Las servidumbres en Aragón

Por Carlos Peralta Jiménez. Socio de Garrigues

El artículo 551 CDFA define la servidumbre como “un derecho real limitado de goce establecido sobre un finca en beneficio de otra. La finca a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama finca dominante; la que la sufre, finca sirviente.”

De la definición legal transcrita, se desprende la siguiente naturaleza jurídica de las servidumbres: (i) se trata de un derecho real y, por tanto, oponible erga omnes; (ii) recae directa e inmediatamente sobre la cosa misma y otorga a su titular una acción real: la acción confesoria; (iii) confiere un goce de alcance parcial y limitado, por cuanto recae en alguno o algunos de los aprovechamientos o utilidades de la finca sobre la que se constituye (predio sirviente) en beneficio de otra (fundo dominante); y, (iv) no precisa la concurrencia del presupuesto de ajenidad; a diferencia de lo que sucede en el Derecho común, donde las servidumbres sí que se configuran como un derecho real de goce en cosa ajena.

1. I.              Regulación

Las servidumbres en el Derecho civil aragonés se encuentran reguladas en el Título II del Libro Cuarto, artículos 551 a 587, del Decreto Legislativo 1/2011, de 22 de marzo, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba, con el título de «Código del Derecho Foral de Aragón», el Texto Refundido de las Leyes civiles aragonesas (CDFA).

El legislador aragonés no ha regulado de forma completa el régimen jurídico de las servidumbres en Aragón, admitiendo así la aplicación supletoria del Código Civil para lo no expresamente contemplado en la normativa aragonesa; si bien dicha aplicación supletoria del Derecho común habrá de realizarse con suma cautela, habida cuenta de la disparidad de criterios de ambos Derechos en esta materia.

Precisamente, tratando de evitar la injerencia de las normas de Derecho supletorio estatal en la normativa aragonesa, el CDFA introduce unas disposiciones generales sobre servidumbres que contienen una regulación detallada del régimen general de las servidumbres, pretendiendo, de esta manera, excluir la aplicación supletoria del Código Civil estatal y aclarando determinadas dudas interpretativas del texto que pudieran surgir en el futuro.

1. II.            Caracteres

Los principales rasgos caracterizadores de las servidumbres son su utilidad exclusiva a la finca dominante, su carácter permanente, su inseparabilidad de las fincas a las que activa o pasivamente pertenecen y su carácter indivisible (artículos 553 y 554 CDFA).

Respecto a la utilidad de la servidumbre a la finca dominante, esta utilidad puede ser tanto actual como potencial o futura, y ha de tratarse de una utilidad posible y lícita.

La servidumbre tendrá carácter permanente, salvo que se encuentre sometida a término o condición, en cuyo caso su vigencia quedará supeditada al cumplimiento del plazo o a la realización de la condición.

Además, la servidumbre estará vinculada al predio sirviente, considerándose parte aneja de esta finca y no siendo susceptible de enajenación separada de la misma. Del mismo modo, el derecho de servidumbre es inseparable del fundo dominante, no siendo posible que dé utilidad a finca distinta.

Por su parte, la nota de indivisibilidad de las servidumbres que regula el artículo 554 CDFA, y en virtud de la cual la servidumbre no se ve alterada ante divisiones o segregaciones de las fincas sirviente o dominante, queda matizada en el artículo 572 CDFA, que prevé eventuales extinciones parciales de la servidumbre en determinados supuestos, a los que más adelante nos referiremos.

1. III.           Clasificación

Las servidumbres se clasifican en aparentes o no aparentes, positivas o negativas, continuas o discontinuas (artículo 552 CDFA); siendo relevante su categorización a los efectos del régimen constitutivo y extintivo aplicable.

Asimismo, y aunque el CDFA no lo prevé expresamente, en el Derecho aragonés cabe distinguir entre las servidumbres reales (constituidas en provecho de una persona, por su condición de propietaria de la finca dominante o personales); y los derechos reales de aprovechamiento parcial o “servidumbres personales” (establecidas a favor de una o varias personas, o de una comunidad, por su propia individualidad, y no por el hecho de ser titulares de un predio); así como entre las servidumbres legales (servidumbres establecidas por ley) y las voluntarias (constituidas al arbitrio de la voluntad de los propietarios de las fincas).

Además, tal y como se ha señalado con anterioridad, la regulación aragonesa admite las servidumbres recíprocas entre fincas dominantes y sirvientes, cuando la utilidad de la servidumbre redunda en beneficio de ambos predios; y prevé la posibilidad de que una servidumbre esté sujeta a término o condición, tanto suspensiva como resolutoria.

Con carácter novedoso, el artículo 564 CDFA contempla la posibilidad de constituir servidumbres sobre finca propia; de manera que, mientras ambas fincas pertenezcan a un único propietario, el Registro de la Propiedad podrá publicar la constitución de la servidumbre. La inscripción de la servidumbre en el Registro de la Propiedad determinará su rango; y la eficacia de la servidumbre, que queda subordinada al cambio de titularidad de alguna de las fincas, se retrotraerá al momento de la inscripción registral.

