¿Cómo afecta el COVID-19 a los arrendamientos de locales y oficinas?

Consideraciones sobre la incidencia del estado de alarma por COVID-19 en los contratos de arrendamiento para uso diferente de vivienda

Lo primero que conviene hacer es una aproximación a la naturaleza jurídica del contrato ante el que estamos, determinando que se trata de un contrato o relación jurídica de tracto sucesivo cuyo objeto es el arrendamiento de un inmueble diferente de vivienda, en cuya vida se cruza una circunstancia excepcional, como es la crisis del coronavirus, que le afecta de una manera más o menos grave

Debemos preguntarnos cómo afecta a las contraprestaciones a que está obligada cada parte para cumplir el contrato.

Teniendo en cuenta las consideraciones expuestas, parece claro que cada vez que nos encontremos ante una relación jurídica de tracto sucesivo cuyo objeto sea el arrendamiento de un local o similar, la primera cuestión a plantearnos es si estamos ante una imposibilidad de cumplimiento de la prestación o ante una alteración sobrevenida de las circunstancias del contrato al verse afectado el contrato por la crisis del coronavirus.

Es claro que la principal obligación del arrendador, que es la de mantener al arrendatario en la posesión pacífica del inmueble o local arrendado, no se ve en principio sensiblemente afectada y puede conseguirse su cumplimiento, al margen de estos factores

Ahora bien, el arrendatario se va a encontrar ante una circunstancia que, de una forma u otra, va a impedirle abrir el local arrendado, en el caso de prohibición de apertura, y en otro caso se puede ver afectado por una apertura y un funcionamiento del negocio cuyas circunstancias iniciales han experimentado una variación significativa que condiciona o determina los posibles ingresos del arrendatario.

Por este motivo debemos valorar la posibilidad cierta de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

Aunque es cierto que la doctrina de nuestro Tribunal Supremo sobre la cláusula Rebus Sic Stantibus, había venido realizando una aplicación más bien restrictiva, apartándose de lo establecido por nuestro tribunal en 1996, con motivo de la gran crisis que comenzó en 2007-2008, ha venido evolucionando decantándose por retomar los parámetros establecidos en la importante y referida sentencia de 19 de Junio de 1.996, que por su importancia reproducimos parcialmente:

STS de 19 de junio de 1996:

1. a) presupuesto de la admisión de la cláusula rebus sic stantibus es una desproporción fuera de todo cálculo entre las prestaciones de los contratantes que aniquile el equilibrio de las prestaciones.
2. b) Ese desequilibrio o alteración extraordinaria de las circunstancias ha de haber sido totalmente imprevisible.
3. c) Sólo es aplicable a los contratos de suministro periódico, contratos a largo plazo, de tracto sucesivo o de ejecución muy diferida.
4. d) Quedan excluidos los eventos ordinarios que las partes pudieron razonablemente prever como posibles al contratar y que pudieron evitar estableciendo convencionalmente los remedios oportunos, como revisión periódica del contrato, cláusulas de estabilización y pago en especie, previniendo así la paulatina desvalorización del poder adquisitivo de la moneda. Todo ello no integra alteraciones extraordinarias e imprevisibles. Por consiguiente, ha de carecerse de cualquier otro medio de remediar el perjuicio sobrevenido. La cláusula rebus sic stantibus es, pues, de aplicación subsidiaria.
5. e) El efecto de la aplicación de estas direcciones doctrinales es la revisión del contrato con efecto resolutorio cuando no sea posible restablecer de otra forma el equilibrio jurídico, o bien con mero efecto modificativo acomodando lo convenido a las circunstancias concurrentes en el caso enjuiciado al tiempo de ser cumplido.
6. f) En todo caso, dado el criterio restrictivo mostrado siempre por la jurisprudencia, el principio revisor o modificativo del contrato ha de estimarse de carácter excepcional y nunca como regla general. No es aplicable, aparte de ello, a contratos de carácter aleatorio, como la renta vitalicia. Tampoco debe ser aplicable a relaciones extracontractuales; ya que aparte de que sus efectos están predeterminados en la ley, no son relaciones de tracto sucesivo o a cumplir a largo plazo.

