Anulado el desahucio de una inquilina que no pagó una mensualidad por error

No procede desahuciar a una persona cuando el impago de la mensualidad se produjo por error e inmediatamente se solventó recibida la primera notificación. Así lo ha declarado el Tribunal Supremo después de revocar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, que declaraba procedente la demanda interpuesta por una empresa inmobiliaria y consideraba que el arrendatario no estaba obligado a tolerar ningún tipo de retraso en el abono de las rentas periódicas, por lo que el desahucio estaba justificado.

Según consta en el fallo (cuyo contenido puede consultarse pinchando en ‘descargar resolución’), el litigio en cuestión llegó a la Justicia después de que la inquilina de una vivienda de Barcelona, arrendataria de un mismo piso desde el 10 de mayo de 1983, se olvidara de abonar una mensualidad relativa al alquiler del inmueble en el que vivía desde hacía alrededor de 40 años. Tal cantidad, que equivalía a unos 900 euros, que en su día correspondían a 50.000 pesetas, eran abonados a la compañía Promocione Urgell 2000 (propietarios de la casa), los cinco días de cada mes, tal y como estipulaba el contrato.

Según consta en el fallo (cuyo contenido puede consultarse pinchando en ‘descargar resolución’), el litigio en cuestión llegó a la Justicia cuando la inquilina de una vivienda en Barcelona, quien había estado alquilando el mismo piso desde 1983, se olvidó de abonar una mensualidad del alquiler. Esta mensualidad, de aproximadamente 900 euros, se solía pagar a la compañía propietaria del inmueble los primeros cinco días de cada mes, tal y como estipulaba el contrato.

Le faltaban unos 10 euros para poder hacer frente al alquiler

Para facilitar el pago, la inquilina, una persona mayor, había establecido un sistema de transferencias automáticas desde su cuenta bancaria donde recibía la pensión a otra cuenta específica para el pago del alquiler. Sin embargo, debido a un error, en una ocasión no había suficientes fondos en la cuenta al momento del cobro, faltando menos de 10 euros.

(Imagen: E&J)

Al percatarse del problema un mes después, la inquilina pagó inmediatamente la cantidad debida y cambió la domiciliación bancaria para evitar futuros errores. A pesar de solucionar rápidamente el impago, la compañía propietaria presentó una demanda de desahucio, argumentando que en el contrato constaba la obligatoriedad de realizar tal traspaso los primeros días del mes, algo que en esta ocasión no se había llevado a cabo.

Pese a solventar su error, la empresa inmobiliaria presentó igualmente una demanda, que inicialmente fue desestimada por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de Barcelona, pues el juez consideró que, aunque la inquilina utilizaba un sistema de transferencias automáticas para asegurar que la cuenta destinada al pago del alquiler tuviera fondos, este método, aunque no el más simple, era adecuado dadas las circunstancias y su edad.

Además declaró que, al darse cuenta del error que se había producido con el pago, la inquilina pagó la cantidad pendiente y cambió la domiciliación bancaria, por lo que «más que un incumplimiento, hay que hablar de retraso en el cumplimiento que no ha perjudicado el interés del acreedor».

Un conflicto entre las partes, que termina en el Supremo

Como consecuencia de esta resolución, la compañía inmobiliaria interpuso un recurso de apelación, alegando que sí que había sido perjudicada, pues se había vulnerado el contrato, que obliga a todo inquilino a pagar su parte correspondiente del alquiler los primeros cinco días de mes.

(Imagen: E&J)

Así, tal recurso terminó siendo declarado procedente por la Audiencia Provincial de Barcelona, que argumentó que «no se trataba de un simple atraso sino de un incumplimiento contractual», y que el arrendatario no debía tolerar ningún retraso en el pago de las rentas. Asimismo, expresaba que «el hecho de que la arrendadora sea una sociedad y no un particular tampoco puede tomarse en consideración», pues lo contrario sería una discriminación.

Con el fin de paralizar el desahucio, la representación legal de la anciana interpuso dos últimos recursos. Uno extraordinario y otro de casación. En el primero, se argumentó que la sentencia violaba el deber de motivación y el derecho a la tutela judicial efectiva. La defensa alegó que la sentencia no consideró adecuadamente las circunstancias personales de la inquilina, que le impidieron pagar el alquiler a tiempo.

