Collboni, alcalde de Barcelona, reabre el debate sobre los pisos turísticos: de la prohibición a su regulación específica

Tras el anuncio del Ayuntamiento de Barcelona, que prevé eliminar las más de 10.000 licencias de pisos turísticos en noviembre de 2028, la asociación judicial Juezas y Jueces para la Democracia (JJpD) ha defendido este marco normativo de ámbito nacional. “La norma debe ser especifica, trascender a cuestiones administrativas y también tiene una clara afectación económica», ha destacado.

Juezas y Jueces para la Democracia reclama de los poderes públicos medidas integrales y coordinación de políticas para abordar los problemas que los pisos turísticos con una ley integral específica. Combatiendo así la especulación que el negocio de la vivienda conlleva «desde hace años» y facilitando a su vez el derecho a una vivienda digna, sostenible y accesible.

Para esta asociación judicial, la problemática hay que verla tanto en el ámbito de las comunidades, en materia de seguridad, uso de elementos comunes y molestias, como para abordar, de forma global, el grave impacto social que este uso de las viviendas está ocasionado a quienes quieren vivir en sus ciudades, combatiendo la especulación que el negocio de la vivienda conlleva desde hace años y facilitando el derecho a una vivienda digna, sostenible y accesible.

En el Congreso Nacional de la asociación, que tuvo lugar en León, se presentó una ponencia por los magistrados coordinadores de la Comisión de Derecho Privado, que son Ana García, juez de primera instancia de Bilbao, y Javier Ramos, magistrado de la Audiencia Provincial de Gerona. Esa ponencia es fruto de la actividad de un grupo de trabajo sobre este tema.

Esta asociación judicial es partidaria de un marco normativo estable, como explica a Economist & Jurist el magistrado Edmundo Rodríguez, uno de sus portavoces a nivel nacional. «Urge una regulación clara que defina la situación actual porque hay un problema de sobreexplotación. La casuística es distinta En Madrid, los locales de negocio se convierten en viviendas turísticas; en Bilbao sólo pueden ser en primera planta, en otras ciudades hay libertad para ubicarlas y en otros lugares se plantean muchas restricciones”, expone.

Pisos turísticos y sus plataformas como Airbnb se ven inmersos de nuevo en un debate. (Imagen: E&J)

Afirma que debe ser una ley específica porque la Ley de Arrendamientos Urbanos se queda corta, «estas viviendas afectan al barrio, a la propia comunidad de propietarios y a la vida de la ciudad. La norma debería aclarar la casuística existente y definir bien todos los supuestos de su existencia”.

Para este colectivo, es evidente que la aparición de plataformas de alquiler turístico ofrecen alternativas más económicas y condiciones más flexibles y ventajosas que los hoteles para viajar y hacer turismo, a la par que ayuda a las personas propietarias a rentabilizar sus propiedades.

Sin embargo, la proliferación de los “apartamentos turísticos” gestionados por diversas plataformas ha supuesto que el destino de viviendas para fines turísticos en España haya experimentado un gran incremento, y que represente un porcentaje del 1,33% del total de viviendas en territorio español.

Masificación de los pisos turísticos

Lo que surgió como una forma de economía colaborativa, se ha convertido en causa de la subida del precio de la vivienda, tanto en propiedad como en alquiler, la expulsión de la población local del centro de las ciudades, generalmente personas ancianas, y la masificación y sobreexplotación turística. “Como actividad empresarial debería tener licencia y estar sujeta a determinado régimen fiscal. Todo eso requiere un marco normativo claro”, aclara Edmundo.

“Al final, este tema afecta a las comunidades de propietarios y se está judicializado en los tribunales este tipo de reclamaciones ante este tipo de alquileres. Hay que recordar que el Tribunal Supremo señala en una sentencia de diciembre que una mayoría de 3/5 puede frenar su expansión. Al mismo tiempo se generan quejas y conflictos vecinales por cuanto que las comunidades ven incrementados los gastos que se generan por la frecuente e indebida utilización de los elementos comunes de la comunidad, el incremento del ruido y la suciedad», indica.

JJpD y su portavoz Edmundo Rodríguez, partidarios de una regulación específica de estos alquileres turísticos. (Imagen: Cesión propia)

Edmundo muestra el sentir de su asociación judicial indicando que “el RDL 7/2019, de 1 de marzo, introdujo una serie de modificaciones para abordar en el ámbito de la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 17.12) y en la de Arrendamientos Urbanos (artículo 5 e) la problemática derivada del creciente fenómeno del alquiler turístico». Herramientas jurídicas civiles que, a juicio de JJpD, en estos cinco años trascurridos, «han resultado insuficientes para abordar un problema que excede de lo que son las comunidades de propietarios y del marco del derecho civil».