Esta vuelta a la línea jurisprudencial de 1.996, ha sido confirmada por la reciente sentencia de 2.831 de 18 de Julio de 2.019, resolución 455/2019, ponente Excma. Sra. Magistrada Dª María de los Angeles Parra Lucan, en la que se expresa con claridad:

«En primer lugar, según la doctrina jurisprudencial de la «rebus sic stantibus», la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes (sentencia del pleno 820/2012, de 17 de enero de 2013). Es condición necesaria para la aplicación de la regla «rebus» la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. Si las partes han asumido expresa o implícitamente el riesgo de que una circunstancia aconteciera o debieron asumirlo porque, en virtud de las circunstancias y/o naturaleza del contrato, tal riesgo era razonablemente previsible, no es posible apreciar la alteración sobrevenida que, por definición, implica lo no asunción del riesgo (recientemente sentencia 5/2019, de 9 de enero). No puede hablarse de alteración imprevisible cuando la misma se encuentra dentro de los riesgos normales del contrato (sentencias 333/2014, de 30 de junio, 64/2015, de 24 de febrero, y 477/2017, de 20 de julio, entre otras).»

Y aun mucho más recientemente ha sido confirmada de nuevo por la sentencia de 791 de 6 de Marzo de 2.020, resolución 156/2020, ponente Excmo. Sr. Magistrado D. Ignacio Sancho Gargallo, en la que literalmente se indica lo siguiente:

«Luego se exponen los tres requisitos exigidos por la jurisprudencia mencionada para que la mutación o cambio de circunstancias determine la desaparición de la base (objetiva) del negocio: i) la finalidad económica del contrato se frustre o se torne inalcanzable; ii) la conmutabilidad del contrato desaparezca prácticamente o se destruya, de suerte que no pueda hablarse de un juego entre prestación y contraprestación; iii) y que el cambio o mutación, configurado como riesgo, quede fuera del riesgo normal inherente a derivado del contrato. Y razona por qué, a la vista de los hechos probados anteriores, no se cumplen estos requisitos.»

En esta sentencia se apunta como novedad el que la existencia de circunstancias graves y por tanto modificativas del contrato, a través de la aplicación de la cláusula sic rebus stantibus, serán apreciadas con más facilidad en contratos de larga duración y en contratos de tracto sucesivo.

En definitiva, parecen haber cristalizado los requisitos que la jurisprudencia de nuestro más alto tribunal establece para que pueda entenderse aplicable una modificación del contrato por alteración extraordinaria de circunstancias, vía invocación sic rebus stantibus, retomando los requisitos de la reproducida sentencia de 19 de Junio de 1.996.

Trasladando estos requisitos al caso concreto que estamos analizando diremos que, aunque hay que reconocer que en estos casos el arrendador está cumpliendo su parte del contrato, que el cumplimiento del mismo no es imposible y que no parece razonable repercutir completamente al arrendador la totalidad de estas consecuencias, debemos valorar como afecta el cierre o la disminución de actividad a la obligación esencial del arrendatario que consiste en el pago de la renta convenida.

Estamos ante una obligación dineraria que no resulta de imposible cumplimiento y, por tanto, no podemos defender que nos encontremos ante un supuesto clásico de caso fortuito o la fuerza mayor.

También, y como hemos señalado, estamos ante una situación en la que el arrendador está cumpliendo plenamente con su obligación, esto es, se respeta la posesión, uso y disfrute del arrendatario del local, por lo que no parece razonable trasladar al arrendador todas las consecuencias de la imposibilidad de la apertura o imponerle una suspensión del contrato por unas circunstancias que le son ajenas.

Así, podría pensarse que la ausencia de pacto o normativa que lo sustente indica que en estas situaciones no puede suspenderse la aplicación del contrato y por tanto nada permite al arrendatario dejar de pagar la renta.