También se argumentó que, cuando está en juego el derecho a la vivienda, los jueces deben realizar un análisis de proporcionalidad y razonabilidad, especialmente en casos que implican desalojo forzoso, como ha establecido el Tribunal Constitucional y el Tribunal Europeo de Derechos Humanos.

Por su parte, el recurso de casación se basó en la infracción del artículo 114.1 de la LAU de 1964 y la doctrina sobre el impago de la renta. Se sostuvo que, dadas las circunstancias, no había un incumplimiento contractual suficiente para justificar la resolución del contrato, y se argumentó que la demanda debía ser desestimada.

Un error solventado no puede terminar en desahucio

En base a estos argumentos, el Tribunal Supremo finalmente ha concluido que la protección que la Constitución otorga a las personas con discapacidad no ha debido depender de formalidades, como el reconocimiento previo de incapacidad por vía judicial o administrativa. Según el fallo, tal condicionamiento habría sido contrario al mandato constitucional que promueve la igualdad real y efectiva, así como a la legislación vigente que da preferencia a un enfoque material de la discapacidad. En consecuencia, el Supremo ha determinado que la respuesta inicial dada por los órganos judiciales en este caso ha vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva de la demandante, lo que ha llevado a la anulación de las resoluciones judiciales previas y a la orden de emitir una nueva decisión que respete plenamente los derechos fundamentales involucrados.

Fachada del Tribunal Supremo. (Imagen: Poder judicial)

No obstante, el Tribunal ha señalado que, en este caso específico, no se ha tratado de un proceso de ejecución de sentencia con desalojo de vivienda, ni han estado involucrados menores de edad o personas con discapacidad que afectara su autonomía. La sentencia del tribunal provincial ha estado debidamente motivada, explicando con claridad las razones que llevaron a la decisión de considerar que existía un incumplimiento contractual suficiente para justificar el desahucio. El Tribunal Supremo ha considerado que esta decisión no ha sido arbitraria ni ha violado el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, por lo que ha desestimado el recurso extraordinario por falta de motivación.

En relación con el segundo recurso, el de casación, el Tribunal Supremo ha determinado que, según su jurisprudencia constante, «el impago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia». Esta doctrina ha sido reiteradamente confirmada en diversas sentencias, como la 729/2010, de 10 de noviembre, que cita a su vez las sentencias 1219/2008, de 19 de febrero, y 193/2009, de 26 de marzo. Según esta interpretación, aunque el impago de la renta sea por una sola mensualidad, y aunque la demanda de desahucio se funde en ese único impago, el arrendador no está obligado a esperar a que el arrendatario se retrase en el pago de forma reiterada para poder solicitar la resolución del contrato.

En el caso que nos ocupa, el Tribunal Supremo ha considerado que concurren una serie de circunstancias excepcionales que deben ser tenidas en cuenta para valorar si efectivamente ha existido o no un incumplimiento contractual que justifique la resolución del contrato de arrendamiento. Entre estas circunstancias se encuentran el hecho de que el impago se refiere a una sola mensualidad de renta, la cual fue abonada el 3 de agosto de 2020, y que la arrendataria venía satisfaciendo puntualmente la renta desde 1983, sin impagos anteriores salvo uno que fue subsanado en un procedimiento judicial previo.

Además, la arrendataria, de 82 años, había sufrido recientemente una caída que le causó varias fracturas, y su marido, quien padece una grave enfermedad, también había sufrido una caída que requirió hospitalización. En medio de esta situación de estrés y debido a un leve deterioro de memoria, la arrendataria olvidó transferir los fondos necesarios para el pago de la renta. Este olvido fue subsanado tan pronto como sus familiares se dieron cuenta de la situación, realizando el pago inmediatamente.

El Tribunal ha concluido que, dadas estas circunstancias excepcionales, no se puede considerar que haya habido un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento. Por tanto, no cabe aplicar la doctrina general sobre el impago de la renta a este caso particular. Además, el Tribunal ha señalado que el impago no produjo ningún perjuicio al acreedor, lo cual refuerza la decisión de no considerar este incumplimiento como causa de resolución del contrato. Finalmente, al estimar el primer motivo del recurso de casación, el Tribunal Supremo ha decidido que no era necesario examinar el segundo motivo, que había sido interpuesto de manera subsidiaria.