

En tal caso prevalece contra el «tercero hipotecario» la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el «tercero hipotecario» consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición.

La sentencia concluye que este nuevo régimen, distinto del anterior, ha venido a sustituir en su integridad el del art. 1949 CC en cuanto que, al no distinguir, afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.