Pero analizando y aplicando los criterios que nuestro Tribunal Supremo viene exigiendo para que se aplique esta clausula, nos encontramos que estamos ante un supuesto en el que puede concluirse que se dan dichos requisitos.

Estamos en una situación en la que las autoridades, aunque no han prohibido la posesión del local, si que están impidiendo realmente el normal cumplimiento del contrato para el arrendatario, mediante la prohibición de apertura o la modificación sustancial de las condiciones en que dicha apertura o explotación estaba prevista.

Por tanto, resulta de aplicación  la cláusula rebus sic stantibus y habrá que valorar si la imposibilidad de apertura del local al público durante un espacio temporal determinado representa  un incidente de tal magnitud que altera las iniciales premisas del negocio, de forma que frustra o puede llegar a frustrar los fines económicos que se perseguían al firmar el contrato y, sobre todo desaparece o se modifica sustancialmente  el equilibrio de las contraprestaciones pactadas en el contrato, haciendo desaparecer su característica esencial de  conmutatividad, teniendo en cuenta que no se trata de una circunstancia, la imposibilidad de apertura o la apertura en condiciones sustancialmente alteradas,  que sea un riesgo normal de este tipo de contratos o figure expresamente  contemplada en el contrato. Se trata por tanto de una circunstancia imprevisible.

No obstante, la manera de aplicar dicha cláusula, o la forma y alcance en que deben o pueden ser modificadas las contraprestaciones de las partes vendrá determinada por cómo afecta a cada contrato la alteración de las circunstancias derivadas del estado de alarma causado por el Covid 19.

Habrá que tener en cuenta, en cada caso, si la prohibición de apertura es total o no, la duración de la prohibición en su caso, la cuantía en que el arrendatario ha visto mermados sus ingresos por la situación creada, las pérdidas directas ocasionadas, etc. Y de igual forma la posibilidad de recuperación en el tiempo de esos ingresos.

Podemos extraer como conclusión, a tenor de lo expuesto, que la jurisprudencia ha venido entendiendo desde hace algún tiempo que el contrato es revisable o modificable, (y no resoluble, porque esta solución es más drástica, debiendo en tanto se pueda, conservarlo, aunque sea modificado), si, con la concurrencia de los requisitos anteriormente expuestos se alteran las circunstancias en las que se celebró.

Su revisibilidad no está acogida como regla por nuestro código, pero puede adoptarse aplicando los principios generales del derecho, a tenor de los cuales puede acogerse, con todas las cautelas necesarias, y siempre que concurran los debidos requisitos.

El problema en los contratos de arrendamiento y la doctrina de la rebus sic stantibus es que ésta no es de aplicación unilateral y exige, en caso de disconformidad entre las partes, un pronunciamiento judicial.

En consecuencia, nada impide que ante la decisión unilateral del arrendatario de no pagar la renta o de pagar menos renta, el arrendador pueda instar el desahucio por falta de pago.

NUESTRO CONSEJO

Desde NEGOTIA sabemos que no existen soluciones jurídicas inmediatas con resultado previamente determinado y que puedan aplicarse unilateralmente con garantía de éxito suficiente.

Nuestro consejo es utilizar el diálogo y la mediación entre las partes, tratando de apelar a la buena fe y al sentido común para alcanzar un acuerdo que tenga en cuenta la situación de excepcionalidad que estamos viviendo y que requiere la aplicación de la comprensión y la solidaridad entre los diferentes operadores del mercado.

Tarde o temprano esta situación desaparecerá y convendrá a los arrendadores haber sido capaces de conservar a sus arrendatarios, mediante el entendimiento con los mismos, o bien encontrar interlocutores válidos que hayan sobrevivido a esta crisis y que sean capaces y estén dispuestos a correr el riesgo de emprender nuevos negocios.

Utilicemos nuestros tribunales solo en casos de necesidad, pues la situación actual de nuestro país requiere soluciones imaginativas y cauces alternativos.

Sobre el autor:  Alberto López Soto es Director del área mercantil e inmobiliario en  NEGOTIA ABOGADOS.