Impago del IBI como motivo de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento

Aunque en la práctica inmobiliaria diaria se debata, de manera abstracta, la legitimación para pactar en un contrato de arrendamiento que el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) sea a cargo de los arrendatarios, lo cierto es que el impago de este impuesto sí constituye motivo legítimo a los arrendadores para ejercitar la acción resolutoria por impago de cantidades asimiladas y así lo ha recalcado la reciente Sentencia Tribunal del Supremo del pasado mes de abril (se adjunta).

En este sentido, la sentencia de Pleno de 12 de enero de 2007 declaró como doctrina jurisprudencial que «el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles, en arrendamientos de vivienda vigentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1.ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964«, y esta doctrina se ha reiterado en sentencias de 24 y 26 septiembre, 3 octubre y 7 de noviembre de 2008.

«Lo cierto es que el impago de este impuesto sí constituye motivo legítimo a los arrendadores para ejercitar la acción resolutoria» (Foto: Economist & Jurist)

Por otra parte, en sentencias de 15 de junio de 2009, recurso nº 2320/2004, y 11 de julio de 2011, recurso nº 642/2008, se ha declarado igualmente como doctrina jurisprudencial:

«[…] que el impago por el arrendatario del Impuesto de Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964». Y en sentencia de 20 de julio de 2011, recurso 352/2009, se reitera la doctrina jurisprudencial de que «el coste de los servicios y suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, ha de considerarse como cantidades asimiladas a la renta, y su impago es causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964». Esta doctrina es igualmente reiterada posteriormente en la sentencia 749/2015, de 30 de diciembre.

Es decir, una vez pactada dicha obligación en el contrato de arrendamiento, el impago del IBI por parte del arrendatario, debe considerarse como una causa de resolución comprendida en el artículo 114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Ahora bien, ello no significa que el arrendatario no pueda acogerse a la enervación, pero ésta no procederá:

1. Cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que finalmente el pago no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador.
2. Cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario cumpliendo los siguientes requisitos: de forma fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llega a conocimiento del arrendatario; refiriéndose a rentas o cantidades asimiladas impagadas; y con, al menos, 30 días de antelación a la presentación de la demanda.

En este sentido, la sentencia 335/2014, de 23 de junio, resolutoria de un recurso de casación por interés casacional en la misma modalidad de jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales, se casó la sentencia recurrida y fijó la siguiente doctrina jurisprudencial: «el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo».

Así pues la sentencia 508/2015, de 22 de septiembre, se pronunció de manera meridianamente clara sobre la interpretación del art. 22.4 LEC y sobre los requisitos del requerimiento de pago a los efectos de impedir la enervación de la acción en el procedimiento de desahucio, con reproducción de la doctrina de la sentencia 302/2014, de 28 de mayo, en los términos siguientes:

«1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.
3. Ha de referirse a rentas impagadas.
4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.
5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario.

1. Que el contrato va a ser resuelto.
2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.

El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago».

En definitiva, no estamos ante un derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario. El Tribunal Supremo incide una vez más que según la normativa sobre arrendamientos urbanos, el arrendador puede resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario (LAU art. 27.2.a). Este precepto se aplica igualmente a los supuestos de desahucios por la falta de pago del IBI, pero siempre y cuando en el contrato se pactara que corría a cargo del arrendatario. También, el requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada que se traslada al arrendatario, debe considerarse la crónica anunciada de un proceso judicial y no puede ni debe pasar desapercibida a los arrendatarios, ni su gravedad ni las consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago genera la resolución del contrato y el desahucio del inmueble.

Cuadro de legislación

• Constitución Española
• Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos
• Código Civil de 24 de julio de 1889

Cuadro de jurisprudencia

• Tribunal Supremo Fecha: 15/04/2021 Tipo resolución: Sentencia Sala: Primera Número Sentencia: 204/2021 Número Recurso: 2760/2018 Numroj: STS 1366:2021 Ecli: ES:TS:2021:1366
• Tribunal Supremo Fecha: 28/06/2012 Tipo resolución: Sentencia Sala: Primera Sección: Primera Número Sentencia: 440/2012 Número Recurso: 75/2010
• Tribunal Supremo Fecha: 01/06/2016 Tipo resolución: Sentencia Sala: Primera Sección: Primera Número Sentencia: 360/2016 Número Recurso: 246/2014 Numroj: STS 2567:2016 Ecli: ES:TS:2016:2567
• Tribunal Supremo Fecha: 27/12/2010 Tipo resolución: Sentencia Sala: Primera Sección: Primera Número Sentencia: 848/2010 Número Recurso: 894/2007
• Tribunal Supremo Fecha: 07/07/2010 Tipo resolución: Sentencia Sala: Primera Sección: Primera Número Sentencia: 415/2010 Número Recurso: 151/2007
• Audiencia Provincial de Murcia Fecha: 10/02/2011 Tipo resolución: Sentencia Sección: Quinta Número Sentencia: 47/2011 Número Recurso: 460/2010
• Audiencia Provincial de Málaga Fecha: 15/06/2011 Tipo resolución: Sentencia Sección: Sexta Número Sentencia: 359/2011 Número Recurso: 1009/2010
• Tribunal Supremo Fecha: 03/11/2014 Tipo resolución: Sentencia Sala: Primera Sección: Primera Número Sentencia: 610/2014 Número Recurso: 1590/2012
• Tribunal Supremo Fecha: 27/03/2014 Tipo resolución: Sentencia Sala: Primera Sección: Primera Número Sentencia: 180/2014 Número Recurso: 141/2011 Numroj: STS 1183/2014 Ecli: ES:TS:2014:1183