Arrendamientos urbanos. Contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

Doctrina jurisprudencial sobre el proceso de actualización de la renta, en interpretación de la Disp. Trans. 2ª, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994.

Resulta así que la regla general es la procedencia de la actualización siempre que el arrendatario pretenda seguir gozando del beneficio de la prórroga forzosa por más tiempo del correspondiente al citado plazo de ocho años, siendo excepción a dicha regla el supuesto de que la situación económica del arrendatario y de las personas que con él convivan determine lo contrario, lo que exigirá no sólo la existencia de tal situación objetiva sino, además, que se acredite la misma ante el arrendador en referencia a los ingresos totales correspondientes al ejercicio fiscal anterior a la fecha del requerimiento.

No habiéndose realizado inicialmente, en el caso ahora enjuiciado, dicha acreditación por el arrendatario que, pese a manifestar su desacuerdo, satisfizo durante el primer año la actualización en el porcentaje que resultaba aplicable a esa primera anualidad – que arrojaba un resultado de 68,08 euros mensuales- pretende dicho arrendatario -ahora recurrente- impedir que dicha actualización, ya iniciada, continúe hasta completarse en la cantidad total prevista por la ley para, contrariamente, continuar pagando la cantidad actualizada pero limitada al porcentaje de esa primera anualidad, según la interpretación que considera más adecuada en relación con la norma contenida en la citada Disposición Transitoria.

Dicha interpretación, que ampara la parte recurrente en algunas sentencias de Audiencias Provinciales como las de Las Palmas de 19 de febrero de 1999 y Navarra de 4 de mayo de 1998, que, en beneficio del arrendatario, entienden que el desarrollo del proceso actualizador puede quedar condicionado por el hecho de que, una vez iniciado, varíen las condiciones económicas de quienes conviven en la vivienda arrendada hasta el punto de quedar por bajo de los índices legales, se contrapone a la de otras Audiencias, como la de Barcelona, que consideran como proceso único el de actualización, siendo esta última la que mejor se ajusta a la letra y a la finalidad de la ley.

Efectivamente, ha de optarse por la segunda opción jurisprudencial ya que el legislador no ha previsto -como podía haber hecho- el que fueran varias y sucesivas las actualizaciones de modo que pudieran quedar interrumpidas por un descenso en los ingresos de las personas que habitaran la vivienda arrendada, como también pudo prever contrariamente -y no lo hizo- que una inicial improcedencia de la actualización por escasez de ingresos de tales personas pudiera dar paso a la actualización en un momento posterior en que tales condiciones fueran más beneficiosas. Ni una ni otra posibilidad fue acogida por el legislador que, por el contrario, fijó un momento inicial en el cual el arrendador había de ejercitar su derecho a obtener la actualización de modo que las condiciones económicas determinantes serían las correspondientes al año anterior marcando inexorable e invariablemente la procedencia o improcedencia de la total actualización, sin perjuicio de que la misma -en beneficio del arrendatario- hubiera de llevarse a cabo en un número determinado de años -cinco o diez- según las circunstancias.

(…)

Se declara como doctrina jurisprudencial, en interpretación de la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) 11, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 11 de noviembre de 1994, la de que la procedencia o no de la actualización de la renta correspondiente a contratos de inquilinato sobre vivienda, anteriores al 9 de mayo de 1985, se determina tras el requerimiento al efecto del arrendador teniendo en cuenta las circunstancias económicas vigentes en ese momento en relación con la acreditación de ingresos que exige la ley al arrendatario; siendo así que, establecida la procedencia o improcedencia de la actualización -que es única, aunque su definitiva implantación se haga gradualmente- las posteriores alteraciones en los ingresos de las personas que habiten la vivienda no modifican la situación ya creada con carácter definitivo.

Sentencia del Tribunal Supremo, de 14 de septiembre de 2010, nº recurso: 2179/2006. Ponente: Don Antonio Salas Carceller. A FAVOR DE: ARRENDADOR. , Marginal: 2241379.

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