¿Aumentar la renta por repercusión de obras impuestas por la Administración? (STS 498/2020, de 30 de septiembre)

• La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el arrendador y declara la posibilidad de aumentar la rentar del alquiler a los arrendatarios por repercusión de obras impuestas por la Administración

Los arrendatarios formularon demanda en la que solicitaron que se declarase que el aumento de la renta por repercusión de obras que desde marzo de 2009 hasta el 31 de mayo de 2016 venía reclamando el arrendador era nulo de pleno derecho pues el art. 108 Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964 no se aplica a los contratos de arrendamientos de viviendas celebrados durante la vigencia de esta Ley.

Mantienen los demandantes que la repercusión solo cabe para los arrendamientos existentes con anterioridad al 1 de julio de 1964, pero no para los posteriores. Citando la STS 305/2009, de 21 de mayo, (rec.1419/2004), argumentan los mismos que es indebida y contraria a derecho la repercusión del coste de las obras en la estructura, fachada y cubierta del edificio que han venido abonando desde marzo de 2009.

Por su parte, el arrendador afirma que el inicio del arrendamiento es anterior al 1 de enero de 1965 ya que desde la entrada en vigor de la actual LAU se les está aplicando de forma pacífica la actualización del IPC que sustituyó la regla de actualización del art. 100.1 y 4 LAU 1964 prevista para los arrendamientos que subsistiesen a su entrada en vigor. Por último, anuncia que las polémicas obras de rehabilitación del edificio fueron ordenadas por el Ayuntamiento de Riotuerto e, incluso, promovidas en parte por él.

Primera y segunda instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Medio Cudeyo resolvió en atención a la doctrina de los actos propios, pues los demandantes no manifestaron oposición alguna en ningún momento desde que fueron informados en febrero de 2009 y han venido satisfaciendo puntualmente y sin protesta durante más de siete años los importes mensuales computados por tal concepto.

Tras formular recurso de apelación, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Santander declaró la nulidad de pleno derecho de las repercusiones giradas a los arrendatarios y condenó al arrendador a restituir las cantidades por la repercusión de obras indebidamente satisfechas.

¿Y la valoración de la naturaleza de las obras?

El ahora recurrente en casación plantea que la sentencia de la Audiencia solo tiene en cuenta para resolver la cuestión objeto de debate la fecha de los contratos de arrendamiento, sin entrar a valorar la procedencia de la repercusión en las rentas por importe de las obras por su naturaleza.

Advierte el recurrente que las obras fueron ordenadas e incluso promovidas en parte por el Ayuntamiento de Riotuerto, es decir, por la Administración, por ello, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo recogida en la STS 685/2013, de 30 de octubre, (rec. 1513/2011) y al amparo de la disposición transitoria segunda, apartado 10.3 de la LAU de 1994, procede la repercusión de las obras por haberse impuesto administrativamente.

Así las cosas, considera la Sección Primera de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en su reciente STS 498/2020, de 30 septiembre, (rec. 1283/2018), que el debate sobre si se trataba o no de obras impuestas por la Administración “no se dio respuesta en la sentencia de apelación”.

Por ello, y en aplicación de la referida doctrina jurisprudencial [STS 685/2013, de 30 de octubre, (rec. 1513/2011)], la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo declara que, “al tratarse de obras impuestas por la Administración, si bien ejecutadas a través de Convenio, estaba el arrendador facultado para repercutirlas, pese a ser el contrato posterior a la LAU de 1964, por lo que procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia, desestimar la demanda interpuesta por los arrendatarios”.