¿Cuándo la inscripción registral no sirve? La prescripción adquisitiva contra el titular registral a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014

Por Castor Villar González y Sergio Berenguer Pascual. Abogados de Díaz-Bastien & Truan Abogados

Recientemente se ha publicado la sentencia de 21 de enero de 2014 dictada por la Sección 1ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo donde se dirime bajo qué normas, Ley Hipotecaria o Código Civil (en adelante, LH y CC respectivamente), operaría la prescripción adquisitiva contra tabulas de un usucapiente en perjuicio de un tercero hipotecario.

La sentencia ha puesto fin a una discusión jurídica que venía manteniendo un importante sector doctrinal respecto a la vigencia y aplicabilidad del art. 1949 CC en relación con el art. 36 LH, cuyas redacciones parecían incompatibles respecto a la prescripción adquisitiva ordinaria, resolviéndose ahora definitivamente la disputa conforme a que el art. 1949 CC debe entenderse tácitamente derogado.

Para comprender el núcleo de la cuestión relativa a la prescripción adquisitiva contra tabulas suscitada en la mencionada sentencia es necesario presentar brevemente cuáles son los presupuestos de hecho de cada uno de estas disposiciones.

Pues bien, el supuesto de hecho del art. 1949 CC se circunscribe a dar solución a hipotéticos casos de prescripción adquisitiva ordinaria en situaciones de: 1) dos inscripciones de títulos que causen una doble inmatriculación; 2) una inscripción registral de un título sin que concurran las exigencias del art. 34 LH, y por tanto quedarían excluidos los privilegios otorgados por el Derecho al tercero hipotecario.

En cambio, el supuesto regulado en el art. 36.1 LH ofrece una acción eficaz para el usucapiente, ya sea ordinario o extraordinario, que no ha inscrito aún su título (el que sea) en el registro al tiempo de la inscripción registral lograda por un tercero hipotecario, independientemente de que la usucapión esté consumada o esté en vías de consumarse.

En definitiva, el art. 36.1 LH no prevé la solución de un supuesto de doble inscripción sino que ofrece una vía para que el usucapiente (consumado o en vías de hacerlo) pueda accionar frente al tercero hipotecario y, por el mecanismo del art. 36.1 LH, remover de la inscripción registral al tercero hipotecario (art. 34 LH) y lograr que se inscriba el título del usucapiente siempre y cuando, evidentemente, se cumpla el marco normativo de la prescripción previsto en la legislación civil pura.

Sentado lo anterior es el momento para describir con mayor detalle el grueso de la cuestión.

• SUCINTO ANÁLISIS DE LA NORMATIVA EN APARENTE CONTROVERSIA

Según la Ley Hipotecaria se podrán inscribir en el Registro los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Y si bien, aunque todos estos títulos gozan de la posibilidad de ser inscritos, no todos disfrutan de la protección privilegiada prevista en el art. 34 LH, en cuyo tenor se dispone lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro”; esto es, sensu contrario, los negocios a título lucrativo susceptibles de ser inscritos no estarían protegidos bajo el paraguas del art. 34 LH.

Aunque esta disposición es clara respecto al tercero hipotecario de buena fe, existen figuras previstas en el Código Civil–como la del usucapiente–que para la Ley Hipotecaria también merecen una protección específica con el objeto de que puedan tener acceso al Registro. Tal es el caso del art. 36.1 LH que ofrece un útil instrumento jurídico para dirimir cualquier conflicto que se pudiera dar entre un usucapiente y un tercero hipotecario (art. 34 LH). Así mismo, en aparente conflicto nos encontramos frente al art. 1949 CC, cuyo precepto prevé como regla general que contra un título inscrito en el Registro no cabe la usucapión ordinaria contra tabulas sino en virtud de otro título igualmente inscrito.

Tradicionalmente esta tensión se solucionaba doctrinalmente por un importante sector manteniendo que el art. 1949 CC debía entenderse derogado por el art. 36 LH en virtud del principio lex posterior derogat priori ya que establecía una regulación novedosa y distinta en comparación con la originaria del Código Civil. Sin embargo, nótese, el art. 36 LH no exige que exista un título inscrito a favor del usucapiente–como así lo exige el art. 1949 CC–para que pueda operar la usucapión en contra del titular registral, y por tanto consideramos que en realidad no existe ningún solapamiento normativo pleno entre ambos preceptos (debiendo reinterpretarse ambos de forma que sean compatibles y complementarios).

Cuadro de disposiciones controvertidas

Art. 1949 Código Civil

Art. 36.1 Ley Hipotecaria

Redacción vigente desde el 1 de mayo de 1889

Redacción vigente desde el 31 de diciembre de 1946

– Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad – no tendrá lugar – la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales– en perjuicio de tercero,

– sino en virtud de otro título igualmente inscrito,

– debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.

• – Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34,
• – sólo prevalecerá
• – la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición,
• – en los dos supuestos siguientes:
•  

a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.

Sin embargo, a pesar del criterio mantenido en la reciente sentencia que declara totalmente derogado el art. 1949 CC, nos inclinamos doctrinalmente por preservar la vigencia del referido precepto ya que entendemos que podría dar solución a determinados supuestos de hecho concretos y distintos a los previstos en el art. 36 LH.

