Cajamar, condenada a pagar 34.200 euros por no exigir una cuenta especial a una promotora que quebró

Cajamar deberá abonar los 34.200 euros, más los intereses devengados desde hace 16 años, que pagó un comprador por una vivienda que nunca llegó a entregarse, dado que la promotora entró en concurso de acreedores. El Juzgado de Primera Instancia número 3 de Málaga ha determinado entidad es responsable de hacer frente a esa cantidad porque no exigió a la empresa ingresar los fondos recibidos, en concepto de adelanto del precio de viviendas en construcción, en una cuenta especial y separada que reuniese las garantías necesarias.

El demandante pagó 34.200 euros por una vivienda no construida que iba a destinar a su primera residencia. La promotora nunca llegó a entregarla y reconoció el incumplimiento de sus obligaciones. El demandante señaló que la entidad bancaria es responsable por admitir ingresos de los compradores en una cuenta de la promotora sin exigir a esta que cumpla con su obligación de garantizarlos. Cajamar, por su parte, alegó que no conocía ni pudo conocer la naturaleza y el destino de los ingresos efectuados en sus cuentas.

La Ley 57/68 establece que las personas jurídicas “que promuevan la construcción de viviendas que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma deberán garantizar” la devolución del dinero en caso de que esta no se lleva a termino. En esa línea, la norma también señala que estos fondos habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenencientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas, la entidad bancaria, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía necesaria.

Construcción de vivienda (Foto: Archivo)

El ámbito de las garantías  de esta ley se extiende a “la construcción  de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia  de temporada, accidental o circunstancial. Es decir, que la norma ampara al consumidor, aunque este no haya comprado la vivienda con intención de habitarla de forma permanente. No sucede lo mismo con aquellas que hayan sido compradas con fines especulativas. En este sentido, se concluyó que el demandante había “adquirido la vivienda fallida con fines residenciales, no constando probado que el afectado se dedicase profesionalmente a la actividad inmobiliaria o de intermediación o a las inversiones inmobiliarias y no constando tampoco que fuese titular de otros bienes inmuebles”. Además, las circunstancias personales permitían concluir que el inmueble se iba a destinar a primera residencia.

El Tribunal Supremo ha fijado en su doctrina que, en estos casos, atendiendo a la condición segunda del artículo 1 de la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad. Así, Cajamar “no es una entidad ajena a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que debe colaborar activamente con este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales”.

Un cargo de la propia entidad reconoció que Cajamar financiaba la promoción de viviendas a la que pertenecía la vivienda proyectada del demandante, que conocía la actividad de la empresa promotora que acabó entrando en concurso de acreedores, Danyser. “El conjunto de circunstancias expresadas evidencia que (…) Cajamar si que conocía o estaba en condiciones de conocer que las remesas de letras procedían de las cantidades anticipadas por la venta de inmuebles en construcción y figuraba en el contrato de compraventa como entidad que habría suscrito además una línea de avales con el objeto de garantizar las devoluciones de pagos de compradores (…) y consta probado que la demandada no exigió al promotor la apertura de una cuenta especial separada y debidamente garantizada.

Respecto a los intereses, serán devengados desde la fecha de cada uno de los anticipos en el año 2007 (pues hizo el pago de manera fraccionada), hasta su completo pago o satisfacción. Las costas procesales se imponen igualmente a la parte condenada.