Venta judicial derivada de retracto legal

La única cuestión que plantea el presente recurso es la de dilucidar si es inscribible una escritura de venta judicial, como consecuencia de un juicio de retracto, en la que la Juez, en representación del retraído, vende las fincas al retrayente, cuando las mismas se hallan inscritas a favor de personas que habían adquirido del retraído en su día y que no han sido demandadas ahora, teniendo en cuenta, además, que la demanda de retracto no fue anotada preventivamente en el Registro. El mandamiento que acompaña a la escritura ordena la cancelación de las inscripciones posteriores. Es de hacer notar que no se tomó en su día anotación de la demanda. Ante la negativa del Registrador, el demandante recurre alegando que el retracto es eficaz frente a todo tercero.

El recurso no puede prosperar. Apareciendo las fincas inscritas a favor de terceros que no han sido parte en el procedimiento, no puede inscribirse el título ahora calificado, pues así lo impone el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos (artículo 24 de la Constitución Española), así como los principios registrales de legitimación, salvaguarda judicial de los asientos y tracto sucesivo (artículos 1.2, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria).

Por lo demás, el Juez que, en ejecución de sentencia, otorga la escritura calificada carece de legitimación para intervenir en nombre de quienes no han sido parte en el procedimiento del que dimana la sentencia que se ejecuta.

Es cierto que, en principio, y como dice el recurrente, el retracto es eficaz frente a terceros, pero dicha eficacia no puede hacerse efectiva frente adquirentes protegidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Nota especial de la redacción de E & J:  de este supuesto clásico de colisión entre la eficacia real (erga omnes) y la eficacia registral del retracto legal (arrendatarios, colindantes) debe extraerse una conclusión de gran trascendencia práctica, en especial para los abogados que se encuentren en situaciones como la estudiada: siempre que se inicie una acción real que afecte a derechos inscritos en el registro de la Propiedad, debe pedirse anotación preventiva de demanda, con objeto de «destruir´´ la inatacabilidad del tercer adquirente del bien o derecho incrito, el cual no podrá ampararse en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, al carecer del requisito de la buena fe  pues al inscribir su título, apaecerá la anotación preventiva de demanda que le va a advertir que el derecho o bien adquirido queda a las resultas de la resolución judicial que se dicte. Ya lo establecía una Resolución de la DGRN de 1946 `en el aspecto sustantivo, la acción de tanteo y retracto legal afecta a todo tercer subadquirente del dominio de la finca o derecho real o gravamen impuesto sobre la misma; pero en el aspecto procesal, la anotación preventiva de demanda de retracto legal es útil en el sentido de que el retrayente no deberá dirigir el procedimiento judicial en ejercicio de la acción retractual contra los subadquirentes que inscriban sus adquisiciones con posterioridad a la citada anotación«. Por ello, el retrayente debe, al tiempo en que presenta su demanda, solicitar del Juez la anotación preventiva de esa demanda en el Registro de la Propiedad para afectar la posible sentencia favorable frentea todos los subadquirentes que puedan ir apareciendo.