Así el art. 1949 CC, por un lado, se refiere a casos de prescripción adquisitiva ordinaria-nunca la extraordinaria-donde existen dosinscripciones: ya sea de forma consecutiva, ya sea en paralelo.

La primera se refiere a los supuestos de inscripciones registrales derivadas de adquisiciones a título gratuito, donde no hay un conflicto con el titular originario (el conflicto surgiría después tras la anulación del título). Este sería un supuesto residual a la vista de la regulación hipotecaria que entró en vigor a mitad del siglo pasado, debiéndose reinterpretar el art. 1949 CC para dar cobertura a los supuestos que quedaban fuera de la Ley Hipotecaria. De esta forma resulta imprescindible que el usucapiente no sea considerado tercero hipotecario en virtud del art. 34 LH puesto que, en tal caso, su adquisición–incluso a non domino–sería inatacable.

La segunda exigiría que hubiese dos inscripciones en paralelo (doble inmatriculación), contradictorias e incompatibles entre sí, y a la vez igualmente protegidas por el art. 34 LH, siendo éste el motivo por el cual no pueden operar los privilegios previstos en la legislación hipotecaria para ambos terceros adquirentes a título oneroso, debiendo entrar en juego las reglas y normas del Código Civil, esto es, el art. 1949 CC entre otros que sean aplicables.

El art. 36 LH, por otro lado, prevé una regla general y diversas excepciones. La regla general consiste en que la usucapión puede operar contra tabulas en perjuicio del titular registral, sin distinguir entre prescripción ordinaria y extraordinaria, respecto del dominio y de los derechos reales limitados de goce que estén debidamente inscritos a favor de un tercero. Dicho de otro modo, la circunstancia de figurar inscrito en el Registro el dominio y/o el derecho real de goce no impide que otras personas puedan adquirirlos por prescripción adquisitiva.

Sin embargo, si bien se permite la prescripción contra tabulas, en los casos de usucapión consumada o cuasi consumada este modo de adquirir la propiedad se encuentra ciertamente limitada a favor del tercero hipotecario y la protección que la Ley Hipotecaria a éste le brinda:

1)      La usucapión consumada contra el titular originario no podrá oponerse frente al tercero hipotecario del art. 34 LH que adquiera un bien inmueble o derecho real siempre y cuando no se demuestre que este tercer adquirente previamente, al tiempo de perfeccionarse la adquisición, conocía o tuvo medios raciones y motivos suficientes para conocer que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

2)      Asimismo, siempre que no se conociera o no se pudiera conocer tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el tercero hipotecario dispondrá de un año para enervar o interrumpir la prescripción adquisitiva consumada o cuasi consumada. En caso contrario la posesión de hecho del usucapiente se entenderá consentida expresa o tácitamente por el tercero hipotecario.

Por último, y a la vista de todo el régimen jurídico que se acaba de exponer, solamente cabe ver por qué la sentencia de 21 de enero de 2014 del Tribunal Supremo decide sin ninguna vacilación declarar la derogación tácita del art. 1949 CC.

• FUNDAMENTOS DE LA SENTENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO PARA DEROGAR TÁCITAMENTE EL ART. 1949 CC

Para desmarcarse de la anterior–y no tan radical–jurisprudencia de la Sala de lo Civil en relación con el art. 1949 CC, la sentencia de 21 de enero de 2014 arguye que «aun cuando esta Sala ha hecho mención al artículo 1949 del Código Civil en sentencias como las de 28 de febrero de 2001 (RC 2589/1996) y 20 de febrero de 2007 (RC núm. 390/2000), sin descartar su vigencia, lo ha hecho de modo incidental pues en los casos allí contemplados no dependía de su aplicación el resultado del proceso, lo que no ocurre en el presente ya que la “ratio decidendi” de la sentencia hoy impugnada viene dada precisamente por la aplicación al caso de dicho precepto».

La sentencia continúa en su análisis sobre el núcleo de la cuestión fundamentando que: «El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral; tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión «ad usucapionem»; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH pues se dice ahora que «en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil» ; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria «ad usucapionem». En tal caso prevalece contra el «tercero hipotecario» la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el «tercero hipotecario» consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición».

Finalmente la Sala de lo Civil concluye su razonamiento de forma absolutamente terminante proclamando que: «Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del «tercero hipotecario«, que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil, en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria». (…) «Lo razonado hasta ahora comporta que no se pueda mantener la argumentación de la sentencia recurrida favorable a la vigencia del artículo 1949 del Código Civil (…)».

Dicho esto último, una vez expuesta la ratio decidendi de la sentencia que hemos tratado, poco más se puede añadir que contribuya a esclarecer la postura actual del Tribunal Supremo, restando únicamente que manifestemos al respecto nuestras propias conclusiones previamente adelantadas.

• CONCLUSIÓN

Es indiscutible que existe un inveterado conflicto entre las normas aquí expuestas y, a nuestro juicio, es notorio que al menos parcialmente ha habido una derogación tácita del art. 1949 CC, debiendo reinterpretarse el mismo de forma que complemente la Legislación Hipotecaria en aquellos supuestos no previstos en ella. De esta manera discrepamos con el nuevo criterio del Tribunal Supremo en el sentido de que la derogación tenga un alcance absoluto.

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