Para estos magistrados, el alquiler turístico implica un cambio de modelo de ciudad que provoca que muchos barrios se están quedando sin sus residentes habituales, que en determinadas zonas sea imposible acceder a una vivienda por quienes trabajan en la localidad y la consolidación del fenómeno de la gentrificación.

De hecho, otra de las variables son los “innumerables pleitos que llegan a los tribunales por estas cuestiones».

Por todo ello JJpD reclama, para defender el derecho subjetivo a la vivienda, que se establezca un marco normativo integral, de ámbito nacional, que puedan aplicar los ayuntamientos de forma semejante, que evite que un negocio como el alquiler de viviendas turísticas (VUTs) genere la expulsión vecinal, problemas de convivencia y la modificación de la sociología de nuestras ciudades.

El Congreso, contra su limitación

Casi al mismo tiempo, el Pleno del Congreso de los Diputados ha rechazado este jueves una iniciativa de Podemos para establecer una moratoria a viviendas turísticas para que no se conceda ninguna nueva licencia hasta el 1 de enero de 2028. PSOE, PP, VOX, PNV, Coalición Canaria y UPN han votado en contra de la iniciativa, que, en cambio, ha recabado el voto a favor del socio minoritario del Gobierno, Sumar, mientras que Junts, Bildu y ERC se han abstenido.

El PSOE, que ha votado en contra de todos los puntos de la moción tras presentar una enmienda transaccional al texto que ha rechazado por Podemos, dijo en el debate a través del diputado Pepe Mercadal que estaba de acuerdo en la filosofía de las propuestas, pero matizó que la apuesta socialista con el turismo es avanzar hacia un sector más sostenible con el medio ambiente sin caer en la «turismofobia»..

Tanto VOX como PP alegaron en sus respectivas intervenciones que la moción suponía un ataque y una criminalización al sector turístico, que es uno de los principales motores de la economía española. Tanto Jorge Campos, de VOX, como Pascual Rocamora, del PP, recordaron que el sector aportó al PIB español 187.000 millones de euros en 2023, y en algunas ciudades como Mallorca representan el 45% de la economía y el 35% del empleo.

Alejandro Fuentes-Lojo cree que los propietarios de estas VUTs podrán pedir responsabilidad patrimonial a la Generalitat en el plazo de un año desde que se publique dicha normativa. (Imagen: Cestión propia)

Solución jurídica

Para Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en Derecho Inmobiliario y profesor de la Universitat Oberta de Catalunya (UOC), la solución al conflicto pasaría por realizar una modificación el planeamiento urbanístico en los municipios con problemas de acceso a la vivienda que sólo permita la implantación de esta tipología de alojamiento turístico en edificios enteros.

“Se haría en la primera planta de los edificios residenciales o en las plantas inmediatamente inferiores a las destinadas a viviendas y únicamente en caso de que exista un acceso independiente para éstas, limitando así la implantación de esta actividad económica en edificios residenciales, como ya se ha realizado en algunas ciudades españolas como por ejemplo, Bilbao”, comenta.

Al mismo tiempo, este jurista señala que los titulares de VUTs afectados por la caducidad sobrevenida de estos valiosos activos impuesta por el Decreto Ley catalán 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, pueden interponer una reclamación de responsabilidad patrimonial contra la Generalidad de Cataluña por los daños y perjuicios causados en el plazo máximo de un año desde la publicación de esta normativa, ya que la aprobación de esta normativa es la causante del efecto lesivo consistente en la pérdida de estos títulos habilitantes.

Por su parte, para Joan Manuel Trayter, catedrático de la Universidad de Girona y presidente de la Asociación Española de Derecho Urbanístico ( AEDUR), “la regulación de los pisos turísticos resulta muy restrictiva respecto al derecho de propiedad que tenemos los ciudadanos y hace pagar, una vez más, el problema gravísimo de la escasez de vivienda en las personas que han comprado un piso y, legítimamente, habían conseguido sus permisos para destinarlos a alquiler turístico”.

Joan Manuel Trayter considera que la legislación sobre alquiler turístico es restrictiva y hace que los propietarios de estas viviendas poco puedan hacer. (Imagen: Cesión propia)

A su juicio, “la posibilidad de prohibir todos los pisos turísticos, en Barcelona, en cinco años, deriva de la imposición, vía Decreto-Ley, de la duración de las licencias. «El tema es que si se hace de la manera que se ha planteado se deberá indemnizar a los propietarios. La vía será la reclamación de responsabilidad patrimonial de la administración por daños dado que existirá un daño efectivo, evaluable económicamente e indemnizable, circunstancia que incorpora el daño emergente pero también el lucro cesante”, indica.

