Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo

(Imagen: el blog de DIGI)

El 9 de noviembre de 2.011 se ha publicado el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

El Reglamento, básicamente, desarrolla el texto refundido de la Ley de Suelo, TR 02/2008, en lo relativo a los métodos y técnicas de valoración de inmuebles.

Así, se regulan los métodos de valoración a seguir, orientados «a la necesidad de estimar cuantitativamente el valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación, sin consideración alguna de las posibles expectativas no derivadas del esfuerzo inversor de la propiedad».

La regulación reglamentaria se distribuye en cinco Capítulos y cuatro Anexos:

1º El Capítulo I contiene las Disposiciones Generales.

2º Los Capítulos II y III la metodología a seguir en los inmuebles en situación básica de suelo rural.

3º El Capítulo IV recoge la valoración de inmuebles en situación básica de suelo urbanizado.

4º Y el Capítulo V se refiere a las indemnizaciones y gastos de urbanización.

Para los inmuebles en situación básica de suelo rural, se seguirá el método de capitalización de la renta real o potencial de la explotación. El valor obtenido se podrá corregir al alza en función de factores objetivos de localización. En el caso de existir sobre el terreno edificaciones, construcciones y/o instalaciones, estas se valorarán de manera independiente.

En el caso de inmuebles en situación básica de suelo urbanizado, se distinguen tres casos:

1º Suelo no edificado o con edificación ilegal o en ruina física: Se utilizará el método residual estático en base al uso y edificabilidad atribuidos por el planeamiento urbanístico a la parcela valorada.

2º Suelo edificado o en curso de edificación: Se adoptará el mayor valor entre:

-Tasación conjunta de suelo y vuelo por el método de comparación.

-Tasación exclusiva del suelo por el método residual estático.

-Suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización: Se utilizará el método residual estático, pero considerando los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen.

Conviene recordar que la metodología contemplada en el Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo es sólo de obligado cumplimiento para aquellas valoraciones cuya finalidad sea una de estas cuatro:

1º Reparto de beneficios y cargas, en defecto de acuerdo entre afectados.

2º Valoraciones expropiatorias.

3º Fijación del precio a pagar por el propietario en la venta o sustitución forzosa.

4º Determinación de la responsabilidad patrimonial de la administración pública.

Por Manuel López-Quiroga Rodríguez. Director General UVE VALORACIONES, S.A.

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