Compraventa de inmuebles online: una realidad necesaria tras la crisis del coronavirus

La crisis generada por la Covid-19 ha acelerado los procesos de compraventa de inmuebles de forma online. Dentro del sector, somos muchos los que venimos observando que, consecuencia de las limitaciones generadas durante el estado de alarma, el interés por los procesos ya implantados en esta materia ha resultado exponencial. Sin duda, aquéllos que ya venían desarrollándolo de forma habitual y contaban con los medios y la tecnología necesarias, cuentan con una gran ventaja respecto a sus competidores de mercado, es decir, han generado una aptitud diferencial para adaptarse al nuevo contexto.

Que el Covid-19 sea la razón desencadenante para su impulso no quiere decir que sea la razón última, y que desaparecida aquélla el interés despertado también desaparezca, de hecho, pensamos que se trata de un modelo ya implantado en otros sectores y que, tanto en el sector inmobiliario como en el mundo del Derecho, ya se venía desarrollando desde hace tiempo. Igualmente, en la sociedad los cambios asociados a las antaño denominadas nuevas tecnologías forman parte de la cotidianidad, ahora, es momento de trascender a otros aspectos.

Sin ánimo de hacer predicciones, el planteamiento respecto a que el modelo funcione y siga creciendo es sencillo; se basa en las ventajas para los intervinientes y para la aceleración del mercado global en sí mismo. Por un lado, las ventajas generadas para las partes implicadas, especialmente a la comodidad de efectuar un contrato a distancia a través de un dispositivo electrónico, sin necesidad de emplear recursos y tiempo en desplazamientos con validez legal y seguridad jurídica. Por otro lado, la aceleración de mercado global, salvar las distancias físicas y frenar los obstáculos que estas generan.

Por ejemplo, pensemos las facilidades y comodidad generadas a varios socios interesados que, mientras cada uno de ellos se encuentra en un punto geográfico alejado y sin posibilidad de desplazamiento inmediata, únicamente necesitarán sus smartphones con acceso a internet para poder formalizar un contrato de arras de un edificio residencial en Madrid.

Se trata, por tanto, de un tema actual del que queremos destacar las claves jurídicas para que los usuarios tengan acceso a los mismos desde la seguridad y la información:

Las claves las encontramos en las bases de nuestro sistema contractual, por lo que haremos una pequeña reminiscencia a la teoría general de los contratos en nuestro Derecho, como fuente de las obligaciones (artículo 1.089 Código Civil), basada en el principio de la autonomía de la voluntad (artículo 1.255 Código Civil) y en el principio de libertad de forma (artículo 1.278 Código Civil). Los requisitos, como elementos esenciales de los contratos, son el consentimiento, el objeto y la causa, recogidos en el artículo 1.261 Código Civil, al establecer que “no habrá contrato sino cuando concurran los requisitos de consentimiento de los contratantes, objeto cierto que sea materia del contrato y causa de la obligación que se establezca”. En términos generales y salvo que la ley establezca otra cosa, opera la libertad de forma, en su caso, constituiría un requisito necesario.

Respecto a la forma y bajo la “eficacia de los contratos”, el artículo 1.278 Código Civil prevé que, “serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”.   Asimismo, el artículo 1.280, establece que deberán de constar en documento público “1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobres”. De modo que no sería inscribible en el Registro de la Propiedad ni tendría eficacia frente a terceros un contrato de compraventa realizado mediante medios digitales. Sin embargo, es plenamente eficaz un precontrato, promesa de compraventa, arras, etc. realizados por medios digitales o electrónicos.

El artículo 1.258 Código Civil establece que “los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de los expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”. Dadas las importantes consecuencias patrimoniales que despliegan los contratos en nuestro ámbito, que el consentimiento prestado sea válido y eficaz, resulta primordial para la seguridad jurídica de los operadores en el mercado. De ahí la importancia de resaltar la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica, como garantía para la identificación y prestación del consentimiento en los tres niveles establecidos; firma electrónica simple, avanzada y cualificada, como forma segura de prestación del consentimiento, así como, de correcta identificación de los intervinientes.

Por su parte, el artículo 1.254 Código Civil recoge que, “el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligase, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio”. Las particularidades de la compraventa online conllevan que la oferta y la aceptación no se transmiten en presencia física, sino mediante un ordenador, tablet o smartphone conectados a internet. A modo de ejemplo, en el caso de Bidx1, el contrato existe desde que el cliente marca la casilla de aceptación de los Términos y Condiciones de contratación e introduce el código de doble verificación, así como ha realizado el pago del depósito de garantía que es condición esencial del contrato. Además, si este cliente presenta oferta ganadora, dicho depósito de garantía tendrá el carácter de arras confirmatorias con el propietario del inmueble.

Debido al ámbito contractual en el que operamos y la diversidad del público al que se dirige deberemos de tener en cuenta otras normas, en tanto que la persona con la que se contrata sea; nacional o extranjero, con aplicación de normas de ámbito interno y observación a normas de Derecho Internacional o Convenios;  consumidor o inversor, etc.,muy especialmente; Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, y los deberes de información previos a la formación del contrato.

Otras normas a tener en cuenta son; Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas, donde se vienen a destacar los deberes de información que se han de suministrar; Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad, donde destacamos la importancia que presenta la oferta, pues, ésta pasará a formar parte del contrato; Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico; Ley 7/1996, de 15 de enero, de ordenación del comercio minorista, muy importante para Bidx1, pues se establece sucintamente el régimen jurídico de  las subastas, etc.

Además, habrá que tener en cuenta las especialidades por razón del objeto, esto es, la densa normativa urbanística e inmobiliaria. Por último, se han de tener en cuenta las especialidades por razón del lugar en el que se sitúe el inmueble, teniendo en cuenta la normativa de comunidades autónomas y de los municipios, así como sus competencias.

Aún hay un importante camino que recorrer con el que acortar las distancias y aprovechar las oportunidades que la tecnología nos brinda, sin embargo, el contexto generado por la Covid-19, ha supuesto un gran impulso. Prueba de ello es la propuesta del 14 de abril de 2020 del Consejo General del Notariado presentada ante el Ministerio de Justicia, mediante que se propone un próximo Real Decreto que permita a los notarios la autorización electrónica de las pólizas para la financiación de empresas y particulares en la plataforma electrónica notarial y a través de videoconferencia.  Según se informan en ésta, cuentan con la tecnología necesaria para implantar la Directiva de constitución de sociedades de responsabilidad limitada online, esta es, Directiva 2019/1151, de 20 de junio, por la que se modifica la Directiva (UE) 2017/1132 en lo que respecta a la utilización de herramientas y procesos digitales en el ámbito del Derecho de sociedades.

La tecnología puede minorar los efectos de la distancia en las relaciones contractuales y el mercado global, impulsando el comercio y las transacciones. Sin duda, los expertos del sector inmobiliario auguran un acortamiento a la mitad de los plazos de implantación de estas tecnologías, esperando que los cambios legislativos se aceleren y acompañen a los cambios sociales. Sin duda, permitirá que en un futuro la compraventa pueda ser totalmente online.