Desde su punto de vista, “este tipo de anuncios, poco meditados, y hechos a salto de mata olvidan que las prisas, en este ámbito y en otros, son malas consejeras”.

Trayter indica que “el problema de la vivienda es real, el más importante que tiene planteado el Estado social y democrático de Derecho. Pero, en vez de improvisar y regular por Decreto Ley, los derechos de los propietarios, limitándolos, el camino a seguir es el inverso».

“Así, frente a la improvisación (véase la no aprobación reciente de la regulación de los alquileres de temporada) hace falta consenso. Frente a las medidas provisionales es necesario planificar con altura de miras. Y sobre todo, que las administraciones públicas inviertan en políticas de vivienda, cumpliendo sus propia normativa”, afirma.

Este experto recuerda que “el parque público de vivienda en España es el 1,5 por ciento del total  de viviendas». «En cambio, en Europa la media es del 9%. Las políticas que se están llevando a cabo tienen de positivo que la conciencia del problema existe, lo demás es duro decirlo, requiere mucho más rigor”, apunta.

Mariano Ramallo ganó en el Supremo una sentencia que prohíbe los pisos turísticos si en los estatutos se habla de hospedería.

Se judicializan los asuntos

Desde la abogacía, Mariano Ramallo, uno de los socios del despacho Ramallo & Casanueva en Bilbao, que en su día ganó la sentencia citada de la Sala Civil del Supremo de 30 de enero del 2024, coincide con las tesis del magistrado Rodríguez y advierte que este problema de los pisos turísticos ha vuelto a la actualidad en los últimos meses tras los problemas que está generando la Ley de Vivienda y, por ende, la subida de los alquileres.

En este asunto, el juez ordenó el cese de la actividad turística en el piso porque los estatutos de la comunidad prohíben “cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley”.

Como razonó el magistrado, la definición de “hospedería” que recoge la RAE como “casa destinada al alojamiento de visitantes y viandantes, establecida por personas particulares, institutos y empresas”, permite concluir que el veto “incluye la prohibición de usarla como vivienda de uso turístico”. Un argumento que corroboró en lo sustancial la Audiencia Provincial y, ahora, el Tribunal Supremo.

Sobre esta cuestión, señala esta jurista que respecto al articulo 17.2 de la ley de Propiedad Horizontal que habla de limitar y condicionar “la propia Dirección General de Seguridad Jurídica y Fé Publica, anterior Dirección General de Registros y Notariados sí que ha dictado varias resoluciones que ese alcance de dicha limitación o condicionamiento también incluía la prohibición. Ahora hay varios recursos de casación interpuestos en el Supremo para saber que dirá este tribunal en estos asuntos”.

Este jurista reconoce que “tras la pandemia y ante la situación de incertidumbre, los propietarios de activos inmobiliarios buscaron la manera de rentabilizarlo, como son los alquileres turísticos o vacacional». «Al final, la rentabilidad es mayor. Ahora, la picaresca es que el que lo alquila por días y se lo arrenda a otro que está en la posesión. Al final, hay que desahuciar al del alquiler turístico. La picaresca ha crecido mucho. En este contexto una legislación nueva seria necesaria aunque habría que ver los derechos adquiridos de la gente”, expone.

Desde su punto de vista, “se están judicializando muchos asuntos sobre pisos turísticos y sería necesaria una ley orgánica integral sobre esta problemática que pudiera dar respuesta a muchos de los asuntos que generan este tipo de alquileres». «Ahora, con la sentencia del Tribunal Supremo que ganamos recientemente queda claro que si en los estatutos de la comunidad de propietarios está inscrita la hospedería, no es posible impulsar este tipo de alquileres”, recuerda.

Para este jurista, “en función de cómo haga el Ayuntamiento de Barcelona, esa supresión de las viviendas turísticas habrá que ver si se puede pedir alguna indemnización por responsabilidad patrimonial». «Ya se llegó a un acuerdo con los VTC y el sector del taxi cuando al principio  la alcaldesa Colau hablaba de prohibir a aquellos vehículos. Si a la hora de renovar las licencias se cambian los requisitos en Barcelona, el llamado derecho a renovar no existiría para este colectivo de propietarios de viviendas de alquiler turístico”, concluye.