1. IV.          Contenido

Los titulares de los predios dominante y sirviente pueden dar a la servidumbre el contenido que estimen oportuno, debiendo atender a las indicaciones del negocio jurídico constitutivo, a los signos aparentes, si los hubiere, o a la posesión de la servidumbre si la misma se ha constituido por usucapión, y siendo de aplicación supletoria la regulación prevista en el CDFA (artículo 556.2º CDFA).

A falta de acuerdo entre los interesados, la determinación del contenido de la servidumbre se llevará a efecto por decisión judicial en atención al título de constitución, los signos aparentes, las circunstancias de las fincas y la costumbre de lugar (artículo 556.3º CDFA).

El contenido de la servidumbre deberá ser el adecuado para permitir que la finca dominante obtenga la utilidad pretendida, de la manera menos incómoda y lesiva para el predio sirviente (artículo 557 CDFA).

Así, el titular del predio sirviente debe permitir al titular del predio dominante ejercitar todos los derechos necesarios para su uso, siendo posible la constitución de servidumbres accesorias que no tienen existencia autónoma y que subsisten en tanto no se extinga la servidumbre principal.

Ahora bien, si el ejercicio de la servidumbre resulta excesivamente gravoso para el titular de la finca sirviente, éste podrá exigir que se realicen, a su cargo, cuantas modificaciones sean conveniente en la forma y lugar de prestación de la servidumbre, con el único límite de que estas modificaciones no disminuyan su valor y utilidad (artículo 560 CDFA).

1. V.            Derechos y obligaciones de los propietarios de las fincas

El artículo 558 CDFA prevé un régimen de contribución a los gastos de obras y trabajos para el establecimiento, uso y conservación de la servidumbre, siendo la regla general que, salvo que el título de constitución establezca otra cosa, estas obras y trabajos deberán ser satisfechos por el titular de la finca dominante; sin embargo, si la servidumbre reporta una utilidad efectiva a la finca sirviente, su titular también deberá contribuir a sufragar estos gastos en proporción al beneficio que la obra le reporte.

Por su parte, el titular de la finca sirviente no podrá realizar obra alguna que perjudique o dificulte el ejercicio de la servidumbre (artículo 558.4º CDFA); y, si al constituirse la servidumbre, se hubiera obligado a costear los gastos derivados de obras necesarias para el uso y conservación de la misma, podrá abandonar su finca al titular de la dominante, quedando de ese modo liberado de la carga (artículo 559 CDFA).

1. VI.          Constitución

Las servidumbres pueden constituirse voluntariamente, forzosamente, por signo aparente o por usucapión.

a)  Constitución voluntaria:

La constitución voluntaria de la servidumbre podrá tener lugar por negocio jurídico oneroso o gratuito, inter vivos o mortis causa, siendo preciso cumplir los requisitos ad solemnitatem que se exijan para el concreto negocio jurídico constitutivo. Según tiene declarado el Tribunal Supremo (vid. STS de 26 de junio de 1981), las partes afectadas por la servidumbre podrán compelerse recíprocamente a otorgar escritura pública ex artículos 1.279 y 1280 del Código Civil.

Podrán constituir una servidumbre tanto los propietarios de las fincas dominante y/o sirviente como los titulares de derechos reales posesorios sobre éstas; si bien, en este último caso, la servidumbre tendrá el mismo alcance y duración que el derecho real limitado al que se supedita.

También es posible la constitución de servidumbre sobre fincas gravadas con un usufructo, siempre que no se perjudique al derecho de usufructo; sin que para ello resulte necesario contar con el consentimiento del usufructuario (artículo 562.2º CDFA).

La servidumbre puede afectar a una finca ostentada en régimen de proindivisión. Si la finca detentada en comunidad es la finca dominante, a tenor de lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil, cabría considerar que para la constitución de una servidumbre se precisa del acuerdo de la mayoría de los comuneros, por tratarse de un acto de administración; ahora bien, al tratarse de un acto beneficioso para la comunidad, al amparo del artículo 548 del Código Civil, se podría defender que cualquiera de los comuneros estaría legitimado para proceder a la constitución de la servidumbre de manera aislada. Por su parte, si la finca detentada en comunidad es la finca sirviente, el artículo 562.1º exige el consentimiento de todos los comuneros.

b)  Constitución forzosa:

Para determinados supuestos, la normativa aragonesa considera amparable jurídicamente la constitución forzosa de una servidumbre a favor de una determinada finca, pese a que ello suponga un perjuicio para otra finca ajena. Este sería el caso de las servidumbres de paso o de las servidumbres de acceso a red general.

Pues bien, si el dueño de la finca sirviente no consiente a la constitución de la servidumbre, el dueño de la finca dominante podrá solicitar al juez su constitución, quien la determinará de la forma menos gravosa posible y fijará la correspondiente indemnización (artículo 565 CDFA).

c)   Constitución por signo aparente:

El artículo 566 CDFA contiene una regulación completa de las servidumbres por signo aparente (o “por destino del padre de familia” según la doctrina más tradicional), evitando así la aplicación supletoria del artículo 571 del Código Civil, que tantos problemas de interpretación ha generado en la práctica.

En dicho precepto se prevén dos supuestos distintos de constitución de servidumbre por signo aparente: cuando existe un signo aparente entre dos fincas de un mismo propietario y una de ellas se enajena; y, cuando tenga lugar la segregación o división de una finca, y entre las fincas resultantes –que se han de atribuir a titulares distintos para que la servidumbre sea eficaz- existiera un signo aparente.

En estos casos, se entenderá constituida la servidumbre, salvo que al tiempo de separarse la propiedad de las fincas (para el primero de los supuestos) o al tiempo de segregarse o separarse la finca originaria (para el segundo de los supuestos), se exprese lo contrario en el título de la enajenación o de segregación o división.

Por otro lado, interesa apuntar que no existe consenso doctrinal en la consideración de las servidumbres por signo aparente como servidumbres legales o voluntarias; ni en la posibilidad o no de constituir servidumbres a favor y en contra de titulares de derechos reales limitados sobre fincas, por integración del artículo 566 CDFA con el artículo 562 CDFA.

d)  Constitución por usucapión:

El sistema de constitución de servidumbres por usucapión contemplado en el régimen jurídico aragonés no se corresponde con su correlativo en el Código Civil; siendo, asimismo, diferentes las consecuencias que en él tienen las clasificaciones de las servidumbres. Así, en Aragón, no pueden usucapirse:

• las servidumbres negativas (artículo 567 CDFA). Se zanjan así posibles dudas sobre la aplicación de criterios del Código Civil contrarios a la tradición doctrinal aragonesa.
• Las servidumbres no aparentes no susceptibles de posesión (artículo 569 CDFA a sensu contrario). Este sería el caso de las servidumbres no aparentes de luces y vistas (artículo 575 CDFA).

Por el contrario, son susceptibles de usucapión:

• las servidumbres no aparentes susceptibles de posesión, por el transcurso de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, con buena fe y justo título (artículo 569 CDFA). Quedan a salvo los supuestos de posesión inmemorial, pacífica y no interrumpida, en cuyo caso se podrá constituir la servidumbre por usucapión sin necesidad de buena fe, ni justo título (artículo 569 CDFA).
• las servidumbres aparentes, por el transcurso de diez años entre presentes y veinte entre ausentes, sin necesidad de justo título ni buena fe (artículo 568 CDFA).

Las servidumbres aparentes de luces y vistas solamente podrán constituirse por usucapión cuando exista en la pared propia o medianera un voladizo que caiga sobre fina ajena, al ser éste el único signo aparente admisible en este tipo de servidumbres ex artículo 574 CDFA.

El tiempo de la posesión para la constitución de servidumbres por usucapión comenzará a computarse desde el día en que el titular de la finca dominante hubiera empezado a ejercerla sobre la finca sirviente (artículo 570 CDFA).

1. VII.         Extinción

Las causas de extinción de las servidumbres previstas en el derecho aragonés son las siguientes (artículo 571CDFA):

a)  Por el no uso durante veinte años; si bien, para el caso de servidumbre constituida a favor de una finca dominante ostentada en régimen de proindivisión, la posesión por uno cualquiera de los comuneros impide la prescripción (artículo 573 CDFA).

El cómputo del dies a quo del plazo de 20 años comienza a computar, para el caso de las servidumbres continuas, el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre; y, para el caso de las servidumbres discontinuas, el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre.

b)  Por el cumplimiento del plazo o la realización de la condición si la servidumbre se hubiera sometido a término o condición resolutorios.

c)  Por renuncia del titular de la finca dominante.

d)  Por redención convenida entre el titular de la finca dominante y el de la sirviente.

e)  Cuando la servidumbre se hubiera constituido por el titular de un derecho real posesorio sobre la finca, al tiempo de extinguirse éste.

f)   Por la pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.

g)  Por confusión o reunión en una misma persona de la propiedad de las fincas dominante y sirviente, siempre que el titular de ambas declare su voluntad en tal sentido. No obstante lo anterior, hay que tener presente que, de no declarar el propietario de ambas fincas su voluntad de extinguir la servidumbre, la misma no será eficaz en tanto no desparezca la reunión.

La normativa aragonesa también contempla la posible extinción parcial de la servidumbre por modificación de las fincas afectadas positiva o negativamente (artículo 527 CDFA). En ese caso, será posible solicitar la cancelación registral; pero, si no hay acuerdo y no hay modo fehaciente de acreditar la utilidad sobre la porción de que se trate, tendrá que ser la resolución judicial dictada en procedimiento declarativo quien la determine.

1. VIII.        Servidumbre de luces y vistas:

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